Лизинговият агент ще реши в началото на кариерата си дали да бъде агент по продажби или търговски лизинг. Въпреки че и двата типа специалисти работят усилено, за да осигурят благоприятни условия за транзакции за своите клиенти, има ясни разликите между продажбата на офис сграда от 150 000 квадратни фута и осигуряването на наемател да наеме 10 000 от тези квадратни фута за десет години.
И двете специализации могат да бъдат доходоносни, в зависимост от вашите амбиции и стил на работа. Не забравяйте също, че има възможности извън представителството на собственика и наемодателя. Много агенти специализират в купувачи и наематели. Някои дори представляват купувачи и продавачи или наематели и наемодатели, въпреки че това може да създаде източници на конфликт.
Какво прави агентът на продавача
Специалист по разпореждане осигурява най-високата покупна цена за клиента. Той прави това, като се възползва от силните страни на сградата, като първокласно местоположение, висококачествено оборудване и скорошни ремонти и преговори за всякакви слабости, като проблеми с отоплението, вентилацията или водопровода системи.
Агентът на продавача трябва да знае най-ниската приемлива оферта на клиента си и как да преговаря, така че дискусията никога да не стигне до това число. Можете да улесните процеса на договаряне, като предоставите на продавача възможно най-много информация за подобни имоти на пазара, тенденции в придобиванията и последните новини за кредитирането пазар.
Какво прави агентът на купувача
Специалистът по придобиване работи със същите лица, компании и институционални инвеститори като агент по продажбите, но той им помага да осигурят пространство въз основа на техните нужди, спецификации и бюджет. Важно е да разберете приоритетите на клиента като собственик на сграда, наемодател и евентуален жител. Изслушването на вашия клиент и прегледът на неговите бизнес планове, портфолиото от недвижими имоти и всякакви документи, свързани с минали взаимоотношения между нисък наемател, може да ви помогне да намерите подходящата сграда за неговите нужди.
Някои клиенти също ще имат няколко специфични строителни или структурни изисквания. Те могат да включват всичко - от сеизмично преоборудване до гъвкаво офис пространство или дори функции за зелено строителство като слънчеви покриви или HVAC (отопление, вентилация и климатизация) системи, които намаляват сметките за комунални услуги и спестяват енергия. Знаейки какво има на пазара и колко струват тези функции и удобства, може да даде на клиента ви реалистично разбиране за това какво може да получи за парите си.
Как се плаща на агентите по продажбите
Когато един агент работи с друг агент, за да привлече продавач и купувач на масата, двамата агенти обикновено си поделят комисионната от 4% до 6%, тъй като и двамата са участвали в сключването на сделката. И на двамата агенти се плаща след затваряне на ескроу и повечето трябва да разделят своя дял от комисионната с който и да е брокер, на когото закачат лиценза си.
Какво прави лизинговият (или собственик) агент
Агентите, които представляват наемодателите, все още представляват собствениците на сгради, освен че тези собственици не искат да продадат своето пространство; искат да го дадат под наем. Повечето лизингови агенти работят с наемодателя или за един имот, или за цяло портфолио и са призовани да действат, когато възникнат свободни места.
В много отношения работата на лизинговия агент изисква значително повече работа, отколкото на агент по продажбите, тъй като лизинговите договори се развалят, изтичат и подписват често. Един успешен лизинг агент винаги знае кои компании са на пазара за нови площи, кои договори за наем изтичат скоро и кои сгради предлагат сравнимо пространство за повече или по-малко пари.
Лизинговият пазар може да бъде изключително конкурентен и наемателите могат бързо да бъдат привлечени в дългосрочен лизинг с лесно спечелени отстъпки. Агентите трябва да знаят какви отстъпки е готов да направи неговият клиент, за да подпише договор за наем. Обичайните отстъпки включват безплатен наем, допълнителни места за паркиране, най-съвременна система за сигурност или застрояване, в което пространството на наемателя е персонализирано за неговите нужди. Задълбочените познания за текущите тенденции в заетостта и агресивните маркетингови тактики ще ви бъдат от полза в тази област, особено на пазара на наематели, където нивата на свободни работни места са високи.
Какво прави агентът на наемателя
Представителите на наемателите осигуряват дългосрочно пространство за големи и малки предприемачи и предприятия. Подобно на агента на купувача, представителят на наемателя трябва да оцени от какво пространство се нуждае наемателят. Трябва също така да проучите доколко местоположението, паркирането, пешеходният поток и потенциалът за разширяване или намаляване са важни за клиента.
Лизинговите условия, като наемна ставка, период на лизинга и неустойки за преждевременно прекратяване на лизинга, също трябва да бъдат обсъдени, което може да включва адвокати и счетоводители. Работата на агента е също така да се бори за нуждите на наемателя – както текущите нужди, така и възприеманите нужди надолу по пътя, когато договорът за наем все още е в сила. Трябва също така да поддържате връзка с клиента си между момента, в който подписват договора за наем и заемат пространството. Това се прави, за да се гарантира, че клиентът може да се премести в наетото пространство, което му е обещано, в обещаното състояние, в деня, в който е обещано, по договора за наем.
Как се плаща на лизинговите агенти
Представителят на наемодателя обикновено получава половината от комисионната си при подписване на договора за наем, а другата половина при нанасяне на наемателя. Комисионните обикновено са от 4% до 6% от общата стойност на лизинга, която се основава на квадратните кадри на наеманото пространство и продължителността на лизинга.
Естествено, по-големите площи, наети за по-дълъг срок, печелят по-високи комисионни, но те могат да изискват обширна работа от агента. Ако представител на купувача участва в преговорите за лизинг, той обикновено получава половината от комисионната, въпреки че може да получи по-висок дял на пазара на наемател.
