Ако даден имот под наем не се управлява правилно, той ще изпадне в хаос. За щастие има няколко различни начина за управление на собствеността, които да отговарят на нуждите на всеки наемодател. Можете да работите изцяло или да решите да възложите всичко на външни изпълнители. Ето три стратегии за управление, които всеки потенциален наемодател трябва да обмисли и които ще поддържат имота ви в добро състояние и ще генерират приходи.
3 стратегии за управление на имот под наем
Преди да можете да изберете правилната стратегия за вас, трябва да разберете всички различни области на имот под наем, които трябва да се управляват. Управленските отговорности на наемодателя могат да бъдат разделени на три раздела:
- Управление на наематели
- Управление на поддръжката на собствеността и инспекциите
- Управление на финансите
1. Управление на наематели
Това е частта от управлението на имоти под наем, която е най-непосредствена и най-очевидна. Да си успешен наемодател обаче включва много повече от просто събиране на наем. Трябва да управлявате:
- Събиране на наем: Определяне на крайни дати. Събиране на наем всяка седмица или месец. Установяване на такси за забава и гратисен период. Справяне с неплатен наем.
- Договори за наем: Проверката, че договорът за наем включва всички правни условия, изисквани от закона за наемодателя на наемателя във вашата държава. Уверете се, че договорът за наем е в крак с най-новата версия на закона. Управление на началната и крайната дата на наема на всички наематели.
- Проверка на наемател: Свободно място за реклама. Настройване на срещи. Проверка на информацията за приложенията. Можете също така да определите дали определени наематели са подходящи.
- Нанасям се: Подписване на договори за наем. Преминаване през правила, изисквания и разпоредби. Събиране на гаранционен депозит и наем за първи месец. Разходка и отбелязване на текущото състояние на наетата единица.
- Изнесат: Проверка, че срокът на лизинга действително е приключил. Проверка на състоянието на наетия обект за повреди. Започва процес за намиране на нов наемател за апартамент.
- Оплаквания на наематели: Подаване на жалби. Създаване на план за игра за отстраняване на проблема.
- Заявки за ремонт: Бърз отговор на заявки. Приоритет на важността на ремонта. Да извършите ремонта сами или да наемете някой да го направи.
- Изгонване на наематели: Изпращане на законово изисквани уведомления преди изгонване. Подаване на молба за изгонване в съда. Подготовка на вашите доказателства, които подкрепят причината за изгонване.
2. Управление на поддръжката на собствеността и инспекциите
Втората основна част от управлението на имоти под наем е самият имот. Физическата структура трябва да се поддържа за здравето и безопасността на наемателите. Вашата застрахователна компания може също така да изиска определени части от конструкцията, като покрива, да отговарят на определени стандарти или те ще откажат да застраховат имота.
- Поддръжка: Коси тревата. Събиране на листа. Гребене на сняг. Изнасяне на боклука. Поддържане на всички общи части чисти. Уверете се, че наемателите имат достъп до течаща вода по всяко време и отопление през зимата. Отстраняване на течове на покрива, водопроводни течове, напукани плочки, разхлабени парапети, дефектни ключалки на врати или прозорци.
- Инспекции: Ще трябва да се справите с проверки от града и дори от вашия кредитор и застрахователна компания. Градските инспекции трябва да се уверят, че вашият имот спазва определени правила за здраве и безопасност. Кредиторът и застрахователната компания проверяват имота, за да се уверят, че имотът си струва сумата, която дават на заем, или сумата, за която го застраховат.
3. Управление на финансите
Третата част от управлението, с която ще трябва да се справите, когато притежавате имот под наем, включва финансите. Трябва да разберете колко пари идват всеки месец и колко пари излизат.
- Наемни плащания: Колко събирате от наем всеки месец.
- Плащане по ипотека: Какво плащате всеки месец по ипотеката си.
- Застраховка: Колко плащате, за да застраховате имуществото си.
- Данъци: Какви са вашите годишни данъци върху имотите.
- Помощни програми: Ако наемателите не са отговорни за плащането на комунални услуги, колко са сметките за вода, газ и електричество всеки месец за имота.
- Такси/глоби: Такси, които може да трябва да платите за оглед на собственост или съдебни разноски. Неочаквани глоби за проблеми с поддръжката на имота.
3 стратегии за управление на наема
Сега, след като разбирате различните области на имот под наем, които трябва да се управляват, можете да определите как искате да управлявате тези зони. Има три основни подхода:
- Направи си сам управление
- Половината го направете сами/половината възложите
- Напълно изнесено управление
1. Направи си сам управление
При този подход на управление вие сте отговорни за всичко, следователно, Направи си сам. Вие сте този, който събира наем, рие сняг и си плаща данъците.
Професионалисти
- Пълен контрол: Като собственик на имот под наем, вие сте собственик на бизнес. Когато правите всичко сами, знаете какво се случва във всички части на вашия бизнес.
- Бързо осъзнаване на проблемите: Тъй като имате пръст във всички части на управлението, можете да видите веднага, когато възникне проблем. За съжаление, тъй като вие отговаряте за всички неща във вашия имот, все още може да не успеете да се справите с този проблем веднага.
минуси
- Липса на знание: Невъзможно е да си експерт във всичко. Ако бяхте наели счетоводител да подаде вашите данъци, вместо да го направите сами, счетоводителят може да е уловил няколко удръжки, за които не сте знаели. Ако бяхте наели адвокат, за да изготви договора ви за наем, вместо да изготвяте собствения си договор за наем, адвокатът може да е включил определени закони за наемодателите на държавата, които сте пренебрегнали. Ако сте наели професионалист да монтира покрива на вашия имот, вместо да го монтирате сами, може да не се е налагало да се сблъсквате с теч на покрива.
- поразително: Да бъдеш всичко за всички хора може да стане твърде много. Тъй като поемате отговорност за всичко, може да сте по-склонни да правите грешки.
Най-добро за
- Наемодатели с малък брой наемни единици.
- Наемодатели, които преди това са притежавали бизнес.
- Наемодатели с предишен опит в управлението на наеми.
- Наемодатели, които искат контрол.
2. Наполовина Направи си сам/Наполовина възложи
При този подход за управление на имот под наем вие управлявате областите, в които смятате, че имате опит и след това възложете областите, в които не се чувствате толкова комфортно или просто нямате желание управлявам.
- Възложи правни въпроси
Като пример, можете да решите да възложите на външни изпълнители всички проблеми с управлението на наема, които включват правни въпроси. Може да се чувствате страхотно при управлението на финансите на имота, ежедневната поддръжка и оплакванията на наемателите, но се чувствате много неудобно, когато става въпрос за правни проблеми. В този случай можете да наемете адвокат, който да се справи с възникналите правни проблеми. Това може да включва изготвяне на вашия договор за наем, така че да е в съответствие с всички закони за наемателите на наемодателите във вашата държава и обработка на всички изгонвания на наематели.
- Проблеми с поддръжката на външни изпълнители
В този сценарий бихте наели майстор или началник на сградата, който да се справи с всички проблеми с поддръжката, но сами ще се справите с всички други задължения за управление.
Професионалисти
- Освобождава време: Ако не правите всичко, ще имате повече време, точка. Как ще използвате това време зависи от вас. Може да цените повече време със семейството си или да използвате това време, за да намерите допълнителни инвестиционни възможности.
- Имате експерти: Предоставяте контрола на други, които се надяваме да знаят повече от вас в определена област.
минуси
- Разчитайки на другите: Вие се доверявате, че тези хора знаят какво правят и че имат предвид вашите най-добри интереси.
Най-добро за
- Наемодатели с нарастващ брой наемни единици.
- Средният хазяин.
3. Напълно изнесено управление
В тази стратегия за управление вие притежавате имота, но нямате желание да бъдете практически мениджър. Чувствате, че силата ви е в избора на имоти, а не в управлението на ежедневните операции. Ще наемете управител на имоти или компания за управление на имоти. Компаниите за управление на имоти могат да се справят с всичко, включително проверка на наематели, преместване на наематели, събиране на наеми, поддръжка и ремонти, изнасяне на наематели и изгонване на наематели.
Професионалисти
- Свобода от ежедневното главоболие: Няма да се налага да се обаждате по телефона в два през нощта, че съседът пуска музиката си твърде силно. Вие ще носите отговорност за минимума, но решенията, за които отговаряте, обикновено са най-важните решения, като например даване на OK за започване на изгонване на наемател.
минуси
- Скъпо: Мениджърите на имоти ще струват десетки хиляди долари годишно. Колкото повече единици под наем притежавате, толкова повече ще струва.
- Лошото управление може да унищожи вашия бизнес: Поставяте бизнеса си и по този начин прехраната си в ръцете на някой друг. Ще бъде много трудно да намерите някой, който да се интересува от вашия успех и провал толкова, колкото и вие. Трябва да се уверите, че внимателно проверявате всички бъдещи мениджъри и имате ясна стратегия за излизане, ако нещата се объркат.
Най-добро за
- Наемодатели, които живеят далеч от наемите си.
- Наемодатели с голям брой имоти под наем.
- Инвеститори в имоти с диверсифицирани инвестиции.
