Ако сте нов в бизнес с недвижими имоти или нов в района, потърсете помощ. CMA не е просто сравнителна математика. Необходимо е задълбочено познаване на динамиката на продажбите на имоти в конкретния район, за да се правят преценки въз основа на представените данни. „Недвижимите имоти са местни“ е добре известен цитат, защото е верен и трябва да научите всичко за вашия местен пазар.
С други думи, трябва да знаете нещо за вашия пазар и защо домовете в една област се продават по различен начин и на по-високи или по-ниски цени от сравнимите жилища в друга област. Самото сравняване на числа, без да знаете за кварталите и имотите, може да бъде катастрофа. Единствената най-важна дейност в CMA е изборът на сравними имоти.
Внимателно събрани сравними имоти
Когато избирате имоти, които смятате за сравними с вашия обект, важни съображения включват:
- Статистически, продажбите далеч над или далеч под по-голямата част от групата са съмнителни. Вероятно има основателни причини за разминаването. Ако имате достатъчно скорошни компютри, изхвърлете продажбите на твърде високи и твърде ниски цени.
- Уверете се, че можете да обосновете неизползваните компи. Ако решите, че сравнението не е подходящо, имайте добра причина. Ако по-късно клиентът ви попита защо не сте използвали определен дом, ще искате да можете да отговорите искрено и да оправдаете действията си.
- Изтеглете сравними имоти от района на обекта или възможно най-близо. Ако е невъзможно да се намерят достатъчно компи в същия квартал, може да се наложи използването на някои от подобен квартал в друга част на града.
- Използвайте продадени сравними продукти, които не са твърде стари. Останете във възможно най-актуалната времева рамка. На бързите пазари това е лесно, но не толкова, когато продажбите са бавни. Ако трябва да се върнете повече от два или три месеца назад, вероятно ще трябва да направите някои субективни корекции за дългия период. Не е лесно, тъй като наистина няма правило как да го направите точно.
- Когато количеството позволява, използвайте само подобни конструкции. Пример може да бъде обектът ви да е едноетажен дом, а много от компетенциите са двуетажни. С нашето застаряващо население много възрастни хора ще търсят едноетажно жилище, така че може да бъде по-търсено.
Коригиране на стойността за разликите в свойствата
Когато сравнявате подобни имоти, винаги има разлики. Не забравяйте да коригирате обекта си стойността на имота оценка за разликите му от сравнимите свойства:
- Добавете или извадете стойност за разликата в размера на парцела или акра.
- Направете същото за разликите в характеристиките, като спални, бани, гараж и др.
- Вижте разликите във финансирането, които биха могли да повлияят на продажната цена. Финансирането от продавача понякога може да доведе до по-висока цена, платена за имот, която не е свързана с истинската му стойност. Не забравяйте, че това трябва да са транзакции на справедливи пазари. Не трябва да има особени ситуации, семейни разпродажби, разпродажби при бедствие и т.н.
Актуален анализ на конкурентния пазар
Пълен и подробен доклад до вашия потенциален клиент/клиент за обява не може да бъде пълен без подобен пазарен анализ на имотите, изброени и конкуриращи се с техния дом по това време. Вашата препоръка за каталожна цена може да бъде променена нагоре или надолу в зависимост от това колко жилища са изброени в района по това време и техните каталожни цени.
Знаейки, че някои от най-продаваните компютри идват от периоди с много ниски запаси, може да ви накара да го направите променете малко надолу оценката си за каталожна цена, ако текущият пазар има значително по-високи запаси. В другата посока, ако има по-малко налични жилища, може да успеете да коригирате исканата цена нагоре.
Резултати, показани в лесен за разбиране формат
Това не е промоция за „красиво“. Съществуват софтуерни решения за почти всяка MLS система, които произвеждат много добре изглеждащи отчети за сравнителен пазарен анализ. Стойността е в данните и вашата интерпретация на тях. Не позволявайте на блясъка на "презентацията" да придобие по-голямо значение от подбора и интерпретацията на данните.
