Практически стъпки за печелене на пари, обръщайки къща

Инвестирането в недвижими имоти може да бъде чудесен начин да печелите пари. Един вид инвестиция в имоти, която трябва да имате предвид, е обръщането на къща. Постигането на успех с помощта на този метод обикновено е комбинация от умения, задълбочен анализ и проучване, въпреки че някои постигат успех благодарение на глупав късмет.

Независимо от вида на имота, който изберете, има няколко положителни и отрицателни страни, които трябва да имате предвид, когато се подготвяте за първото си успешно обръщане на къщата.

Какво означава да обърнеш къща?

Обръщането на къща означава, че купувате къща с намерението да я продадете, обикновено бързо, за печалба. Това не е дългосрочна стратегия за покупка и задържане. Продаването на имота за повече, отколкото сте го купили, не означава непременно, че ще спечелите.

Например, купувате къща за $200 000 и инвестирате в ремонт на стойност $50 000. Ако продадете къщата за $240 000, което е повече, отколкото сте я купили, всъщност ще загубите пари когато вземете предвид разходите за обновяване, както и допълнителните разходи за задържане на имота и продажбата му Имот.

Какъв тип собственост може да бъде обърнат?

Най-често срещаният тип собственост, която се обръща, е еднофамилна къща. Въпреки това, почти всеки тип недвижим имот може да бъде обърнат за печалба. Това включва:

• Многофамилни жилища: Възможностите за обръщане включват обновяване на съществуващите единици или добавяне на допълнителни единици, за да се направи имота по-ценен за бъдещите купувачи.
• Имот със смесено предназначение: Това може да включва обновяване или допълнения към търговската площ, жилищното пространство или и двете.
• Имот за търговия на дребно: Реновиране на пространството, за да отговаря на специфични нужди, като ресторант, салон или смесен магазин.
• Земя: Преминаване през процеса на зониране, за да бъде одобрена за конкретна употреба, като например жилища или търговия на дребно. Получаването на одобрения за зониране може да бъде дълъг процес в зависимост от това колко бързо и лесно се работи със строителния отдел в града.

Ключ 1: Купете на правилната цена

Правите парите си от покупката. Няма значение колко добре ще ремонтирате дома в крайна сметка, ако вложите твърде много пари от самото начало, ще бъде много по-трудно да спечелите.

Определяне на стойността след ремонт (ARV)

Опитвате се да определите за каква сума можете да си позволите да закупите имота, за да реализирате печалба. Следователно трябва да работите назад.

Първото нещо, което трябва да направите, е да определите стойността на имота след ремонт. Това смятате, че домът ще струва, след като завършите всички ремонти на имота.

Ще трябва да разгледате наскоро продадените цени за сравними имоти в района. Въпреки че разглеждането на сравними неща не е точна наука, то ще ви помогне да получите представа за стойността на дома. Ако вашият дом е Colonial с четири легла и две бани, ще искате да разгледате Colonials с подобен размер, които са продадени през последната година. Ще трябва да направите корекции за определени фактори като:

• Квадратура: Две къщи могат да имат еднакъв брой легла и бани, но една може да бъде с 1000 квадратни фута по-голяма.
• Качество на ремонтите:Вижте материалите, използвани при ремонта. Това ли търси настоящият купувач?
• местоположение: Някои части на града ще бъдат по-добри от други: по-добър училищен район, по-тиха улица.
• Размер на партидата: По-големите партиди ще бъдат по-ценни.
• Удобства: Домът има ли централен климатик, вграден басейн, завършен сутерен или главен апартамент?

След като разгледате сравнимите имоти, трябва да сте в състояние да измислите диапазон от това какво ще струва домът, след като приключите с ремонта. Това е стойността след ремонт.

Извадете вашите разходи

За да купите имота на правилната цена, трябва да определите колко пари смятате, че ще похарчите за дома.

• Крайни разходи при покупка: Това включва застраховка за собственост, инспекции на дома, адвокатски хонорари, проучвания, банкови такси, такси за вписване: акт и ипотека.
• Разходи за строителство: Разрешителни от града, разходи за материали, разходи за труд.
• Разходи за държане: Застраховки, данъци, плащане на всякакви заеми, възможни комунални разходи.
• Крайни разходи при продажба: Адвокатски хонорари, евентуално данък за прехвърляне на недвижими имоти, комисионна на брокера, такси за вписване: нотариален акт и ипотека, такси за градска инспекция: възможно Сертификат за ползване (CO), ако градът го изисква, кредити на купувача: домашният инспектор на купувача ще открие нередности в имота, така че купувачът вероятно ще поиска кредит от вас, за да ги поправи неща.

Какъв е вашият мотив за печалба?

Вероятно няма да преминете през цялата работа и риск да преобърнете дом, за да спечелите $5000. Следователно трябва да определите вашата идеална цел за печалба от флипа. Когато всичко е казано и направено, бихте ли искали да направите $20 000? $50,000? $100,000? Знаейки колко искате да направите, ще ви помогне да определите цената, на която можете да си позволите да купите дома.

Трябва също така да сте наясно, че може да се наложи да плащате данък върху капиталовата печалба върху всяка печалба, която реализирате. В зависимост от вашия доход, може да се наложи да платите нищо или може да се наложи да платите до 20 процента от печалбата си на Чичо Сам. Може да успеете да отложите този разход, като извършите 1031 Exchange.

Определете идеалната покупна цена

Сега, след като сте определили стойност след ремонт за имота, приблизителните разходи, свързани с обновяването на собственост и колко пари искате да направите, можете да определите максималната сума, която сте готови да платите за Имот.

Стойност след ремонт

- Минус разходи.

- Минус мотивация за печалба.

= Идеална покупна цена.

Това е моментът, в който правите предложението си и се надявате да бъде прието. Преминали сте през много работа, за да стигнете до това число, така че не се поддавайте на брокерите да ви кажат, че ако увеличите офертната си цена, имотът е ваш. Всеки допълнителен долар, който плащате за имота, е долар потенциална печалба, която губите. Не забравяйте, че вие ​​сте вашите пари при покупката.

Ключ 2: Излезте бързо

Целта на обръщането на недвижими имоти е да се направи печалба и тази печалба да се направи възможно най-бързо. Всеки добър инвеститор знае, че пазарът на недвижими имоти може да се превърне в стотинка. Безброй фактори могат драстично да намалят стойността на вашия имот. Това включва:

• Увеличение на лихвените проценти: Когато лихвите са високи, хората не могат да си позволят да харчат толкова много за дом. Това намалява тяхната покупателна способност, тъй като месечната им вноска по ипотека ще бъде по-висока. Тъй като лихвените проценти се повишават, цените на жилищата ще падат, за да се приспособят към този спад в покупателната способност.
• Смяна на сезона: Пикът на сезона за покупки на жилища е през летните месеци, когато децата не ходят на училище. Семействата искат да се преместят преди началото на новата учебна година. Ако не сте в състояние да имате своя флип на пазара за ранната пролет/лято, в крайна сметка можете да си струвате много пари.
• Увеличения в инвентара: Друг фактор, който може да повлияе на стойността на вашия дом, е излишъкът от инвентар в района. Една от причините това да се случи би била, ако голяма компания в града се затвори и хората започнат да пускат домовете си на своя пазар, за да могат да се преместят. Има толкова много купувачи за къща в ранчо с 3 спални и 2 бани на стойност $250 000. Ако има пет на пазара, може да се наложи да намалите цената си, за да го продадете бързо.
• Възбрана или къси продажби в района: За съжаление не можете да контролирате съседите си. Късите продажби и възбраните в района ще намалят стойността на вашия дом.
• Природно бедствие: Вие също не можете да контролирате майката природа. Урагани, торнада и горски пожари могат да опустошат райони, оставяйки цените на жилищата еднакво в катастрофа.
• По-ниски оценки в училище: Ако рейтингът на училищната система падне, кварталът ще стане по-малко желан за потенциалните купувачи.
• Мудна икономика: Когато икономиката се срине, цените на жилищата също. По-малко хора могат да си купят жилища, а тези, които го правят, искат да харчат по-малко.
• Екологични проблеми/Електропроводи: Повишените нива на радон или други химикали в почвата, електропроводите, които се строят в задния двор или тръбопроводът, минаващ през града, ще направят по-трудно да продадете дома си за най-добрите долари.

Ключ 3: Екипът, с който работите, може да ви направи или разбие

Успешните промени на имотите се извършват бързо и на правилната цена. Наемането на грешен изпълнител, дизайнер или брокер може бързо да превърне флипа в провал. В идеалния случай ще разполагате с екип от доверени лица, преди да затворите имота, така че да не губите време.

Дизайнери

Ако ще наемете дизайнер за вашия ремонт, трябва да се уверите, че той или тя е запознат с района. Последното нещо, което искате да направите, е да подобрите прекалено много. Не всеки дом се нуждае от мрамор от Калкута и бразилски дървени подове. Можете да правите страхотни пари със страхотен етажен план и изчистен дизайн. Кухни и бани наистина продават жилища, но повечето купувачи няма да знаят разликата между кран за 400 долара и кран за 40 долара.

Познаването на пазара също ще помогне да се определи какъв вид купувач търси в тази област. Районът привлича ли много необвързани, младоженци, млади семейства с малки деца, установени семейства или празни семейства? Това ще помогне да се определи най-добрият подход за обновяване. Трябва ли да добавите още една спалня? Съсредоточете се върху семейна стая за децата? Основният апартамент ще бъде ли основният жребий?

Изпълнители

Това включва електротехници, водопроводчици, асансьори, покривачи, HVAC изпълнители, бояджии, павета и всеки друг, от когото може да се нуждаете. Искате да получите множество оферти, така че да получите най-добрата цена, но също така искате да проверите идентификационните данни, защото най-добрата цена не винаги е най-доброто качество на работата. Може да мислите, че сте получили страхотна цена в началото, но ще се окаже, че ще отделите повече време и пари, опитвайки се да поправите некачествената работа на изпълнител.

Уверете се, че изпълнителят разбира необходимите разрешителни, които трябва да бъдат взети от града за ремонтите, които трябва да бъдат направени. Колко време отнема на града обработката на разрешителните? Има ли проблеми със зонирането, които трябва да бъдат одобрени? Проблемите с разрешителните в града могат да задържат работни места с месеци и бързо да намалят потенциалната печалба.

Изпълнителите също са известни с това, че „подценяват“ колко време ще отнеме една работа. Уверете се, че имате определен краен срок с изпълнителя за завършване на работата. Трябва също така да включите фонд за извънредни ситуации в бюджета си за тези задачи, които не са завършени навреме.

Брокери

Ще продавате ли с брокер или ще се опитате да продадете имота сами? Ако продавате с брокер, не забравяйте да вземете предвид неговата комисионна при продажбата.

Когато избирате брокер, трябва да сте сигурни, че той познава пазара, на който се опитвате да продадете жилището. Дори ако сте работили с брокера в миналото, той може да не е най-подходящият за този конкретен пазар.

В допълнение, много брокери просто се интересуват от извършването на бърза продажба и не непременно да продадат дома за най-високата цена. Уверете се, че сте направили свое собствено проучване и че се чувствате комфортно с номера, който брокерът смята, че можете да получите за дома. Искате бърза продажба, но също така не искате да оставяте твърде много пари на масата.