Истинското представителство, както е посочено в писмен договор за представителство, има някои допълнителни задължения, изисквани по закон и за които агентът може да носи отговорност, ако бъдат нарушени или неизпълнени като изисква се. За да ви помогнем да ги запомните, използвайте акронима OLDCAR.
Послушание:
С изключение на незаконността или замяната на условията на договора за представителство, като агент на вашия клиент, вие трябва да се подчинявате на техните инструкции.
Като пример, да кажем, че сте агент продавач, който има две оферти за купувачи, почти идентични по цена и непредвидени разходи. Вашият продавач ви инструктира да приемете офертата от агент B, без да се връщате и при купувачите, агенти A и B за допълнителни оферти, тъй като вашият продавач „не харесва агент A“. Въпреки че може да смятате, че е нечестно спрямо агент А и неговия купувач, трябва да се подчинявате на инструкциите на вашия продавач.
Инструкцията на продавача обаче да не разглежда офертата на един агент, защото купувачът е от определен етнос, е незаконна. Не трябва - законно не можете - да следвате подобна инструкция.
Лоялност:
Като доверен агент на вашия клиент, вие трябва да сте лоялни и да държите най-добрите им интереси пред тези на всяка друга страна, включително себе си. Вашата потенциална комисионна, особено в ситуации на конкурентни оферти, не трябва да бъде съображение и би била нелоялна към вашия клиент.
Предложението за бонус към агенти за купувачи с приета оферта за покупка е от особено значение тук. По никакъв начин агентът за купувач не трябва да дава предпочитание на който и да е имот заради бонус. Въпреки че е напълно приемливо да покажете имота на купувача, ако смятате, че е нещо, което може да им хареса, етиката изисква да им кажете за бонуса, преди да напишете оферта за покупка за тях.
Въпреки че поверителността се обсъжда отделно, тя също е компонент на частта за лоялност: разкриването на каквото и да било за клиенти без изрично съгласие не е в съответствие с това изискване за лоялност.
Разкриване:
Законите в много държави изискват a агент по недвижими имоти, независимо дали в качеството на „агенция“ или не, да разкриват съществени факти на своите клиенти. Материални факти са тези, които, ако са били известни на купувача или продавача, може да са ги накарали да променят действията си за покупка или продажба.
Вземайки още една крачка напред, фидуциарното задължение за разкриване включва практически всички знания, притежавани от агентите, които могат да бъдат от полза за техните клиенти в процеса. Например, ако като агент за купувачи знаете, че продавачът е финансово затруднен, разкриването на тази информация помага на вашия купувач в преговорите.
Поверителност:
Вашето доверително задължение за поверителност изисква да не разкривате каквато и да е информация, която сте научили за вашите клиенти, техните бизнес, финансови или лични дела или мотивации. Това задължение оцелява след затваряне на собственост и продължава завинаги. Само съдебна инструкция за разкриване освобождава доверения агент от това задължение.
Счетоводство:
Осчетоводяването на всички документи и средства по транзакцията е фидуциарно задължение. Точното докладване на местонахождението на всички парични средства, свързани с транзакцията и окончателното им разпореждане, е фидуциарна отговорност.
Разумна грижа:
Това задължение е едно, към което трябва да обърнете специално внимание. Думите „разумна грижа“ накрая се дефинират напълно в много случаи от съдия или жури, когато е твърде късно да промените действията си. От лицензираните специалисти по недвижими имоти се очаква да имат определено ниво на познания и да могат да съветват и насочват клиентите през процеса на продажба на недвижими имоти без вреда.
Независимо дали представляват купувачи или продавачи, от агентите за недвижими имоти се очаква да съветват добре относно цените, инспекциите, преговорите, ремонтите и много други аспекти на сделката. Ако възникнат въпроси относно неща, които не се очаква да знаете, от вас се очаква да посъветвате клиентите как и къде да получат информацията, която търсят.
Познавайте своите доверителни задължения като агент и ги изпълнявайте усърдно:
Имайте предвид, че първите букви от изброените задължения изписват СТАРА КОЛА, така че е по-лесно за запомняне.
В продължение на много години общите и законовите закони са се развили по отношение на отговорностите на агенцията и доверителните отговорности. Тъй като представителството на недвижими имоти се развива, всяка година активно възникват нови съдебни дела в щатите в цялата страна добавяне към очакванията на клиентите и съдилищата по отношение на отговорността на агента при сделки с недвижими имоти.
Познайте законите във вашия щат относно това какво е агенция и какво не е. Ваша отговорност като агент по недвижими имоти е да знаете какво се изисква от вас и да работите усърдно, за да изпълнявате тези конструкции. Не се опитвайте да предлагате съвети или услуги, за които не сте квалифицирани, но знайте, че съществуват съдебни решения, които са посочили, че специалистът по недвижими имоти е трябвало да знае къде да изпрати клиенти за информацията, която те необходими.
