Stejně jako jste museli podniknout určité kroky při nákupu nemovitosti k pronájmu, musíte také provést určité přípravy, když chcete svou nemovitost pronajmout k prodeji. Příprava sebe a své nemovitosti vám pomůže dát nejlepší šanci prodat vaši nemovitost rychle a za nejvyšší cenu. Zde jsou kroky, které byste měli udělat, než uvedete svou nemovitost na trh.
Papírování
Přehled o příjmech a výdajích: Chcete se ujistit, že máte všechny své finanční informace v pořádku, než dáte svou nemovitost k pronájmu k prodeji. Vypracování přehledu o příjmech a výdajích vám a každému potenciálnímu kupci poskytne lepší představu o hodnotě vaší nemovitosti.
Příjem: V této zprávě o příjmech a výdajích budete chtít zaznamenat všechny příjmy, které nemovitost obdrží na měsíční a roční bázi. To by mohlo zahrnovat nájemníkovy měsíční nájemné, stejně jako případné další nájemné z parkovacích míst, používání praček a sušiček nebo platby, pokud máte to štěstí, že máte na sobě billboard nebo věž mobilního telefonu vlastnictví.
Výdaje: Zpráva o příjmech a výdajích musí také obsahovat peníze, které za rok utratíte. To může zahrnovat:
- Daň z nemovitosti
- Platby pojištění
- Poplatky za vodu a stočné: Pokud odpovídáte za služby.
- Poplatky za elektřinu: Pokud jste odpovědní za veřejné služby.
- Poplatky za plyn: Pokud odpovídáte za služby.
- Poplatky za olej: Pokud jste odpovědní za veřejné služby.
- Údržba: Většina investorů a/nebo realitních kanceláří odhadne procento údržby. Tradičně tato částka činí pět procent hrubého provozního výnosu. Náklady na údržbu se budou lišit v závislosti na velikosti nemovitosti, stáří nemovitosti a velikosti venkovního prostoru. Může zahrnovat věci, jako jsou náklady na terénní úpravy, náklady na opravu nebo výměnu zastaralého nebo vadného příslušenství, dveřní zámky, okna, prasklé dlaždice, netěsnosti instalatérství, netěsnosti střechy nebo vratké zábradlí.
- Náklady na neobsazenost: Většina investorů bude také počítat s faktorem neobsazenosti. V závislosti na typu nemovitosti můžete očekávat, že se toto číslo bude pohybovat mezi pěti až deseti procenty hrubého provozního příjmu. Náklady na volné místo mohou zahrnovat náklady na prodej nemovitosti, jako je umístění reklam na váš pronájem, a náklady na držení nemovitosti, jako jsou daně a pojištění.
Shromážděte dokumenty související s příjmy, výdaji a správou majetku
Položky z výkazu příjmů a výdajů: Než dáte svou nemovitost k pronájmu k prodeji, budete chtít najít tištěné kopie položek, které jste zahrnuli do výkazu příjmů a výdajů. Budete chtít shromáždit tato prohlášení z předchozího roku. To může zahrnovat všechny účty za energie, prohlášení o pojištění, daně z nemovitosti, splátky hypotéky, platby nájemného, náklady na údržbu a tak dále.
Všechny tyto účtenky byste měli naskenovat do počítače, abyste měli také jejich digitální kopii. To usnadní odeslání položky potenciálnímu kupci, právnímu zástupci nebo realitní kanceláři, pokud o to požádáte, protože ji již budete mít k dispozici elektronicky.
Kopie všech platných smluv: Budete chtít shromáždit kopie všech nájemních smluv pro současné nájemce. Ten bude sloužit k ověření aktuální platby nájemného a také délky nájmu.
Seznam všech nedávných vylepšení nemovitosti: Měli byste sestavit seznam všech vylepšení, která jste v posledních letech na nemovitosti provedli. Dali jste například novou střechu, vyměnili pec nebo zrekonstruovali kuchyni? Budete také chtít uvést přibližné datum, kdy byla práce provedena, a případně přibližnou hodnotu zlepšení.
Do svého seznamu vylepšení budete chtít přidat popisná přídavná jména. Například místo slova, renovovaná kuchyně, může být přitažlivější říct, renovovaná kuchyně, včetně skříní ve stylu šedé třepačky, polární bílé žuly a zkoseného pozadí metra.
Kromě toho byste také měli najít jakýkoli doklad o provedené práci. Mohou to být kopie faktur, smluv o dílo nebo jiné účtenky.
Realitní makléř často použije tento seznam vylepšení při sestavování podrobností nabídky vaší nemovitosti. Proto by tento seznam měl být co nejpodrobnější.
Kopie všech povolení: První věc, kterou budete chtít udělat, je ujistit se, že na vašem pozemku nejsou žádná otevřená povolení. V závislosti na vašem městě můžete tuto žádost podat buď osobně, telefonicky nebo online. Toto je známé jako žádost o otevřené veřejné záznamy.
Pokud jsou na pozemku nějaká otevřená povolení, budete je pravděpodobně muset před prodejem uzavřít. Budete muset určit, jaké práce je třeba dokončit, najmout licencovaného dodavatele, aby práci dokončil požádejte inspektora z města, aby vyšel a ověřil, že práce byla vykonána na kódu, aby mohli uzavřít povolení.
Měli byste shromáždit nebo získat kopie všech povolení pro jakoukoli práci, která byla kdy na pozemku dokončena. Vaše město by vám mělo být schopno poskytnout kopie všech povolení zaznamenaných k nemovitosti.
Určete ziskový potenciál
Měli byste posoudit své finance, abyste získali přibližnou hodnotu, kolik peněz byste mohli potenciálně vydělat, pokud svou nemovitost prodáte.
1. Kolik dlužíte na své hypotéce? Máte nějaké sankce za platbu předem?
2. Znáte náklady na uzavření, za které budete při prodeji vaší nemovitosti zodpovědní. To by mohlo zahrnovat daň z převodu nemovitosti při prodeji, provizi realitní kanceláře při prodeji, poplatky za nahrávání a poplatky za právní zástupce.
3. Zjistěte, jaký je váš daňový základ za nemovitost, abyste věděli, kolik na daních budete dlužit. Promluvte si se svým účetním, abyste zjistili, jaký je váš daňový základ.
Obecně budou vaším základem všechny výdaje, které šly do nemovitosti, která nebyla v daném okamžiku odepsána rok, jako je kupní cena, závěrečné náklady a vylepšení, mínus kolik jste odepsali v odpisech za let.
4. Zjistěte, jaká je přibližná tržní hodnota vaší nemovitosti. Měli byste najít dvě nebo tři srovnatelné nemovitosti, které se ve vašem okolí za poslední rok prodaly. Pomocí těchto čísel si můžete udělat přibližnou představu o cenovém rozpětí, ve kterém by se vaše nemovitost měla prodávat.
5. Vezměte si přibližnou tržní hodnotu vaší nemovitosti po odečtení částky, která vám zbyde na hypotéce, mínus závěrečné náklady na prodej vaší nemovitosti, abyste určili, kolik peněz byste odešli Prodej.
6. Poté musíte určit, kolik peněz budete dlužit na daních z kapitálových výnosů. Chcete-li to provést, vezmete prodejní cenu své nemovitosti mínus daňový základ, který jste vypočítali. Tato částka určí, kolik dlužíte za daně z kapitálových výnosů. Ujistěte se, že si promluvíte se svým účetním, protože mohou nastat situace, kdy odejdete s velmi málo penězi na prodej ale dlužíme výrazně více na daních z kapitálových zisků v důsledku odpisů odepsaných po celou dobu vlastnictví vlastnictví.
Údržba
Odložená údržba: Před prodejem budete chtít, aby vaše nemovitost vypadala co nejlépe. Toto je čas na vyřešení jakýchkoli problémů s údržbou, které jste odkládali. To může zahrnovat vymalování společných prostor, zlepšení terénních úprav nebo vzhledu obrubníků, opravy tekoucích záchodů nebo drobné kapky ve vodovodních bateriích.
Kapitálové vylepšení: Musíte také určit, zda se vyplatí provést nějaké kapitálové vylepšení před prodejem. Přinese zlepšení větší návratnost, než kolik stojí? Jste například schopni dát na nemovitost novou střechu za nižší cenu, než je tržní cena?
Má smysl investovat do nemovitosti více peněz? Pokud taková vylepšení neprovedete, sníží to možnost prodeje? Odradí někoho od koupě nemovitosti špatná střecha, hnijící paluba nebo díry ve zdech?
Obecné tipy
Informujte nájemníky: Když je vaše pronajímaná nemovitost skutečně na trhu, potenciální kupci budou muset mít možnost zadat alespoň jednu nájemní jednotku, když si nemovitost prohlížejí. Budete si proto muset určit, jak a kdy budete nájemníky informovat, že dáváte nemovitost k prodeji. V závislosti na velikosti vaší nemovitosti možná nebudete muset oznámit svůj záměr nemovitost prodat všem nájemcům. Budete muset pouze informovat nájemníky, jejichž byty chcete potenciálním kupcům ukázat.
Někdy se nájemníci bojí, když slyší, že nemovitost jde na prodej. Obávají se, že při prodeji budou vytlačeni. Obávají se také, jak bude nový majitel nemovitosti spravovat. Někteří nájemci to také využijí jako příležitost, jak se vybít proti pronajímateli za rozumné a nepřiměřené problémy, takže buďte opatrní a nechte nájemníky komunikovat s potenciálními kupci.
Doplňte případné volné pozice: Před prodejem budete mít ideálně 100procentní obsazenost vaší nemovitosti. Pokud máte volné místo, nesnažte se rychle obsadit volné místo. Ujistěte se, že stále dodržujete celý proces screeningu.
Pokud se vaše nemovitost neprodá rychle, zůstanete uvězněni s jakýmkoli nájemcem, kterého do nemovitosti umístíte. Do nemovitosti také nechcete umisťovat problémové nájemníky, kteří mohou nemovitost poškodit v době, kdy potřebuje vypadat co nejlépe. Je lepší mít volnou jednotku než tu, která je obsazená špatným nájemníkem.
Pohovor s realitními makléři: Budete si muset najít realitního makléře, se kterým si pronajmete nemovitost. Pokud již máte realitního makléře, se kterým jste v minulosti spolupracovali a cítíte se s ním dobře, pak je vše připraveno.
V opačném případě budete muset pohovor s několika realitními kancelářemi. Je důležité hledat realitní kanceláře, které se specializují na typ nemovitosti a oblast, ve které prodáváte. Rodinné domy nebo byty možná nepotřebují někoho tak specializovaného, ale pro vícečlennou rodinu, maloobchodní nemovitost, smíšené použití nemovitosti nebo jiné jedinečnější investice, chcete hledat někoho, kdo úspěšně prodává typ nemovitosti, kterou zkoušíte prodat. Myslete na to stejným způsobem, jako se právníci specializují na určité oblasti, jako je rozvod, daňové odvolání nebo právo obchodních společností.
Kdy to dát na trh
Investice do nemovitostí se neřídí stejnými pravidly jako prodej primárních rezidencí majitelům domů. Normální trh s bydlením je nejsilnější na jaře, kdy se rodiny snaží dostat do svých nových domovů před novým školním rokem.
Obecně platí, že investiční nemovitost můžete nabídnout k prodeji kdykoli během roku. O prázdninách nebo v létě můžete zaznamenat nižší aktivitu.
