Na rozdíl od velkoobchodu s potravinami mají nemovitosti nízkou režii a vysoký zisk.
Velkoobchod s nemovitostmi v článcích a knihách má dobré i špatné pokrytí. Podívejme se nejprve na obecnou definici: Velkoobchod s nemovitostmi zaujímá pozici mezi prodávajícím a kupujícím a profituje z okamžitého dalšího prodeje nemovitosti bez významné rehabilitace nebo doby vlastnictví.
To je moje definice, ale odpovídá to mému pohledu, když vezmeme v úvahu mou rozsáhlou spisovatelskou práci na volné noze jako spisovatel duchů "guruové" pro investice do nemovitostí. Dalo by se to nazvat „obracení“, ale zdá se, že velkoobchodní prodej trochu přidává profesionalita. Na rozdíl od jiných velkoobchodníků v různých průmyslových odvětvích je to opravdu velmi nízká režie a vysoká zisková marže. Nemáte:
- pronájem a údržba skladových prostor.
- kancelářské prostory ke správě a prodeji.
- zaměstnanci pro správu zásob.
- kamiony k přepravě zásob.
- pojištění pokrývající vše výše uvedené.
- nutnost nakupovat od výrobců ve velkém před prodejem.
Tyto režijní náklady jsou značné a většina velkoobchodníků má zisky ve velmi nízkých jednociferných číslech. Velkoobchod s nemovitostmi na druhé straně:
- mohou pracovat od svého kuchyňského stolu.
- nemusí nic skladovat.
- nepotřebuje zaměstnance ani pojištění pro ně nebo zařízení.
- může ovládat velké aktivum s relativně malým množstvím peněz z kapsy.
Kdo je vaším zákazníkem ve velkoobchodu s nemovitostmi?
Než budete vůbec zkoumat nemovitosti za účelem nákupu nebo kontroly, potřebujete čekající kupce. Říká se tomu sestavení seznamu kupujících a je to zásadní pro váš úspěch. Vašimi primárními zákazníky jsou jiní investoři, ať už kupující pronajímající nemovitosti, nebo investoři fix & flip. Můžete prodávat v maloobchodě spotřebitelům, ale je to riskantnější a nákladnější kvůli nákladům na marketing a provizi.
Musíš sestavit seznam kupujících prostřednictvím budování vztahů s dalšími investory. Můžete se připojit k realitním investičním klubům a setkat se s nimi. Můžete jim inzerovat prostřednictvím inzerátů na prodej nemovitostí v novinách a Craigslistu. V zásadě se musíte setkat s co největším počtem investorů do nemovitostí a musíte o každém vést databázi nebo soubor s minimem těchto informací:
- jejich zájmové čtvrti.
- jejich primární zájem; budou opravovat a převracet nebo kupují nemovitosti na pronájem?
- jejich cenové rozpětí a cíle zisku; jinými slovy, co zaplatí za domov?
Nechoďte ven a nehledejte nemovitosti ani neprovozujte marketing, dokud na svém seznamu kupujících nemáte alespoň několik aktivních investorů. Nebudete se chtít zavázat k nemovitosti bez rozumné vyhlídky na její rychlý prodej.
Jaké jsou vaše zdroje pro nemovitosti pro velkoobchodní prodej nemovitostí?
Jakmile budete mít kupující na svém seznamu, je čas jít ven a najít nemovitosti, které vám jako velkoobchodníkovi přinesou zisk. Mohou to být:
- exekuce.
- vlastník obsazené předexekuce.
- vlastník obsazený prodavači v nouzi.
- opuštěné předexekuce.
- vláda vydražila exekuce.
Exekuce lze snadno najít prostřednictvím webových stránek o exekucích a dalších zdrojů, které zveřejňují seznamy exekučních nemovitostí. Nemovitosti obsazené vlastníky obvykle vyžadují marketing. Mezi metody velkoobchodního prodeje nemovitostí patří:
- znamení banditů.
- novinové inzeráty.
- Craigslist reklamy.
- webové stránky velkoobchodu.
- blogování velkoobchodních investorů.
- marketing na sociálních sítích.
- vztahy s realitními makléři a hypotečními makléři.
Když najdete nemovitost, která by mohla být vhodná pro některého z vašich kupujících, následuje sčítání čísel a due diligence. Budete muset být velmi opatrní, abyste pokryli všechny své náklady, stejně jako velmi blízkou představu o tom, jaké náklady bude mít váš kupující, zejména v případě fix & flip deal. Jinými slovy, musíte přijít s tím, jakou hodnotu má nemovitost na současném trhu, a poté odečíst tyto položky, abyste viděli, kolik za ni můžete zaplatit:
- slevu na hodnotu, kterou kupující bude chtít.
- nájemné, které lze účtovat, pokud je vaším kupujícím investor do pronájmu nemovitostí.
- náklady na rehabilitaci, pokud je váš kupující fix & flip investor.
- vaše náklady na to, abyste to dostali k závěrečnému stolu.
- váš požadovaný zisk.
Pokud provedete všechna čísla a uvidíte, že tuto nemovitost lze rychle znovu prodat jednomu z kupujících na vašem seznamu, je čas uzavřít smlouvu o koupi nebo uzamknout kontrolu jedním ze dvou způsobů:
- Smlouva o postoupení - Podepíšete smlouvu s prodejcem, která vám umožní „převést“ vaše nákupní práva a povinnosti na jiného (konečně vašeho kupujícího). Budete potřebovat nějaké seriózní peníze, ale s touto metodou nebudete potřebovat žádné další financování. Jdete ke svému kupujícímu a provedete postoupení svých práv za cenu, která zahrnuje váš zisk. Váš kupující převezme a vezme jej do uzavření.
- Kupujete smlouvu - Vlastně podepíšete smlouvu o koupi nemovitosti. To bude vyžadovat dvě zavření, jedno pro váš nákup a další hned poté, aby váš kupující od vás nakoupil. Budete potřebovat seriózní peníze a budete potřebovat transakční financování, abyste zaplatili za domov a vybrali jejich poplatek a náhradu od druhého uzavření.
Toto je sice přehled procesu, ale zájemcům o velkoobchod s nemovitostmi by měl pomoci využít další odkazy a dozvědět se více.
