Cestou k zavírání se mohou na silnici objevit hrboly.
Při uzavření kupní smlouvy na nemovitost resp smlouva je proveden a podmínky jsou akceptovány oběma stranami, jedná se o úplný a závazný dokument. Pokud by bylo nutné změnit jakýkoli aspekt dříve dohodnutých podmínek, je připraven dodatek. Je to dokument, který mění ratifikovanou smlouvu.
Realitní makléři si musí být jisti, že to nezaměňují s Dodatek.
Dodatky k nemovitostním smlouvám
Každý je obvykle velmi šťastný, když kupující a prodávající podepíší kupní smlouvu. Cena je zapečetěna a je na cestě k uzavření. Agent přemýšlí o provizi. Kupující si vizualizují svůj nábytek v domácnosti. Prodejce počítá jejich peníze. Ale není to hotová věc, dokud není uzavření dokončeno a není financováno.
Příklad: Kupující a prodávající se dohodnou na koupi nemovitosti a smlouvu podepíší všechny strany. Později je třeba datum uzávěrky posunout, aby bylo možné provést zpožděný průzkum. Vyžadovalo by to, aby bylo datum uzávěrky v původní dohodě změněno.
Cestou k zavírání se mohou na silnici objevit hrboly. Některé mohou být relativně malé, ale jiné mohou být možnými zabijáky.
- Posouzení: Odhadce přichází s hodnotou nižší, než je dohodnutá prodejní cena. Může to být velký. Může to být malá částka, kterou lze snadno dohodnout, aby prodávající snížil cenu nebo aby kupující navýšil zálohu, aby se částka půjčky dostala do souladu. Pokud se jedná o významnou částku, dochází k dalšímu vyjednávání. Pokud je vyřešen, musí být podepsán dodatek, který náležitě upraví podmínky smlouvy.
- Typ půjčky: Předpokládejme, že kupující plánoval koupi domu s běžnou hypotékou a zároveň dal 20 % dolů. Nyní zjišťují, že mohou získat půjčku FHA s nižší akontace, nebo jsou si alespoň jisti, že mohou. Bude to také trvat déle. Novela se v tomto případě může týkat dvou bodů, změny typu úvěru a prodloužení termínu uzávěrky včas.
- Získání horké vany: Přenosná vířivka nebyla součástí prodeje. V procesu vyjednávání o opravě jsou však kupující ochotni přehlédnout výměnu některých roztrhaných okenních sítí a několika rozbitých okenních tabulí, ale nyní chtějí vířivku. Hádáte správně, je to pozměňovací návrh.
- Hypotéka není schválena „tak jak je“: Předpokládejme, že kupující očekával, že získá dům s 10% snížením, ale věřitel zkontroloval všechny údaje o úvěru a příjmech/výdajích a rozhodl, že kupujícího pro tuto půjčku nemůže kvalifikovat. Kupující musí přijít s více na zálohu. Mohou ho mít nebo jsou schopni ho získat, ale bude to chvíli trvat. Další případ pro pozměňovací návrh prodlužující uzavření.
- Opuštěný plot zasahuje: To je skutečný, protože se mi to stalo například jako kupujícímu na venkově. Průzkum odhalil starý plot, který byl do značné míry spadlý, ale byl zmíněn, a tak se stal výjimkou v krytí v pojistce titulu. Nebyl to velký problém, protože jsem to mohl později odstranit, a pak by se to neukázalo, když jsem v určitém okamžiku prodal. Nechtěl jsem však, aby se později objevil nějaký nárok na ten kousek země. Takže jsme udělali dodatek a prodejce to nechal před uzavřením odstranit a bylo to odstraněno z výjimek pořadače.
Jde o to, že nejde o dohodu, dokud se neuzavře a nezafinancuje. V procesu transakce se může objevit řada věcí, které vyžadují změnu podmínek smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím. Obvykle se to řeší, ale pamatujte na ty pozměňovací návrhy.
