Pokud jste v obchod s nemovitostmi nebo jste v oblasti noví, získejte pomoc. CMA není jen srovnávací matematika. K úsudku na základě předložených údajů je nutná důkladná znalost dynamiky prodeje nemovitostí v konkrétní oblasti. "Nemovitosti jsou místní" je dobře známý citát, protože je pravdivý a musíte se dozvědět vše o svém místním trhu.
Jinými slovy, musíte vědět něco o svém trhu a proč se domy v jedné oblasti prodávají jinak a za vyšší nebo nižší ceny než srovnatelné domy v jiné oblasti. Pouhé porovnávání čísel bez znalosti čtvrtí a nemovitostí může být katastrofou. Jedinou nejdůležitější činností v CMA je výběr srovnatelných vlastností.
Pečlivě shromážděné srovnatelné vlastnosti
Při výběru nemovitostí, které považujete za srovnatelné s vaší předmětnou nemovitostí, je důležité vzít v úvahu:
- Statisticky jsou podezřelé prodeje daleko nad nebo hluboko pod převahou skupiny. Pravděpodobně existují pádné důvody pro rozdíly. Pokud máte dostatek nedávných kompasů, vyhoďte příliš vysoké a příliš nízké ceny.
- Ujistěte se, že můžete zdůvodnit, že se nepoužívají kompy. Pokud se rozhodnete, že srovnatelné není vhodné, mějte dobrý důvod. Pokud se vás později klient zeptá, proč jste nevyužili určitý dům, budete chtít pravdivě odpovědět a své činy odůvodnit.
- Vytáhněte srovnatelné nemovitosti z oblasti předmětné nemovitosti nebo co nejblíže. Pokud není možné najít dostatek compů ve stejné čtvrti, může být nutné použít některé z podobné čtvrti v jiné části města.
- Použijte prodávané srovnatelné, které nejsou příliš staré. Zůstaňte v pokud možno aktuálním časovém rámci. Na rychlých trzích je to snadné, ale ne tolik, když jsou prodeje pomalé. Pokud se musíte vrátit o více než dva nebo tři měsíce zpět, pravděpodobně budete muset provést určité subjektivní úpravy pro dlouhé období. Není to jednoduché, protože ve skutečnosti neexistuje žádné pravidlo, jak to udělat přesně.
- Pokud to množství dovolí, používejte pouze podobné konstrukční typy. Příkladem může být vaše předmětná nemovitost, která je jednopodlažním domem a mnohé z kompasů jsou dvoupodlažní. S naší stárnoucí populací bude mnoho seniorů hledat jednopodlažní domov, takže by mohl být více žádaný.
Úprava hodnoty pro majetkové rozdíly
Při porovnávání podobných vlastností jsou vždy rozdíly. Nezapomeňte upravit předmět hodnotu nemovitosti odhad jeho odlišností od srovnatelných vlastností:
- Přičtěte nebo odečtěte hodnotu pro rozdíl ve velikosti pozemku nebo výměry.
- Udělejte totéž pro rozdíly ve funkcích, jako jsou ložnice, koupelny, garáže atd.
- Podívejte se na rozdíly ve financování, které mohly ovlivnit prodejní cenu. Financování prodávajícím může někdy vést k vyšší ceně zaplacené za nemovitost, která nesouvisí s její skutečnou hodnotou. Pamatujte, že se musí jednat o transakce „nezávisle od sebe“. Neměly by nastat žádné zvláštní situace, rodinné prodeje, nouzové prodeje atd.
Aktuální analýza konkurenčního trhu
Úplná a podrobná zpráva pro potenciálního zákazníka/klienta vaší nabídky nemůže být úplná bez podobné analýzy trhu nemovitostí uvedených v seznamu a konkurujících jejich domovu v té době. Vaše doporučení ceníkové ceny lze upravit nahoru nebo dolů v závislosti na tom, kolik domů je v dané oblasti uvedeno v seznamu a jejich ceníkové ceny.
Vědomí, že některé z nejprodávanějších komposů pocházejí z období s velmi nízkými zásobami, by vám mohlo způsobit pozměňte svůj odhad katalogové ceny o něco směrem dolů, pokud má současný trh výrazně vyšší zásoby. Pokud půjdete opačným směrem, pokud je k dispozici méně domů, možná budete moci upravit požadovanou cenu směrem nahoru.
Výsledky zobrazené ve snadno srozumitelném formátu
Toto není propagace pro "hezká". Pro téměř jakýkoli systém MLS existují softwarová řešení, která vytvářejí velmi uhlazené zprávy pro srovnávací analýzu trhu. Hodnota je v datech a vaší interpretaci. Nedovolte, aby lesk „prezentace“ nabyl vyšší důležitosti než výběr a interpretace dat.
