Pro realitního investora je zásadní provést investiční analýzu před vstupem nebo zahájením jakéhokoli nového projektu. Úspěšný investor nájemních domů může mít ve svém portfoliu desítky domů. K finančnímu úspěchu při investování do nemovitostí vedou různé faktory. Je nutné zvážit všechny. Správný nákup může vést k dvouciferným výnosům a solidnímu toku hotovosti po mnoho let. Případně, pokud neprovedete potřebnou due diligence, můžete se stát vlastníkem bezcenné investiční nemovitosti.
Čistý provozní příjem
Jakákoli investiční analýza začíná pochopením čistého provozního zisku (NOI). Tato hodnota je celkový příjem, který vaše nemovitost generuje, snížený o veškeré náklady, které vynaloží. Tyto výdaje zahrnují náklady, které platíte za údržbu nemovitosti. Jednoduše odečtěte celkové výdaje od celkových příjmů, abyste dosáhli svého NOI. Měsíční NOI určíte tak, že výsledné číslo vydělíte 12.
Má to však jeden háček. Vaše celkové náklady nezahrnují náklady na úvěr.
Tok peněz
Váš peněžní tok je to, co zbude, když provedete dodatečnou úpravu těchto nákladů na úvěr, obvykle vaší hypotéky. Když odečtete dluhovou službu od vašeho NOI, zůstane vám váš peněžní tok. Toto je váš zisk.
Čím více si půjčíte, tím menší bude váš peněžní tok. Vaše NOI se bude rovnat vašemu peněžnímu toku, pokud za nemovitost zaplatíte v hotovosti.
Cash flow je sice funkcí velkého množství vstupů a kterýkoli z nich může změnit a poškodit – nebo zlepšit – situaci. Některé vstupy jsou ovlivněny trhem a ekonomikou. Poptávka po pronájmu nemovitostí může přes noc prudce klesnout, když hlavní místní zaměstnavatel zavře nebo se přestěhuje. Federální rezervní systém může zvýšit jednodenní úrokové sazby, což zvýší náklady na půjčky a ovlivnit celkový trh s nemovitostmi. Tato změna může zvýšit náklady na nákup nových nemovitostí a snížit váš peněžní tok.
Takové věci nemůžete kontrolovat, ale doufejme, že se těmto situacím můžete vyhnout tím, že budete náležitě prověřovat zdraví a plány místních zaměstnavatelů. Sledujte ekonomické zprávy a plánujte změny úrokových sazeb. Jste pravděpodobně v dobré kondici, pokud jsou vaše nemovitosti ziskové s dlouhodobým pronájmem, který byl nedávno obnoven.
Odpisový faktor
Samozřejmě, že Internal Revenue Service (IRS) bude chtít procento ze všech těchto příjmů z pronájmu. Investice do nemovitostí však nabízí i nemalé daňové úlevy. Jedním zobákem je odpočet odpisů majetku, který je cennou součástí analýzy majetku.
Odpisy dokonce snižují zdanitelné zisky z jiných investic pro osoby ve vysokých daňových pásmech. Své zbývající ztráty můžete často použít proti jiným investičním příjmům, když náklady na údržbu a pronájem nemovitosti plus odpisy jsou vyšší než váš zdanitelný zisk.
Ve skutečnosti to není ztráta hotovosti, protože odpisy nejdou z vaší kapsy. Je to vypočítané číslo, které se pro daňové účely považuje za náklad. Stále můžete mít kladný měsíční peněžní tok a zároveň vykazovat provozní ztrátu pro daňové účely.
Daň z nemovitosti
Pokud vaše firma vlastní nemovitost k pronájmu, musíte platit daně z nemovitosti, ale můžete si tyto daně odečíst pro účely daně z příjmu. Podnikatelé platí daň z nemovitosti ze stanovené hodnoty svých nemovitostí stejným způsobem, jako fyzické osoby platí daň z nemovitosti ze stanovené hodnoty svých domů.
Daň za rok se rozdělí mezi předchozí a nové vlastníky při prodeji nemovitosti během zdaňovacího roku. Toto procentuální rozdělení je založeno na tom, kolik z roku jste vlastnili nemovitost ve srovnání s tím, jak dlouho měli strukturu předchozí vlastníci.
Pojištění pronajímatele
Pojištění pronajímatele pomůže pokrýt hodnotu budovy a funguje podobně jako standardní pojištění nemovitosti majitelů domů. Zásady se budou vztahovat na škody způsobené nájemníky a ztráty z bouří. Pokud se vaše nemovitost nachází ve vysoce rizikové oblasti a je vystavena povodním, zemětřesením a lesním požárům, ujistěte se, že získáte vhodné pojištění, které pokryje vaši investici.
Pokud se po události ocitnete ve ztrátě, můžete požádat program Small Business Administration (SBA) Disaster Assistance o půjčku, která pomůže napravit škody.
1031 Směna odložené daně
Nemovitost můžete prodat se ziskem a výtěžek převést do jiné nemovitosti, aniž byste museli platit daň z kapitálových výnosů, platí však některá velmi přísná pravidla. Podle Internal Revenue Code, Hlava 26, oddíl 1031:
„Žádný zisk nebo ztráta nebude uznána při směně majetku drženého za účelem produktivního použití v obchodu nebo podnikání nebo pro investice, pokud majetek se směňuje výhradně za majetek podobného druhu, který má být držen buď pro produktivní použití v obchodě nebo podnikání nebo pro investice."
Majetek „podobného druhu“ znamená jinou nemovitost nebo majetek. Nevyžaduje však nutně výměnu pozemku za pozemek nebo kancelář za kancelář.
Jen málo tříd a strategií investičních aktiv se může srovnávat s pronájmem nemovitostí. Lidé potřebují místo k životu a vlastnit domov není pro každého možné ani touží po něm.
Balance neposkytuje daňové, investiční ani finanční služby a poradenství. Informace jsou prezentovány bez zohlednění investičních cílů, tolerance rizika nebo finančních okolností konkrétního investora a nemusí být vhodné pro všechny investory. Minulá výkonnost nevypovídá o budoucích výsledcích. Investování zahrnuje riziko včetně možné ztráty jistiny.
