Udlejere ønsker ikke at skulle håndtere ledige stillinger i deres lejemål, men der er visse tidspunkter, hvor det er bedre at se en nuværende lejer flytte ud, end at få dem til at forny deres lejekontrakt. Lejere, der betaler under markedsleje, dem, der klager ofte eller dem, der forårsager overdreven slitage på lejemålet, er eksempler på lejere, som en udlejer måske foretrækker at sige farvel til. Her er fem risici ved langtidslejere på din ejendom.
1. Vanskelige lejere
Der er lejere, som faktisk ikke bryder nogen vilkår i lejekontrakten, men man ville næsten ønske det, så man kunne få dem ud af sin ejendom. Hver gang deres lejemål skal fornys, håber du at se en meddelelse fra lejeren om, at de vil flytte ud.
Det er de lejere, der konstant klager og kræver, at du dropper alt, hvad du gør for at løse deres akutte problem. Deres presserende problemer er normalt mindre problemer eller ikke-eksisterende. Disse lejere kommer også i skænderier med andre lejere på ejendommen.
Selvhjælpsudsættelse er ulovlig. Så så længe lejeren betaler deres husleje og følger vilkårene i deres lejekontrakt, skal du bare forholde dig til dem, indtil de beslutter sig for at flytte.
2. Grænser for lejeforhøjelse
I de fleste stater har du kun lov til at forhøje en lejers leje ved fornyelse af lejekontrakten. En lejer, der har boet i din ejendom i en årrække, kan betale mindre end den nuværende markedsleje for lejligheden. Hvis lejeren er en god lejer, der altid betaler deres husleje til tiden og aldrig klager, kan du være villig til at acceptere mindre husleje af frygt for, at en huslejestigning ville få lejeren til at flytte.
For at øge en lejers leje skal du også sørge for at følge din stats udlejers lejelovgivning for at gøre det. Du skal normalt give en lejer skriftlig besked, før du kan hæve lejen. Du kan også kun sende denne meddelelse på bestemte tidspunkter, såsom 30 dage før deres lejekontrakt er indstillet til at blive fornyet.
3. Afbryd vedligeholdelse på enheden
Et andet negativt, der opstår, når en lejer opholder sig i lejeboligen, er, at det er svært at vurdere tilstanden af deres lejeenhed. Når en lejer flytter ud, skal du vende lejligheden til næste lejer. Du laver en liste over eventuelle skader, udskifter genstande efter behov og udbedrer eventuelle skader på enheden.
Når en lejer opholder sig i udlejningsenheden, især i en årrække, hvis lejeren ikke klager over et problem, vil du ikke være opmærksom på et problem, før det bliver noget større. Små problemer, såsom et par manglende tagshingles, som nemt kunne have været repareret, vil blive til store problemer, såsom en faktisk taglækage.
4. Lejer afvist fra anden lejlighed
En lejer kan forny deres lejekontrakt på grund af et alvorligt problem, som du måske ikke er klar over endnu. Dette problem ville let komme op, hvis en ny udlejer udførte en grundlæggende screening af lejeren. Dette kan være et jobtab, et fald i deres kreditscore eller endda en kriminel dom.
Da udlejere normalt ikke genscreener nuværende lejere ved lejekontraktfornyelse, vil du være fuldstændig uvidende om, at denne lejer kan blive et problem i den nærmeste fremtid. Selvom de altid har betalt deres husleje til tiden, på grund af et jobtab eller lægeregninger, der sætter dem i gæld, kan de snart begynde at betale deres husleje for sent, og så slet ikke. Ikke alene vil du ikke længere opkræve husleje, men du bliver så nødt til at gennemgå den lange fraflytningsproces for at få dem ud.
Selvom du ikke kommer til at gennemgå hele din screeningsproces, hver gang en lejer fornyer en lejekontrakt, er det en god idé i det mindste at køre deres kredit igen. Du kan derefter sammenligne denne kreditopgørelse med den rapport, du modtog, da lejeren første gang flyttede ind. Du vil gerne se, om deres kreditscore er faldet mærkbart, eller om de pludselig har en stor gæld.
5. Kan lade reglerne glide
Når du har en langtidslejer, bliver du mere tryg ved dem, og du kan begynde at lade reglerne glide. For eksempel kan du have opkrævet et forsinket gebyr i begyndelsen af deres lejekontrakt, men du kan være begyndt at give afkald på dette gebyr for nylig. Når først du har bøjet reglerne, vil det være svært at håndhæve disse regler i fremtiden.
Hvis du ikke følger loven, hvis du har problemer med lejeren i fremtiden, vil du sandsynligvis tabe enhver sag mod lejeren i retten. Det kan være svært, men du skal opretholde et professionelt udlejer-lejer forhold til alle lejere, uanset hvor længe de har lejet hos dig.
