I modsætning til engrossalg af dagligvarer er fast ejendom lav overhead og høj fortjeneste.
Engrossalg af fast ejendom i artikler og bøger får både god og dårlig dækning. Lad os først se på en generel definition: Engrossalg af fast ejendom tager stilling mellem en sælger og en køber og drager fordel af et øjeblikkeligt videresalg af en ejendom uden væsentlig genoptræning eller ejertid.
Det er min definition, men det passer til mit syn i betragtning af mit omfattende freelance-skrivearbejde som spøgelsesskribent til ejendomsinvestering "guruer." Du kan kalde det "flipping", men engrossalg ser ud til at tilføje en smule faglighed. I modsætning til andre grossister i forskellige brancher, er det en virkelig meget lav overhead og høj fortjenstmargin forretning. Du har ikke:
- lagerplads leje og vedligeholdelse.
- kontorlokaler at administrere og sælge fra.
- medarbejdere til at styre varelageret.
- lastbiler til at transportere inventar.
- forsikring, der dækker alle ovenstående.
- nødvendigheden af at købe fra producenter i løs vægt før salg.
Disse faste omkostninger er betydelige, og de fleste grossister har et overskud på meget lave enkeltcifrede. Ejendomsgrossisten på den anden side:
- kan arbejde fra deres køkkenbord.
- behøver ikke at opbevare noget.
- har ikke brug for ansatte eller forsikring for dem eller faciliteter.
- kan kontrollere en stor værdi aktiv med relativt få penge op af lommen.
Hvem er din kunde inden for engrossalg af fast ejendom?
Før du nogensinde undersøger fast ejendom til køb eller kontrol, har du brug for ventende købere. Det kaldes at opbygge en køberliste, og det er afgørende for din succes. Dine primære kunder er andre investorer, enten udlejningsejendomme købere eller fix & flip investorer. Du kan sælge i detailhandlen til forbrugere, men det er mere risikabelt og dyrt på grund af markedsførings- og provisionsomkostninger.
Du skal lave en liste over købere gennem opbygning af relationer med andre investorer. Du kan melde dig ind i ejendomsinvesteringsklubber for at møde dem. Du kan annoncere for dem ved at køre annoncer for ejendom til salg i aviser og Craigslist. Grundlæggende skal du møde så mange ejendomsinvestorer som muligt, og du skal have en database eller fil med et minimum af disse oplysninger om hver:
- deres interessekvarterer.
- deres primære interesse; skal de reparere & vende eller køber de lejeboliger?
- deres prisinterval og profitmål; med andre ord, hvad vil de betale for et hjem?
Gå ikke ud og søg efter ejendomme eller kør markedsføring, før du har mindst et par aktive investorer på din køberliste. Du ønsker ikke at forpligte dig til en ejendom uden en rimelig udsigt til at sælge den hurtigt.
Hvad er dine kilder til ejendomme til engrossalg af fast ejendom?
Når du har købere på din liste, er det tid til at gå ud og finde ejendomme, der vil give dig et overskud som grossist. De kunne være:
- tvangsauktioner.
- ejer besatte præ-tvangsauktioner.
- ejer besat af nødlidende sælgere.
- forladte præ-tvangsauktioner.
- regeringen auktionerede tvangsauktioner.
Tvangsauktioner er nemme at finde gennem afskærmningswebsteder og andre kilder, der offentliggør lister over tvangsauktioner. Ejerboliger kræver normalt markedsføring. Markedsføringsmetoder for engrossalg af fast ejendom omfatter:
- bandit tegn.
- avis rubrikannoncer.
- Craigslist annoncer.
- grossist hjemmeside.
- engros investor blogging.
- markedsføring af sociale sider.
- forhold til ejendomsmæglere og realkreditmæglere.
Når du finder en ejendom, der kunne være rigtig for en af dine købere, er det næste gang at køre tallene og due diligence. Du skal være meget forsigtig med at få dækket alle dine omkostninger, samt en ret tæt ide om, hvad din køber vil have for omkostninger, især i fix & flip-aftalen. Med andre ord skal du finde frem til, hvad ejendommen er værd på det nuværende marked, og derefter trække disse varer fra for at se, hvad du kan betale for den:
- rabatten for at værdiansætte køberen ønsker.
- den husleje, der kan opkræves, hvis din køber er en udlejningsejendomsinvestor.
- omkostningerne ved genoptræning, hvis din køber er en fix & flip-investor.
- dine omkostninger ved at få det til lukkebordet.
- dit ønskede overskud.
Hvis du kører alle numrene, og du kan se, at denne ejendom hurtigt kan sælges igen til en af køberne på din liste, er det tid til at indgå kontrakt om at købe den eller låse kontrollen gennem en af to metoder:
- Overdragelseskontrakt - Du underskriver en aftale med sælgeren, der giver dig mulighed for at "overdrage" dine købsrettigheder og -ansvar til en anden (din køber i sidste ende). Du skal bruge nogle seriøse penge, men du behøver ingen yderligere finansiering med denne metode. Du går til din køber og laver en overdragelse af dine rettigheder til en pris, der inkluderer din fortjeneste. Din køber tager over og tager den til lukning.
- Du aftaler at købe - Du underskriver faktisk en aftale om at købe ejendommen. Dette kræver to lukninger, en for dit køb og en anden lige efter, for at din køber kan købe hos dig. Du skal bruge seriøse penge, og du skal bruge transaktionsfinansiering til at betale for boligen og opkræve deres gebyr og refusion fra den anden lukning.
Dette er ganske vist et overblik over processen, men det skal hjælpe dem, der er interesserede i engrossalg af fast ejendom, til at udnytte de andre links og lære mere.
