Byggeledelse at risiko (CMAR) er en innovativ tilgang til byggeprojektleverancemetoder, der er nyttig til gennemførelse af projekter af forskellig størrelse og værdi. En anden måde, du kan se dette system skrevet på, er CM@risk eller CM i fare.
I det væsentlige består alle projektleveringsmetoder af elementer, herunder design, planlægning, konstruktion og finansiering. Oftest vil en ejer, designer eller en bygherre beslutte, hvordan man griber hvert af disse vigtige elementer an. Den mest almindeligt anvendte leveringsmetode går fra design af et projekt til udbud af materialer og færdigheder og derefter ind i bygge- eller konstruktionsfasen.
Ved at bruge CMAR-metoden angribes disse projekter på en anden måde end den traditionelle design-bid-build-proces. CMAR reducerer blandt andet tiden til færdiggørelse af et byggeprojekt. Metoden kræver ansættelse af en leder, som oftest er en almen entreprenør med tekniske og økonomiske formåen passende til projektet. En person eller virksomhed kan besidde denne lederstilling. En CMAR kan bringes ind under de indledende planlægnings- og præ-planlægningsfaser, under design- og tegningsfaserne eller i prækonstruktionsfasen.
Gennem hele projektet kan CMAR-firmaet også være ansvarlig for at bistå ejeren på følgende områder:
- Byggeplan
- Projekt budget
- Pengestrømsanalyse
- Diskussion og accept af midler og metoder
- Værditeknik
- Omkostningsprojekter
CM i risiko som konsulent
CM i fare er en leveringstilgang, hvor et byggeledelsesfirma fungerer som en ejerkonsulent under projektets forududviklingsfase. Under denne proces vil ejeren af projektet stole på CMAR, så de er bemyndiget til at indgå kontrakt med flere underleverandører for at anmode om og modtage bud. De er også anerkendt som det eneansvarlige for projektets levering.
En CMAR vil normalt arbejde på at etablere en garanteret maksimumpris (GMP) baseret på bud, de modtager fra underleverandører i projekteringsfasen. De vil normalt også inkludere et uforudset beløb til dækning af eventuelle uforudsete hændelser. Så vil de give ejeren en endelig GMP-konstruktionsomkostning. Denne pris er summen af CMAR's honorar og deres fortjenstmargen, underleverandørernes bud og alle uforudsete tillæg. Til specielle projekter kan ejeren også bruge CMAR til at forberede og indsende komplekse budpakker.
Når den er accepteret, vil ejeren ikke betale mere end den GMP, der er indsendt af CMAR. På dette tidspunkt kan den CM, der er i fare, også begynde deres rolle som ansættelsesleder for underleverandører, der vil fuldføre projektet.
CMAR som leder
Den CM, der er i fare, er den, der fungerede som konsulent i før-udviklingsfasen, nu bevæger sig mere ind i en leder- og tilsynsrolle. Ejeren ønsker måske også at overføre yderligere ansvar til CMAR. I de tidlige stadier af et projekt vil fokus for den risikoansvarlige CM være på omkostningskontrol og tidsplan koordinering, men når først projektet starter, vil dets rolle dreje sig om design, struktur og udførelse problemer. I mange tilfælde kan brug af en CMAR undgå projektforsinkelser og reducere tid og omkostninger til at fuldføre projektet.
Fordele ved CM at Risk
At engagere en CM i fare giver ejeren flere fordele. Mange aspekter af projektrisikoudførelse overføres til CMAR, hvilket reducerer ejerens potentielle overordnede risici. Når ejeren accepterer den garanterede maksimale pris fra firmaet, bliver eventuelle ekstraomkostningsoverskridelser en forpligtelse for CMAR. Eventuelle ændringer, som ejeren foretager i konstruktionens design eller konstruktion, afholdes dog af ejeren.
Hvis CM bringes ombord i de tidlige planlægningsfaser, kan de fungere som de facto forbindelsesled mellem arkitekten-ingeniøren og ejeren. Denne tidlige adgang kan give et øget niveau af deltagelse mellem arkitekt-ingeniør, entreprenøren og ejeren.
I senere faser kan de arbejde som forbindelses- og byggeleder på stedet. Afhængigt af deres kvalifikationer kan CM-risikofirmaet også fungere som Record Engineer for et projekt. De kan få til opgave at lukke kontrakter i slutningen af projektet og varetage oprettelse og opbevaring af endelige dokumenter såsom tilladelser og inspektioner.
Andre opgaver for CMAR kan omfatte:
- Brug af 3-D Bygningsinformationsmodellering (BIM) systemer for at sikre konstruktionsbarhed af designet og samtidig minimere omkostninger og tidsplan
- Tilbyder ejeren værditeknik og omkostningsanalyse med alternativet af GMP
- Udvikling og styring af alternative, afbalancerede byggeplaner for at fremskynde færdiggørelsen
- Fungerer som endnu en faglig ekspert, der har primært fokus på byggeriets fremdrift
- Øget omkostningskontrol og ansvarlighed, da byggebudgettet vil blive diskuteret som et åbent bogforhold med ejeren
CM med risiko ulemper
Den CM, der er i fare, kan også præsentere nogle problemer, der også fortjener overvejelse. Denne type projektleveringsmetode fungerer muligvis ikke perfekt på mindre projekter. I de tidlige faser af projektet og før GMP er etableret, er der nogle gange uklarhed med hensyn til omfanget af arbejdet omfattet af GMP.
En vigtig ulempe kan være, at det arkitektoniske designteam ikke kan tage input fra CM, hvis det bringes ind i senere planlægnings- eller prækonstruktionsfaser. Tegninger, der er ufuldstændige eller unøjagtige, kan stadig resultere i ændringsordrer, der kan øge omkostningerne.
Selvom ejeren reducerer deres eksponering for omkostningsoverskridelser med GMP, kan de også være økonomisk ansvarlige for ekskluderinger og uoverensstemmelser i kontraktdokumenter. Ejerens opfattelse af, at priskonkurrencen er begrænset, kan få dem til at tro, at de ikke får en fair pris.
