Hvis du laver en komparativ markedsanalyse (CMA), er det højst sandsynligt af en af to almindelige årsager. Du ønsker enten at bestemme en noteringspris, eller du vil tjekke markedsværdien af en ejendom, som du eller en kunde overvejer at købe. Nøjagtighed og en rimelig aktuel markedsværdi bør være resultatet af dine beregninger i begge tilfælde.
CMA'er er ikke kun for noteringsagenter. De giver også køberagenter et nyttigt værktøj, der hjælper dem med at guide deres kunder til realistiske tilbud på en given ejendom.
Komponenterne i en CMA
En CMA er en vigtig komponent i enhver ejendomsnotering eller ethvert tilbud. Det giver det mest nøjagtige øjebliksbillede af værdien og den potentielle salgspris for en ejendom, bortset fra en vurdering. Du sammenligner ejendommen med andre, der faktisk har solgt - jo nyere jo bedre.
At sammenligne med andre noteringspriser frem for den faktiske kan være som at måle en drøm mod en anden. Du har ingen mulighed for at vide, om disse priser er realistiske og i den rigtige boldbane, eller om en gal ejer bare ikke vil nøjes med mindre.
Processen med at oprette en CMA ligner den for en vurdering, men sidstnævnte kan kun udføres af en autoriseret ejendomsvurderingsmand. Husejere kan lave deres egne CMA'er for at få en ret fast idé om, hvad deres hjem er værd.
Grundlæggende trin
For det første har du en emneejendom med funktioner og karakteristika. Find nu de tre bedst sammenlignelige ejendomme og noter deres detaljer og salgspriser.
Foretag justeringer af de solgte priser for forskelle mellem dem og den pågældende ejendom.
Markedsværdien af den pågældende ejendom er beregnet ud fra justerede solgte sammenlignelige priser.
Valg af sammenlignelige egenskaber
En pålidelig CMA er ikke raketvidenskab, men det kræver, at du vælger dine sammenlignelige egenskaber omhyggeligt.
De skal være så tæt på hinanden som muligt, ideelt set i samme kvarter. De skal være aktuelle salg, helst inden for de sidste mange uger. De skal udvise træk og egenskaber, der er så tæt på dine emneejendommes egenskaber som muligt.
At opnå alt dette vil typisk resultere i en CMA, som du kan stole på.
Fælles elementer at indtaste i alle CMA'er
Organiser disse oplysninger i et regneark:
- Adresserne på emnet og de sammenlignelige egenskaber vises i første række.
- Indtast oplysninger om ejendommene og deres karakteristika, herunder salgspriserne for de sammenlignelige ejendomme, i de næste fire rækker.
- Dediker en række til kvadratoptagelserne i hvert hjem.
- Indtast justeringsværdier for konstruktionsår, grundstørrelse, soveværelser, badeværelser, garagepladser, nylige renoveringer og ekstraordinære udvendige funktioner, såsom en pool. Disse går i sidste kolonne.
- Alle rækker under rækken "Solgt pris" beregnes af arket for dig.
- De justerede sammenlignelige salgspriser er i den næstsidste række, opdelt i dollars pr. kvadratfod under dette.
- "Fagværdien" er den beregnede markedsværdi af den pågældende ejendom fremkommet ved multiplikation gennemsnittet af de justerede kvadratoptagelser solgt i dollars med kvadratoptagelserne af emnet ejendom.
Foretag justeringer
Det meste af det, du skal udfylde, er hårde data om hver af egenskaberne. Det eneste sted, hvor du sandsynligvis bliver nødt til at fortolke og blive subjektiv, er i den sidste kolonne for justeringsværdier.
Du tildeler værdien af hver af varerne til dine sammenlignelige salgsprisjusteringer her. Med andre ord, hvad er et soveværelse værd, hvis vores comp-ejendom har flere eller færre soveværelser end vores emneejendom?
Træk nogle dollars fra dens salgspris for at justere den nedad for at være mere sammenlignelig med din emneejendom, hvis den har mere soveværelser. Bade og garagepladser fungerer på samme måde. Bade kan angive halve bade, hvor emneejendommen har 2,5 bad.
Du kan finde omtrentlige værdier i dollars for hver af disse varer på onlinesider om ombygning eller ved at spørge en lokal vurderingsmand, hvilke værdier de bruger.
Prøv at komme op med den omtrentlige markedsværdi af en hel hektar jord for en massestørrelsesjustering. Arket vil bruge kvadratmeter, fordi de fleste grunde er mindre end en hektar. Men brug værdien af en hel hektar i den sidste kolonne.
Brug grundstørrelsen kvadratmeter for hver ejendom. Konverter arealet til kvadratfod ved hjælp af 43.560 kvadratfod pr. acre, hvis en eller flere er større end en acre.
Andre muligheder
Dette er beregnet til at være en hurtig og rimelig nøjagtig CMA-beregning. Du kan også lave en anden ved at bruge de aktuelt opførte ejendomme og deres listepriser. Dette kan hjælpe dig med at afgøre, om markedet ændrer sig, hvis priserne er højere eller lavere, så du kan foretage en bedømmelse af, hvordan du justerer din ejendoms markedsværdi.
Bare husk, at disse tal er, hvad andre vil have for deres ejendomme. De er ikke nødvendigvis, hvad købere er villige til at betale.
Dette ark fungerer med tre egenskaber. Du kan ikke bruge kun en eller to sammenlignelige egenskaber, fordi beregningerne vil bombe, men du kan tilføje en eller flere kolonner lige før den sidste, hvis du er god til regneark, og du gerne vil bruge flere comps. Faktisk kan du oprette flere ark med flere eller færre sammenlignelige egenskaber.
