Et forpagtningsforhold opstår, når en lejer fortsætter med at bo i en lejebolig, efter at deres lejekontrakt er udløbet. Udlejere og lejere underskriver normalt en lejeaftale, der giver lejeren mulighed for at bo i ejendommen for et sæt periode, men der er situationer, hvor lejeren kan blive boende efter denne periode udløbet.
Dette skaber et lejemål, men både udlejer og lejer har visse rettigheder i denne situation.
Hvad er et lejemål ved lidelse?
Når en udlejer endnu ikke har bedt en lejer om at forlade lokalerne og endnu ikke har anmodet om at smide lejer, er det et lejemål, hvis de heller ikke har givet lejer tilladelse til at blive i enhed. Det kan gælde både bolig- og erhvervsejendomme.
I nogle stater skal lejeren også være holdt op med at betale husleje for at blive betragtet som en lejer, der lider under.
- Alternativ navn: Holdover lejemål
Sådan fungerer et lejemål hos Sufferance
Lejeren kom oprindeligt ind i ejendommen lovligt under en lejeaftale, så de ikke lovligt kan fjernes for indtrængen. Lejeren er dog stadig ansvarlig for at følge vilkårene i lejekontrakten, selv efter dens udløb, fordi de stadig bor i lejemålet.
Lejer skal fortsat betale deres husleje efter de oprindelige lejebetingelser. Herunder indgår det i lejekontrakten angivne beløb, forfaldsdatoen samt den måde, hvorpå lejen skal betales.
Lejer skal følge eventuelle yderligere lejeklausuler som også indgik som en del af den oprindelige lejeaftale. Dette kan omfatte udlejers ret til at komme ind i lejerens lejemål med passende varsel for at vise enheden til potentielle lejere. Udlejer har grundlag for øjeblikkelig fraflytning, hvis lejer overtræder nogen del af den oprindelige lejeaftale, herunder betaling af leje.
Lejemål hos Lidelse vs. Lejemål hos Will
Den væsentligste forskel på et lejemål på lidenskab og et lejemål efter behag er, at udlejer faktisk har givet tilladelse til, at en lejer efter behag kan bo i lejeboligen efter den oprindelige lejeaftale har sluttede. Det er et spørgsmål om samtykke. Et forpagtningsforhold opstår uden udlejers tilladelse.
Der er normalt ingen skriftlig kontrakt eller lejeaftale mellem en udlejer og lejer i et lejemål efter behag. Der er ingen strenge vilkår, som nogen af parterne skal følge. Der er normalt ingen fastsat slutdato. Et lejemål efter forgodtbefindende er en lempelig og normalt mundtlig aftale mellem udlejer og lejer, men der er stadig visse grundregler, som begge parter skal følge.
Udlejer skal holde lejeboligen i forsvarlig og beboelig stand, og give ordentlig besked inden man går ind i lejers lejeenhed. Lejer skal betale husleje og undlade at forvolde skade ud over almindelig slitage.
| Lejemål hos Lidelse | Lejemål hos Will |
| Lejer har ikke udlejers tilladelse til at blive boende i lejligheden. | Udlejer har givet samtykke til, at lejeren bor i ejendommen. |
| Et lidende lejemål opstår efter, at en lejekontrakt er udløbet og ikke er blevet fornyet skriftligt. | Et lejemål efter behag indebærer en mundtlig aftale. |
| Vilkårene for lejeforholdet fortsætter efter lejemålets udløb. | Lejeforholdet er åbent og indeholder ingen strenge vilkår. |
Krav til at afslutte et lejemål ved lidelse
Den part, der ønsker at bringe aftalen til ophør, skal sende den anden part skriftlig meddelelse om fraflytning. Dette skal normalt gøres mindst 30 dage før den ønskede udflytningsdato, selvom den nøjagtige tidsramme vil blive bestemt af statens lovgivning.
Nogle stater, herunder Virginia, kræver ikke, at lejeren får besked.
Udlejers rettigheder i et lejemål ved lidelse
En udlejer har et par muligheder i løbet af et lejemål ved lider. De kan vælge at forny lejekontrakten, smide lejeren ud eller finde en ny lejer.
Hvis udlejer og lejer begge er tilfredse med den nuværende boligsituation, kan udlejer tilbyde lejer mulighed for at forny deres lejekontrakt eller underskrive en ny lejekontrakt. Vilkårene i den nye lejekontrakt bliver bindende, når både lejer og udlejer underskriver den.
Alternativt kan udlejer beslutte, at de ønsker, at lejeren skal fraflytte ejendommen. Det første skridt i denne sag ville være at sende lejeren en meddelelse om at stoppe. En udlejer kan muligvis springe dette trin over og straks ansøge retten om udsættelse på grund af det faktum, at lejeren beboer lejemålet ulovligt. Det vil afhænge af den enkelte stats lovgivning.
En meddelelse om at stoppe skal:
- Sendes med bekræftet post.
- Beskriv den adfærd, der skal rettes. I dette tilfælde bør lejeren flytte fra lejeboligen.
- Giv lejeren et vist antal dage til at gøre det, som er bestemt af statens lovgivning. Tre til syv dage er almindeligt.
- Udlejeren kan indgive sag til retten for formelt at smide lejeren ud, hvis lejeren ikke flytter ud inden for den tildelte tidsramme.
Retten underretter lejeren om fraflytningssagen. Lejeren kan beslutte at flytte ud inden retsdatoen eller kan møde i retten for at påtale sin sag eller forsøge at få ophold.
En udlejer har ret til finde en ny lejer at bo i udlejningsenheden, hvis de ikke har underskrevet en ny lejekontrakt med lejeren ved lider. Udlejer kan servicere den nuværende lejer med en opsigelsesvarsel og om at flytte ud af lejemålet, så en ny lejer kan flytte ind. Udlejer vil skulle søge fraflytning, hvis den nuværende lejer nægter at flytte.
Nogle stater, herunder Nebraska, giver en udlejer ret til også at sagsøge for op til tre gange udlejerens faktiske skadeserstatning og advokatsalærer, hvis en lejer, der lider, nægter at rejse, hvilket forhindrer udlejer i at leje ud til en ny lejer.
Lejers rettigheder i et lejemål ved lidelse
En lejer i lidenskab har stadig ret til visse grundlæggende rettigheder, selvom de ikke har udlejers tilladelse til at blive i lejemålet. Dette inkluderer retten til privatliv og til at indgive en klage over en sundheds- eller sikkerhedskrænkelse på ejendommen.
Nøgle takeaways
- Et lidende lejeforhold opstår, når en lejekontrakt er udløbet, og lejer forbliver i lejemålet.
- Udlejeren kan ikke have givet samtykke til, at lejeren kan blive boende, selvom de ikke nødvendigvis skal have bedt lejeren om at forlade boligen.
- Lejer er stadig ansvarlig for at overholde lejekontraktens vilkår, selvom det er udløbet, herunder betale leje.
- Udlejer skal fortsat holde ejendommen i forsvarlig og beboelig stand, men kan søge fraflytning efter at have sendt lejeren skriftlig meddelelse om, at de skal forlade.
