Lejestabiliseringslove har eksisteret siden midten af 1900-tallet. Disse regler havde til formål at beskytte lejere i privatejede bygninger mod urimelige lejepriser og huslejestigninger, samtidig med at udlejere øge huslejen. Her er det grundlæggende i lejestabilisering, samt fordele og ulemper.
Lov om lejestabilisering af 1969
Lejestabiliseringsloven fra 1969 var en lov vedtaget under New Yorks borgmester, John Lindsay. Det gælder bygninger i visse New York-amter, herunder New York City, der blev bygget mellem februar 1947 og marts 1969. Det omfatter privatejede bygninger med seks enheder eller mere.
Emergency Tenant Protection Act af 1974
Emergency Tenant Protection Act af 1974, også kendt som ETPA, udvidede lejestabiliseringslovene i New York til at omfatte dele af Nassau County, Westchester County og Rockland County. Det udvidede også dækningen til bygninger bygget før 1974.
Hvem lejestabilisering generelt gælder for
- Privatejede bygninger
- Bygget mellem februar 1947 og før 1. januar 1974
- Bygninger med 6 eller flere enheder
Grundlæggende om lejestabilisering
- Sæt grænse for lejebeløb, der kan opkræves
- Begræns procentdel af huslejestigninger
- Begræns hyppigheden af lejeforhøjelser
- Enheden skal opfylde visse standarder for beboelse
- Lejere berettiget til Fornyelse af lejemål
- Lejer kan ikke være Smidt ud Medmindre misligholdelse af lejekontrakten
- Lejer kan klage over udlejer
Mid-Lease Forhøjelse af leje kan tillades af følgende årsager
- Udlejer har øget tjenester til lejer eller foretaget forbedringer af lejers lejlighed
- Udlejer udførte større kapitalforbedring på ejendom
- Udlejers økonomiske nød
Enheden kan blive dereguleret
Lejestabiliserede lejligheder kan dereguleres på en af to måder.
- Hvis lejerens årlige indkomst er over $200.000.
- Når den månedlige husleje når en vis grænse. For eksempel, hvis den månedlige husleje når $2700, vil enheden blive dereguleret. Dette beløb varierer afhængigt af kommunen og vil ændre sig hvert år.
Argumenter for lejestabilisering
Der er mange grunde til, at folk går ind for lejestabiliseringslove. Disse omfatter:
- Rimelige lejepriser - Lejestabilisering er vejen til at holde private udlejere i skak og forhindre dem i at opkræve uhyrlige priser for deres leje.
- Overkommelige lejepriser - Fortalere for lejestabilisering mener, at billige boliger bør være tilgængelige selv i de dyreste byer. De mener, at kræve, at visse enheder skal lejereguleres, er den eneste måde at forhindre folk i at blive prissat ud af bestemte områder.
- Boligsikkerhed- Da udlejere kun kan øge lejen på lejestabiliserede lejligheder med en vis procent hvert år, vil langtidslejere ikke blive prissat ud af deres lejligheder med forhøjet husleje priser.
Argumenter mod lejestabilisering
Der er også flere grunde til, at folk er imod at have lejestabiliserede enheder. Disse omfatter:
- Reducer nybyggeri i området - Områder med et højt antal lejestabiliserede enheder kan afholde bygherrer fra at bygge nyt i området. Årsagen til dette er todelt.
- Kan ikke konkurrere med lav husleje - Hvis du bygger nyt, vil du gerne have den højest mulige leje. Hvis der er mange huslejestabiliserede ejendomme i nærheden, kan du have svært ved at få høje priser på din udlejning. For eksempel, hvis der er fem lejestabiliserede treværelseslejligheder, der alle opkræver $1.000 om måneden hver og du forsøger at indsamle $3.000 om måneden for en 3-værelses, kan du have svært ved at tiltrække en lejer.
- Forringede bygninger vil forhindre høje huslejer - Ud over at konkurrere med lavere priser er mange huslejestabiliserede bygninger ikke velholdte. Dette forringer nye bygherrer, fordi de bekymrer sig om, at de ikke vil være i stand til at kræve høje priser for deres lejemål i et kvarter i sådan en uorden.
- Forøgelse af forringelsesraten for lejestabiliserede enheder - Lejestabiliserede enheder er ofte prissat under den rimelige markedsværdi, som en udlejer kunne modtage for lejen. Derfor kan udlejere have svært ved at tjene penge eller endda betale deres nuværende regninger, da alle udgifter til ejendommen stadig er baseret på aktuelle priser.
- Det er almindeligt, at udlejere gør det absolutte minimum for at holde disse lejestabiliserede enheder op til de gældende sundheds- og sikkerhedsregler. Mens formålet med huslejestabilisering er at beskytte lejere, har det ofte den modsatte effekt, da lejere i disse lejligheder ofte lever under subpar forhold.
Boligkrise i amerikanske byer
Mange af de største byer i Amerika, såsom New York og San Francisco, er blevet en fortælling om to byer. Der er en blanding af lavt lejede, forringede lejestabiliserede enheder og højlejede, næsten uoverkommelige luksusenheder.
Teorien er, at fordi personerne i de billigere lejeregulerede enheder bor i deres enheder længere med meget lille omsætning, er der et fald i udbuddet af overkommelige enheder i by. Derfor, kommende lejere der ikke er så heldige at have en huslejereguleret enhed, skal betale mere for deres lejlighed på grund af manglen på billige enheder. Øget efterspørgsel øger priserne.
Nogle hævder, at uden huslejeregulering ville markedet rette sig selv, og disse højprisbyer ville blive mere overkommelige. Disse lejestabiliserede enheder ville vende tilbage til det åbne marked, hvilket øgede udbuddet af lejligheder, og efterspørgslen ville naturligvis regulere deres priser. Mens de, der bor i de nuværende lejestabiliserede enheder ville gøre indsigelse, ville de millioner, der leder efter billige lejligheder, gavne det.
