Den modificerede nettolejekontrakt er et kompromis mellem bruttolejemålet og det tredobbelte netto. Udlejer og lejer opretter normalt en opdeling af vedligeholdelsesudgifterne, mens lejeren accepterer at betale skat og forsikring. Forsyningsvirksomheder vil sandsynligvis også blive forhandlet i den modificerede nettolejekontrakt.
Denne type lejemål kan bruges i industri-, detail- eller kontorejendomme med flere lejere. Lejers modstand mod triple net-lejemål, især i ældre ejendomme, gør den modificerede nettolejekontrakt mere populær. Det muliggør en kompromissituation, der deler omkostningerne ved bygningens drift og vedligeholdelse.
Vilkårene for en ændret nettolejekontrakt er lige så forskellige, som bygnings- og lejervirksomhedstyper. Fleksibiliteten i denne leasingtype gør for lettere aftale mellem lejer og udlejer. Mange lejekontrakter er blevet sammensat på grund af kreative ændrede nettolejevilkår.
Hvorfor er den ændrede nettolejemål populær?
For at besvare det spørgsmål, lad os tænke på de mange forskellige anvendelser for erhvervslejemål. Forretning kræver profit for at fortsætte med at eksistere (i modsætning til regeringen). Virksomhedsejeren bruger meget tid og kræfter på at analysere deres indtægter og udgifter såvel som deres produkt- eller servicepriser for at styre den nødvendige fortjeneste.
- Tøjbutik: Denne virksomhedsejer er bekymret for belysning og displays, og at belysning er en storforbruger af elektricitet. Muligvis vil udlejeren ønske at forhandle forsyningsselskaber med virksomheden. Mens der er en sæsonbestemt komponent til tøj, er beholdningen blot justeret til sæsonen. Så denne virksomhedsejer ønsker måske at forhandle en lejekontrakt, der er fastsat i beløb hver måned, men deler i reparationsudgifterne, da der ikke er meget i vejen for reparationer i en tøjbutiksplads.
- Fødevarebutikker eller restauranter: Når der er meget køleudstyr, især indbyggede walk-in-kølere, ville forsyningsselskaberne sandsynligvis være noget, der forhandles mellem udlejer og lejer. Reparationer vil også være på den forhandlingsliste, da lejeren måske ønsker at tage del i denne udgift for at få kontrol. Deling i udgiften ville give lejeren mulighed for at planlægge forebyggende vedligeholdelse for at undgå madtab, når der er kølesvigt.
- Let fremstilling eller montering: Ofte tilhører udstyret i disse virksomheder virksomheden, ikke udlejeren, så reparationer og vedligeholdelse ville falde på lejeren. Afhængigt af udstyrets el- eller gasforbrug kan der dog være en vis forhandling mellem forsyningsselskaber.
- Brugsrisikoovervejelser: Antag, at en bygning historisk har været brugt som et lager, og at den nye lejer vil lave en let fremstilling eller komponentsamling. Hvis dette ændrer forsikringsrisikoprofilen for strukturen, vil forsikringen gå op, og udlejeren vil sandsynligvis tage sig af det med en forhandlet modificeret nettolejeaftale.
- Ændring af brugszoneinddeling: Lad os bruge det forrige eksempel igen. Brugsændringen kræver zoneændring eller dispensation. Ved at få det godkendt, ændres ejendomsskattesatsen for strukturen. Hvis det går op (normalt sandsynligt med skatter), ville udlejeren sandsynligvis være på udkig efter nogle lettelser.
- Sporadisk belægning eller brug: En lejer lejer et lager/kontorbygning, men vil ikke være der meget af tiden. Det skal være en lagerstruktur uden opvarmning eller andre væsentlige brugsmuligheder, når lejeren er væk. Det kan være i deres bedste interesse at forhandle og betale forsyningsselskaberne som en afvejning for lavere husleje.
Det er et par eksempler, og der er masser af flere virksomhedstyper, der kunne drage fordel af den ændrede nettolejekontrakt. Både udlejer og lejer er i gang med at tjene penge. En god lejer er værdifuld, ligesom en ansvarlig udlejer. Nogle gange vil udlejeren ønske at justere lejekontraktens længde til at blive længere, og de kan give indrømmelser i andre områder af lejekontrakten til gengæld. Forretning er en række forhandlinger med kunder, sælgere, udlejere og lejere.
