Ejendom investering kan være for kortsigtet fortjeneste eller langsigtet leje cash flow. Mange mennesker ville elske at være ejendomsinvestorer, men de mangler penge til udbetalinger. De tror, at købe og holde, eller købe og vende, er de eneste måder at tjene penge på.
Ikke så. Du kan starte med så lidt som prisen på et par hundrede visitkort. Din lyst og noget benarbejde kan blive til kontanter i lommen inden for en kort periode.
Strategier til investering uden kontanter
Adskillige investeringsmetoder prædikes og undervises af guruer overalt på tv, på tryk og på internettet. Du kan lære meget af websteder for ejendomsinvesteringer, men vær forsigtig med at betale for dyre kurser eller mentorordninger.
Det er stadig op til dig at bruge den viden, at gå ud og implementere det, du har lært, uanset hvor meget instruktøren ved og lærer dig.
Et par teknikker kan hjælpe dig med at tjene penge på fast ejendom uden at starte med en masse kontanter - eller endda nogen overhovedet.
Fuglehund vs. Langtidsleje
Du skal forstå, hvem disse investorer er, før du virkelig kan værdsætte deres værdi. De fleste mennesker tænker på en fuglehund som en "flipper", en person, der køber boliger, reparerer dem og derefter sælger dem hurtigt med fortjeneste, og det er stort set korrekt.
Fuglehund er lidt som at være en grossist, og det kræver ingen kontanter at komme i gang, bare nogle visitkort og indsats. Det kan gøre investering i fast ejendom til en forretning for den gennemsnitlige person med ikke mange penge.
Så er der den langsigtede investor, der køber boliger som udlejningsejendomme, realisere cash flow og påskønnelse over tid. Enhver af disse ejendomsinvesteringsstrategier kan være meget rentable. Hvilket du vælger handler om dine mål, temperament og risikotolerance.
Kunsten at hundefugle
Mange af dine målinvestorer vil en anden succesfuld virksomhed og nogle penge, som de ønsker at investere i fast ejendom. At drive deres virksomheder kræver det meste af deres tid, så de er afhængige af traditionelle ressourcer som ejendomsmæglere til at hjælpe dem med at finde investeringsejendomme.
De vil normalt betale mere, end de burde for disse aftaler, fordi agenterne arbejder ud af Multiple Listing Service (MLS) beholdning. Der er ikke megen fleksibilitet i prisfastsættelsen, især med agenternes kommissioner involveret.
Mange af disse investorer køber flere ejendomme. Hvordan tror du, de vil reagere, hvis du fortalte dem, at du kunne give dem tilbud til 10 % til 40 % mindre, end hvad de betaler i øjeblikket?
Jo mindre disse investorer betaler for et hjem, jo bedre vil deres investeringsafkast (ROI) fra pengestrømmen være, og jo hurtigere vil de have fastlåst egenkapital. De vil have en fuglehund for at give dem tilbud.
Du kan finde boligejere, der har brug for at sælge og endnu ikke har været i stand til det, eller boligejere med realkreditproblemer eller truende tvangsauktioner gennem arbejde, forskning og efterforskning.
Kig efter de hjem, der ejendomsmæglere er ikke opført. Faktisk har nogle fuglehunde ejendomsmæglere, der fodrer dem med ledninger, når en nødstedt husejer ikke har været i stand til at sælge. Fuglehunden leverer rentable investeringer til investoren, og gebyrer kan løbe mellem $2.000 og $10.000 pr. handel, når salget lukker.
Opgaver: De professionelle...
En anden måde at tjene penge på at investere i fast ejendom uden at bruge dine egne penge er gennem opgaver. Det er ikke en kompliceret proces, men det kræver, at du har din køber i kø Før du låser dig fast i en købskontrakt.
Du vil faktisk lave din egen aftale med sælgeren og skrive en købekontrakt. Kontrakten vil angive, at køberen er "Dit navn og/eller tildeler." Denne formulering giver dig mulighed for at overdrage kontrakten til en anden, din køber.
Du behøver ikke sælgers samtykke. Det skal typisk være en kontant køber, men det er normalt tilfældet, når du laver den slags handler. Sælger vil blot blive informeret om det din køber er nu deres køber, og at handlen forløber som normalt i henhold til købsaftalens vilkår.
...Og Ulemper
Du bliver nødt til at give et seriøst pengeindskud til sælgeren. Disse penge deponeres hos titelfirmaet, der håndterer lukningen, og du vil ikke blive refunderet sidst på dagen, eller hvis handlen af en eller anden grund skulle gå sydpå. Pengene overføres til din køber ved lukning.
Du vil gerne holde dit indskud så lille som muligt, fordi der altid er en vis risiko for, at handlen ikke slutter.
I de fleste tilfælde bliver du ikke betalt, før aftalen lukker, selvom du måske kan få dine gebyrer kl tidspunktet, hvor du laver overdragelsen af kontrakten over til dine investorer, hvis du jævnligt arbejder med dem.
Det kan du selvfølgelig også få ærlige penge på forhånd, før du låser boligen ind, hvis du er godt afstemt med visse købere og kan beskrive handlen for dem og få et mundtligt tilsagn.
Ryg-til-ryg-lukninger
Bolig- og realkreditrodet, der begyndte at udspille sig i 2007, skabte mange ændringer i udlåns- og ejendomshandelsvirksomhederne. Ejendomsselskaber plejede at være villige til at lave dobbeltlukninger og finansiere en aftale med indtægterne fra en anden, men det er sjældent i 2019.
Der er dog en måde at engros- og vende ejendomme med back-to-back-lukninger uden at bruge dine egne penge. Det første krav er, at du skal have en rentabel engros-flip-aftale oprettet. Du skal have den første ejendom købt til den rigtige pris, og en klar investor til at købe den af dig med en pæn fortjeneste.
Fortjenesten skal være tilstrækkelig til at dække det gebyr, der kræves, for at du kan bruge andres penge til at få den første handel lukket, så du kan lukke ved det andet salg til din investor. Gebyret er normalt mindst $2.500, og det kan være baseret på en procentdel af det lånte beløb.
Transaktionel finansiering er processen med at få et meget kortfristet lån til at finansiere en aftale med en opfølgende lukning for at sælge ejendommen samme dag eller i det mindste inden for 24 timer. En transaktionel långiver vil placere de midler, der er nødvendige for at lukke den første aftale med titelselskabet.
Du kan gå videre til den anden aftale, når den første aftale lukkes, normalt planlagt lige bagved. Den afsluttende erklæring for den aftale vil afspejle en betaling til den transaktionelle långiver for det beløb, de lånte ved den første handel, plus deres gebyr. Du får balancen og dit overskud.
Leasing muligheder
De grundlæggende komponenter i en leasingoptionsstrategi er en leasingkontrakt med månedlige ydelser og en mulighed for at købe ejendommen ved slutningen af leasingperioden.
For eksempel vil du eje en bolig som lejebolig, men du sidder ikke på nok kontanter til en udbetaling. Du kan endda have kreditproblemer, der ville gøre det for dyrt at låne. Så du finder en meget motiveret boligejer, som ikke har været i stand til at sælge gennem markedsføring med banditskilte, avis- og Craigslist-annoncer eller bare mund-til-mund-henvisninger.
Eksempel på lejeoption
Boligen er måske 200.000 $ værd på det nuværende marked. Pantsaldoen er $150.000, og husejernes betalinger er $1.100 om måneden med skat og forsikring. Den ene ægtefælle er blevet opsagt fra sit job, og den anden har fundet et bedre job, så de skal snart flytte.
Tilbyd at lease deres hjem i tre år med leasingbetalinger svarende til deres husbetalinger - $1.100 om måneden. Betal dem $ 1.500 som en ikke-refunderbar lejeoptionsbetaling til gengæld for retten - men ikke forpligtelsen - til at købe boligen ved udløbet af lejekontrakten for $ 160.000.
Brug markedsføring eller andre metoder til at finde en lejer til boligen, som er villig til at betale dig 1.200 USD om måneden for at lease den. Lejer underskriver minimum en et års lejekontrakt. Skatter og forsikringer forbliver som de er i løbet af den tre-årige lejekontrakt, hvor deponeringen i ejernes realkreditbetaling tager sig af disse genstande.
Sådan fungerer det hele:
- Din udbetaling: $1.100 x 3 for første og sidste måneds leasingbetalinger og et depositum er lig med $3.300, plus $1.500 for leasingoptionen. Din samlede udbetaling er $4.800.
- Kontanter: $1.200 x 3 for første, sidste & sikkerhedsdepositum = $3.600.
Dette er et worst-case-scenarie til illustrative formål. Du er ude af lommen $1.200. Men hvis du hellere havde forhandlet med sælgeren og udskudt sikkerhedsdepositummet eller helt afskaffet det, ville det resultere i en fortjeneste på 300 USD. Ligeledes ville du bryde selv, hvis du kunne finde en lejer, der var villig til at hoste op 1.600 $ om måneden.
Det hele kan komme ned til dine forhandlingsevner.
Og ideen er at kontrollere dette hjem og låse et rentabelt køb i slutningen til den underværdipris uden at sætte for mange penge ud i mellemtiden. Ejendommen er allerede mere værd end den pris, der skal betales, og den vil sandsynligvis blive værdsat i løbet af den tre-årige lejekontrakt. Det kan vise sig at være et betydeligt afkast af din investering.
Sandwich Leasing
En sandwich-lejekontrakt er lige hvad navnet antyder: to leasingmuligheder med dig, investoren, i midten.
Du vil have mulighed for at købe ejendommen med rabat i slutningen af lejeperioden, og du skal finde en lejer, der ønsker at købe boligen, men ikke kan på grund af kreditproblemer eller mangel på kontanter til en ned betaling. De fleste i denne situation er glade for at købe med en leasingmulighed, så de har tid til at forbedre deres kredit og få en udbetaling sammen.
Det ville fungere på samme måde som en leasingmulighed, men du finder nogen, der ønsker at leje-købe eller leje-til-eje i stedet for en almindelig lejer. Alle numre ville være ens, men lejer/køber ville eje boligen ved udløbet af en tre-årig lejeperiode.
Lejer/køber betaler nu ikke kun det første, sidste og depositum på forhånd, men foretager også en lejeoption ikke-refunderbar betaling for retten til at købe boligen ved lejemålets ophør. Lejer/køber indvilliger også i at betale 175.000 $ for boligen.
Nu ser dit cash flow således ud:
- De samme $4.800 går ud.
- $1.200 x 3 svarer til $3.600, plus $1.500 leasingoptionsbetalingen fra lejer/køber indbringer $5.100.
Du tjener 300 USD på forhånd, 100 USD om måneden i de 34 resterende måneder eller 3.400 USD og en fortjeneste på 15.000 USD ved at sælge boligen for mere end din oprindelige aftale om at købe ejendommen. Din bruttofortjeneste er $18.700 med nul dollars faktisk investeret.
En anden fordel ved denne strategi er, at lejer/køber håber at eje boligen og derfor logisk nok vil passe bedre på den. Faktisk forhandler nogle investorer lejekontrakter, der kræver, at lejere betaler de første $100 eller mere for eventuelle reparationer.
Udgifterne er minimale, når forsikringen og skatterne betales gennem den oprindelige realkreditbetaling.
Leasingmuligheder og sandwich-leasingkontrakter er strategier, der ofte bruges af ejendomsinvestorer til at tilføje ejendomme til deres porteføljer og opbygge månedlige pengestrømme.
Andre udlejningsmuligheder
Du skal have tag over hovedet, mens du investerer, så du kan overveje at kombinere dine egne behov med en mulighed for at tjene penge og komme ud foran. Også dette vil kræve mindst en lille penge op af lommen, men du kan komme godt foran på lang sigt.
Du kan købe en duplex for mindre end 5% ned, hvis du har en god kredit, og du personligt besætter en af enhederne. Lej den anden ud, og brug indkomsten til at betale for nogle, hvis ikke hele, din realkreditbetaling, indtil du i sidste ende sælger, ideelt set for en fortjeneste, efter at ejendommen er steget.
En anden mulighed er at købe en enfamiliehus og derefter bo der i et år. VA og USDA tilbyder lån uden penge, og et FHA-lån kan fås for så lidt som 3,5 % fra 2018 - forudsat at det er din bolig, men du behøver ikke at bo der for evigt.
Bliv et stykke tid, og lej det så ud for nok til at dække dine afdrag på realkreditlån. Lad ejendommen sætte pris på, nedbetal dit realkreditlån over tid, og opbygget egenkapital og nettoformue.
