Si bien las restricciones y condiciones de arrendamiento son consideraciones importantes cuando se busca un espacio comercial o industrial, para la mayoría de los negocios nuevos, el costo del alquiler mensual suele ser el factor decisivo. Los arrendamientos comerciales pueden tener tarifas adicionales además del alquiler, así que asegúrese de comprender cuáles son los costos adicionales sabiendo lo siguiente:
- Cuál es su alquiler base en los pies cuadrados utilizables: Muchos arrendamientos comerciales tienen un renta base, que es lo que paga por los pies cuadrados reales del espacio. Sin embargo, a esta tarifa se le pueden agregar tarifas de "cargas" y "CAM", aumentando su renta mensual.
- Si los términos de su contrato de arrendamiento son negociables: Los términos negociables incluyen el alquiler base, el alquiler gratuito, los depósitos de seguridad, la duración del contrato de arrendamiento, cuánto se puede aumentar su alquiler y las tarifas cada año, y las opciones de renovación del contrato de arrendamiento.
- Si hay gastos además del alquiler: Pregunte si hay impuestos especiales, tarifas de propiedad, tarifas de carga, CAM u otras tarifas. Si es así, obténgalas por escrito y asegúrese de que cada tarifa se identifique individualmente; debe saber cuánto le costará cada tarifa y con qué frecuencia tendrá que pagar la (s) tarifa (s).
- Los costos futuros: Sepa cuánto puede aumentar su alquiler (y cualquier otro cargo) cada año. Si hay un tope del 1 % cada año en las tarifas de carga, eso puede sonar razonable, pero esto no significa que su renta base tendrá un tope del 1 %. Para compensar los límites bajos en otras tarifas, su arrendador puede tratar de imponerle un aumento de alquiler del 15%.
- Qué está incluido en el alquiler: Comprenda qué impuestos, servicios públicos y servicios, como paisajismo, seguridad y correo, están cubiertos en su contrato de arrendamiento.
Decidir si arrendar un espacio industrial tiene sentido para su negocio
Los espacios comerciales e industriales pueden ofrecer muchas opciones que los espacios de oficinas tradicionales no pueden, pero también pueden tener ciertas limitaciones que los parques comerciales y comerciales tradicionales no tienen. Asegúrese de hacer preguntas sobre las restricciones que podrían imponerse a su negocio en un parque industrial antes de firmar un contrato de arrendamiento. Las preguntas que debe hacer sobre la propiedad que tal vez desee que se aborden en su contrato de arrendamiento incluyen:
- Limitaciones del contratista y del servicio: Verifique si el parque industrial requiere que use proveedores o contratistas específicos para letreros, iluminación, renovaciones, construcciones o cualquier otro servicio como alarma, teléfono, cable, etc.
- Limitaciones de publicidad y apariencia: Puede haber restricciones que podrían afectar su negocio, como que todos los letreros deben estar en blanco y negro, a no más de 2 pies o exactamente a 5 pies del suelo, por ejemplo. Todas estas cosas dificultarían distinguir su negocio de los demás, o ser visto desde la distancia.
- Listo para televisión por cable y teléfono: Si su espacio no está preparado para televisión por cable o teléfono, verifique dónde puede obtener estos servicios y quiénes son los proveedores locales.
- Utilidades: Debe saber qué servicios públicos y privados puede usar o acceder desde su unidad y si configurará sus propias cuentas de servicios públicos; algunos propietarios pueden pagar sus servicios públicos y luego cobrarle por ellos. Tome nota si el arrendador no está obligado a proporcionar prueba de lo que debe si no recibe la factura directamente de las compañías de servicios públicos.
- Limitaciones de tráfico y estacionamiento: Puede haber limitaciones en la cantidad de espacios de estacionamiento que usted y sus clientes pueden usar. De lo contrario, es probable que tampoco haya restricciones para otros inquilinos.
- Horas de trabajo: Algunos espacios industriales tienen restricciones de horario comercial o días de la semana en los que puede operar su negocio o recibir clientes y clientes.
- Naturaleza de la protección comercial y restricciones: ¿Habrá alguna restricción sobre la naturaleza del negocio que opera? Por ejemplo, si planea abrir una tienda de antigüedades, ¿existen restricciones sobre lo que puede vender o, Si vende un artículo, ¿permitirá el propietario que se abran otros negocios similares que compitan mientras usted es inquilino? Un ejemplo de por qué es tan importante preguntar y obtener por escrito es si un inquilino existente tiene una tienda de muñecas con protección a los privilegios de venta al por menor. en el contrato de arrendamiento, se puede prohibir que una tienda de antigüedades venda muñecas antiguas porque vender muñecas competiría con la propiedad de un inquilino existente negocio. Desea asegurarse de que su negocio tenga protecciones similares dentro del complejo industrial.
Abordar construcciones y renovaciones
Los arrendamientos pueden ser complicados, y si planea tomar un espacio "tal como está" y realizar cambios en él, asegúrese de abordar sus planes de cambios planificados en el arrendamiento. Las preguntas que debe hacer sobre las renovaciones y la construcción de espacios incluyen:
- ¿Se puede construir o renovar el espacio existente? Si no, busque otro espacio; es posible que no necesite construir espacio ahora, pero nunca limite el potencial de crecimiento futuro de su negocio y las necesidades imprevistas.
- Ordenanzas de zonificación: ¿Existen ordenanzas de zonificación que afectarían la forma en que se puede construir el espacio?
- Inquietudes sobre conflictos de intereses: ¿Está obligado a utilizar los contratistas del propietario? Si es así, considere esto como un fuerte negativo.
- Aprobaciones necesarias: ¿Qué permisos o aprobaciones especiales necesita obtener por adelantado de la ciudad, el condado o el propietario?
- Incentivos de mejora: ¿Ofrecerá el arrendador alguna reducción de alquiler, créditos de alquiler u otros incentivos financieros para contribuir al costo de renovaciones y construcciones?
- Evitar "Aumentos de Valor" en Renta: Si aumenta el valor del espacio al construirlo o renovarlo, ¿permitirá esto que el arrendador aumente su alquiler proporcionalmente?
- Limitaciones de tiempo: ¿Habrá algún plazo requerido por el propietario, la ciudad o el condado para completar las renovaciones y construcciones del almacén?
- Permisos Requeridos: ¿Qué permisos especiales necesitará para renovar o construir su espacio? ¿Su arrendador lo ayudará a obtener estos permisos?
