Comprar propiedades de alquiler que están en un estado angustiado es una estrategia para ganar dinero como inversor inmobiliario. Las propiedades de alquiler que son antiguas o están en ejecución hipotecaria a menudo se pueden comprar con grandes descuentos. Conozca qué buscar al comprar una propiedad, así como las mejores estrategias para agregar valor.
Cosas a buscar que pueden aumentar los valores de alquiler
Al considerar una posible propiedad de alquiler, hay varios factores que podrían apuntar a una inversión prometedora.
- Vecindario- Mira los precios de alquiler en la zona. ¿Han ido aumentando, disminuyendo o permaneciendo estancadas en los últimos diez años? Si está comprando en un área que se está regentrificando, es posible que vea que los precios de alquiler aumentan sustancialmente dentro de 10 años.
- Demanda de Alquiler- ¿Hay muchos edificios de apartamentos o viviendas multifamiliares ¿en el área? Si es así, el área tiene una gran cantidad de inquilinos y si puede hacer que su propiedad sea deseable, debería tener un flujo constante de inquilinos interesados.
- Acceso al Transporte Público- Los alquileres que se encuentran a poca distancia del transporte público tienen una gran demanda. Esto incluye una línea de autobús o un sistema ferroviario.
- Posibilidad de agregar un dormitorio- Si puede convertir un apartamento de 2 habitaciones en uno de 3 habitaciones, puede cobrar más alquiler. Puede haber un comedor o una sala familiar adicional que podría convertirse fácilmente en un dormitorio al cerrar una pared y agregar un armario.
- Distrito escolar- La gente quiere vivir en un área con un buen sistema escolar. Las personas que no pueden permitirse comprar en ese distrito escolar alquilarán.
- Mercado de trabajo- ¿Están los trabajos atrayendo gente a la zona? ¿Una gran corporación acaba de abrir una sede cerca? ¿Se puede acceder fácilmente a los empleadores desde el área, ya sea en automóvil o en transporte público?
- Estacionamiento disponible- ¿La propiedad ofrece estacionamiento fuera de la vía pública, ya sea en forma de entrada para auto o en un lote pequeño? Puede cobrar a los inquilinos una tarifa de estacionamiento mensual o simplemente incluirla en el alquiler mensual.
- Espacio al aire libre- El espacio al aire libre es deseable para los posibles inquilinos, incluso si se trata de un patio trasero compartido.
- Lavandería en las instalaciones- Tener instalaciones de lavandería en la propiedad es deseable para los inquilinos, incluso si funciona con monedas.
- Busque renovaciones que pueda manejar- Si usted mismo no es hábil, o si no tiene un contratista de confianza, es posible que desee considerar las propiedades que necesitan reparaciones cosméticas, como reemplazando una encimera o accesorios de plomería, en lugar de aquellos que necesitan renovaciones a gran escala, como toda la electricidad nueva. Los costos de renovación pueden dispararse rápidamente y afectar su capacidad para ganar dinero.
- Comprar la Propiedad Desocupada- Puede ser una pesadilla lograr que los inquilinos existentes se muden. Será más fácil renovar una propiedad que está vacante. Es probable que pueda cobrar alquileres más altos a los nuevos inquilinos después de que se complete la renovación de lo que recibiría al aumentar el alquiler de un inquilino actual al momento de la renovación. renovación de arrendamiento.
Renovaciones que ayudan a aumentar el valor de alquiler
Hay muchas renovaciones que pueden ayudar aumentar el valor de su alquiler. El costo de estas renovaciones variará mucho según factores como el área del país, la calidad del producto elegido y el costo de la mano de obra. Las estimaciones de costos de renovación se obtuvieron de Guía de costos reales de Home Advisor,
Añadir un dormitorio
En las unidades que actualmente son de uno o dos dormitorios, convertir una habitación existente en un dormitorio adicional podría aumentar significativamente el alquiler mensual. Consulte con su departamento de construcción local para asegurarse de que el espacio cumpla con los códigos, como la altura adecuada del techo, ventana de salida, y armario.
- Costo Promedio- $100 si solo necesita agregar un armario. Entre $1,500 y $5,000 si necesita pasar por el departamento de construcción y agregar un punto de salida adecuado.
Actualizaciones de baños y cocinas
Baños y cocinas venden propiedades y también alquilan departamentos rápidamente. En ciertas situaciones, puede ser necesario destripar una cocina o un baño completo, pero esto no es necesario muchas veces. Las actualizaciones más pequeñas contribuyen en gran medida a aumentar el valor, como:
- Revestimiento de gabinetes de cocina - Costo Promedio- $2600
- Reemplazo de encimeras anticuadas con cuarzo o granito- Costo Promedio- $3000
- Volver a colocar mosaicos en un protector contra salpicaduras- Costo Promedio - $1500
- Revestir el piso de un baño – Costo Promedio- 100 Pies Cuadrados- $1500-$2000
- Revestir una pared de ducha- Costo promedio - $15-$20 por pie cuadrado
- Reemplazar un tocador de baño anticuado – Costo promedio varía- $85- $2000
- Sustitución de un inodoro- Costo promedio: $ 100
- Sustitución de electrodomésticos- Costo Promedio- Refrigerador- $500-$3000; Estufa-$650-$2000, Lavavajillas-$400-$700; Campana extractora: $ 200- $ 3000.
- Reemplazo de accesorios de plomería – Los costos varían mucho: de $20 a más de $1000
- Reemplazo de accesorios de iluminación – Los costos varían mucho: de $20 a más de $1000
- Una nueva capa de pintura – Costo promedio de bricolaje: $ 40 por un galón de pintura, $ 15 por un pincel. Pintor promedio: $ 30 por hora más costo de pintura y materiales.
Diseño más funcional
Eliminar una pared entre la cocina y la sala de estar puede hacer que el espacio sea más funcional y atractivo para los posibles inquilinos. Tendrá que contratar a un arquitecto para ver si la pared soporta carga. Si es así, deberá presentar los planos de los arquitectos a la ciudad, obtener los permisos e instalar el soporte adecuado para derribar el muro.
- Costo promedio: $ 300 a $ 1000 sin soporte de carga. Cojinete de carga de $ 1200 a $ 3000.
Reemplazar alfombras gastadas, baldosas anticuadas o instalar pisos de madera hace una gran diferencia en el valor de su alquiler.
- Pisos de madera de costo promedio: $ 5 a $ 10 por pie cuadrado, más $ 3 a $ 10 por pie cuadrado para la instalación.
Reemplazar accesorios
Reemplazar accesorios de plomería y accesorios de iluminación en todo el apartamento ayuda a transformar todo el aspecto de la unidad.
- Los costos varían mucho dependiendo de la calidad del accesorio elegido.
Reemplazar ventanas
Reemplazar las ventanas antiguas ayudará a evitar corrientes de aire y minimizar el ruido exterior.
- Costo promedio: $ 300 a $ 700 por ventana.
Maximice el almacenamiento
La instalación de sistemas de armario atraerá a los inquilinos porque los apartamentos normalmente carecen de almacenamiento.
- Costo promedio: $ 1000
Pintura fresca
Una nueva capa de pintura puede revivir rápidamente un espacio.
- Costo Promedio- Interior- $1750.
instalar un lavavajillas
La instalación de un lavavajillas puede ahorrar dinero a largo plazo al reducir los costos de agua.
- Costo promedio: $ 300 a $ 700 para lavavajillas. $350 por la instalación. $150 por un plomero para una línea de agua. $50 a $100 por hora para un electricista por enchufe y circuito.
Atractivo exterior
El exterior del inmueble será lo primero que vea el inquilino. Las cercas o pasamanos deben estar en buen estado. Las persianas deben pintarse y colocarse correctamente. Una nueva capa de pintura puede alegrar el exterior. Algunos arbustos o plantas pueden ayudar a que la propiedad se sienta más como en casa.
- Costo promedio para pintar el exterior: $2,500.
Aparcamiento en la calle
Ofrecer a los inquilinos estacionamiento fuera de la vía pública es un gran beneficio. Si puede ampliar un camino de entrada existente o agregar una cochera, su unidad puede tener un alquiler más alto.
- Costo promedio de la calzada asfaltada: $ 3 a $ 4 por pie cuadrado.
Renovaciones que pueden romper el banco
Adiciones
Aumentar los pies cuadrados de la propiedad costará inicialmente decenas de miles de dólares, pero también aumentará su factura anual de impuestos a la propiedad. Es probable que sea mejor renovar una estructura existente.
- Costo promedio de adición: $ 80 a $ 200 por pie cuadrado.
Renovación intestinal
Si compra una propiedad que necesita ser destripada hasta los montantes, es posible que rápidamente se le pase la cabeza. Problemas estructurales imprevistos, problemas de moho, problemas de contratistas y costos de materiales podrían hacer que las estimaciones iniciales se dupliquen o tripliquen. Si no tiene experiencia con renovaciones a gran escala, es mejor comprar una propiedad de alquiler que solo necesite mejoras cosméticas.
Materiales de lujo
Si bien los materiales de alta gama son hermosos y lo ayudarán a atraer rápidamente a un inquilino, corre el riesgo de mejorar demasiado. Si todos los otros alquileres en el área cuestan $ 1,000, es probable que un inquilino no gaste $ 2,000 por mes para vivir en su alquiler debido a un baño de mármol.
Materiales menos duraderos
Los alquileres se maltratan mucho. Los materiales deben ser estéticamente agradables, pero también duraderos. Las encimeras de mármol se ven hermosas, pero se astillan y manchan con facilidad y necesitan ser reemplazadas.
Sustitución de elementos que todavía tienen vida útil
Otro error de renovación es asumir que todo necesita ser reemplazado. Muchos artículos se pueden reparar por una fracción del costo. Por ejemplo, la propiedad puede tener una barandilla original alrededor del porche delantero con algunos balaustres faltantes. En lugar de reemplazar toda la barandilla, puede hacer que un trabajador de fábrica haga los balaustres necesarios a un precio razonable.
