Este proceso de negociación de la vida real, paso a paso, detalla la experiencia de un comprador que trata con un banco para la compra de una propiedad en ejecución hipotecaria. El banco compró el préstamo en un paquete separado del prestamista original, o al menos del que lo tenía cuando se produjo el incumplimiento.
Las negociaciones duraron poco más de una semana y media y el banco pareció ignorar intencionalmente los problemas de la casa que intentaban deshacerse. Pero, al final, el comprador triunfó porque no se dio por vencido y tuvo en cuenta todos los factores.
Los hechos de la ejecución hipotecaria
El valor de la casa oscilaba entre 225.000 y 300.000 dólares en tiempos mejores. El precio de lista original del banco era de 179.000 dólares. El oferta del comprador se realizó aproximadamente seis meses después, cuando la casa se cotizaba en $119,900.
La casa necesitaba un nuevo sistema séptico en un lote que era demasiado pequeño para un campo de lixiviación en un área con leyes ambientales muy estrictas. Se esperaba que el proceso para recibir la variación para los tanques de retención demorara entre 30 y 45 días, con un resultado que no estaba garantizado.
El banco fue muy claro en que no haría ningún representaciones sobre la condición, y no pagaría ninguna reparación.
La oferta del comprador
El comprador recibió algunas estimaciones iniciales aproximadas para el trabajo séptico antes de hacer la primera oferta. En ese momento no había otras ofertas sobre la mesa, aunque la casa se mostraba un poco. Parecía estar en condiciones sorprendentemente buenas, requiriendo la adición de un calentador para su ocupación inmediata si el tanque séptico estaba bien.
El comprador ofreció $108,000 con un pago inicial del 20%, sujeto a la concesión de la variación séptica y al vendedor que pagó $10,000 por la instalación séptica antes del cierre. El prestamista del comprador lo exigió.
La casa fue una ganga al precio total de venta, incluso si el tanque séptico tuvo que ser reemplazado después del cierre a expensas del comprador. Pero el comprador no tenía suficiente efectivo para hacerlo, por lo que tuvo que hacerlo el vendedor o al menos tuvo que financiarlo en el precio.
Elementos de discordia
El banco sólo utilizaría formularios de contraoferta, reiterando cada elemento de negociación en cada uno. Los formularios parecían haber sido generados por computadora.
El banco quería una fecha de cierre demasiado pronto para garantizar que la variación pudiera aprobarse a tiempo y que la fosa séptica se instalara antes del cierre. Quería 100 dólares por día del comprador si pasaba esa fecha "sin culpa del vendedor".
La primera contraoferta del banco establecía que no pagaría por una encuesta, pero acreditaría al comprador $1,500 para sus costos de cierre. No se ofreció a pagar nada por la instalación séptica. El mostrador tenía el precio de lista completo de 119.900 dólares.
Las negociaciones
Las negociaciones se centraron en el precio de venta, el costo del tanque séptico, los costos de estudio/cierre y la cláusula de daños y perjuicios de $100 por día con el corto período hasta el cierre. Cada mostrador del comprador pidió más y eliminar cualquier pago por daños si el comprador no podía completar estos artículos a tiempo debido a retrasos en el condado.
El resultado
Al final, se necesitó algo de creatividad para cerrar el trato, pero se hizo. El comprador hizo una contraoferta final y el banco respondió con el visto bueno.
El precio de venta sería de 120.500 dólares, aunque el comprador había conseguido que el banco bajara hasta 112.000 dólares durante el proceso. El vendedor pagaría una tarifa inicial de $1,500 para realizar el proceso de variación del sistema séptico, así como $10,000 por un nuevo sistema séptico y $500 para los costos de cierre del comprador. Y se amplió la fecha de cierre.
¿Cómo ocurrió eso?
El comprador consiguió que el banco aceptara el trato y desembolsara 12.000 dólares enviando el mostrador final con el precio de venta aumentado de 112.000 dólares sin casi ninguna otra concesión.
Ese es un precio de venta neto de $108,500, pero el comprador no necesitaría efectivo más que el 20% para el pago inicial y otros costos de cierre. Fue un gran negocio para el comprador, que cerraría la compra de una casa lista para mudarse de más de $50,000 en capital inmediato.
Nunca renunciar
La cuestión es nunca renunciar a un banco. Mientras sigan regresando con contraofertas, tú haces lo mismo. En algún momento, llegarás a un acuerdo y puede que sea mejor de lo que esperabas.
