En el sector inmobiliario, los corredores suelen crear una evaluación no oficial del precio de mercado de una propiedad basándose en su experiencia, conocida como opinión de precio de corredor (BPO). Los BPO pueden basarse en el exterior (paso desde vehículos) o en el interior de la estructura. Este documento debe ser completado por un agente, corredor o tasador autorizado.
Partes del Interior BPO
Podemos comenzar afirmando que todos los requisitos de una BPO desde el vehículo También sería parte de un BPO interno. Sin embargo, una BPO interior puede requerir que usted verifique aspectos como los metros cuadrados y el número de habitaciones en lugar de estimarlos. Por supuesto, será necesario presentar fotografías de las estancias interiores de la vivienda. A menudo, el prestamista también solicitará fotografías de cualquier daño importante o reparaciones necesarias.
El representante del prestamista solicita el BPO a un corredor de bienes raíces local, establece un tiempo esperado para su entrega y exige formularios y requisitos fotográficos específicos. Son muy específicos y no pagarán el BPO a menos que los formularios y las fotografías cumplan con los requisitos. La BPO interna no se ordena a menos que el prestamista esté razonablemente seguro de que el prestatario ya no ocupa la propiedad o haya otorgado un permiso específico. Un encuentro hostil no es el objetivo de nadie. Aun así, un agente inmobiliario debe comprobar que el propietario ha dado el permiso y los está esperando o ha abandonado la vivienda.
Contacto con el propietario o el inquilino
A menos que la casa esté desocupada, una BPO interna probablemente implicará contacto con el propietario o el inquilino. Si el BPO tiene como objetivo refinanciar, es probable que esto no sea un problema. Sin embargo, si existe una situación previa a la ejecución hipotecaria, se debe tener cuidado en situaciones de contacto personal. Diferentes prestamistas y empresas de mitigación de pérdidas tendrán diferentes políticas a este respecto. Obviamente, la mejor situación sería que lo esperen y lo traten con cortesía.
Verificar el tamaño de la propiedad
Como dijimos, definitivamente realizarás todas las tareas involucradas en un BPO desde el vehículo, pero también tendrás algunas otras tareas. Es posible que se le solicite que determine o verifique los pies cuadrados de la propiedad. Pueden ser medidas de habitaciones o espacios individuales o pies cuadrados totales.
Existen procedimientos con los que agentes de Bienes Raices Son familiares para medir habitaciones. Normalmente, esto se basaría en una tasación previa y no es obligatorio, pero a veces el prestamista quiere asegurarse de que no se hayan realizado cambios interiores significativos. Los profesionales pueden utilizar cintas métricas y herramientas de medición láser.
Es posible que el prestatario haya agregado metros cuadrados que podrían hacer que la casa sea más valiosa. El prestamista también querrá saber esto.
Condiciones interiores
La inspección de las condiciones del interior puede ser el punto más importante. A veces, cuando un prestatario sabe que va a sufrir una ejecución hipotecaria, puede desalojar la casa y arrancar muebles y cosas que puede vender o llevar a otra propiedad.
Las fotografías individuales de los daños interiores se documentarán con fotografías y ayudarán con las estimaciones de reparación. A veces, se le pedirá al agente que solicite personal de reparación para realizar estimaciones para reparar el daño.
En algunos casos, la inspección interior y el informe de opinión pueden incluir un estimado de limpieza o recolección de basura o el costo de retirar artículos personales y basura y limpiar la propiedad.
Comparables
Pueden estar disponibles ajustes de valor más completos en comparables. Si se requiere que el agente proporcione ventas de propiedades comparables en sus documentos, lo hará y se le puede preguntar sobre los ajustes que realizó a los precios de venta. A menudo, una CMA formal completa, Análisis comparativo del mercado, es obligatorio, pero se deben realizar ajustes en caso de daños o requisitos de reparación importantes.
Rango de pago y servicios adicionales
Por supuesto, en los BPO internos se requiere más trabajo por lo que la compensación es mayor. La empresa que realiza el pedido puede requerir otros servicios, por lo que es difícil estimar cuánto le pagarían. Sin embargo, el rango de pago para los BPO internos suele oscilar entre 100 y 175 dólares. Los servicios adicionales que podrían requerirse, frecuentemente pagados por adelantado por el corredor, son:
- Vuelva a cambiar las llaves de las cerraduras.
- Preparación para el invierno.
- Retiro de basura.
- Cuidado del césped y retirada de nieve.
- Reparaciones de daños.
- Asegure la propiedad.
- Embarque de la propiedad.
Generalmente, los clientes de BPO requerirán que el corredor de bienes raíces pague estos gastos de su bolsillo. El reembolso suele tardar entre 30 y 60 días. Cuando las ejecuciones hipotecarias son de gran volumen, muchos profesionales inmobiliarios generan excelentes ingresos de BPO. El corredor debe tener buenas prácticas de facturación y seguimiento para mantener rentabilidad.
Una pista interna para obtener el listado
A menudo, a los profesionales de bienes raíces no les gusta realizar BPO, pero los hacen para tener información privilegiada para obtener la cotización del prestamista después de la juicio hipotecario. Esto definitivamente ejerce una presión adicional sobre el profesional de bienes raíces para realizar una BPO precisa. Si luego obtienen el listado y recomiendan un precio de listado muy diferente, puede ser negativo para su relación con el prestamista.
