Una escritura es un vehículo legal que transfiere la propiedad de una propiedad de un individuo o entidad a otra. hay más de uno tipo de escrituray algunos protegen al cesionario (la persona que recibe la propiedad) mucho más que otros. Una escritura de garantía especial ofrece sólo garantías limitadas. De hecho, a veces se le llama escritura de garantía limitada.
¿Qué es una escritura de garantía especial?
El otorgante en una escritura de garantía especial (la parte que vende o transfiere la propiedad) la transmite con solo dos garantías. Ella garantiza que ha recibido el título y garantiza que la propiedad no estuvo gravada durante su período de propiedad.
En la práctica, el otorgante sólo garantiza el título de la propiedad contra sus propias acciones u omisiones. Ella personalmente no tomó ninguna medida (o no tomó medidas) que pudiera afectar el título. Además, nadie más hizo nada que afectara el título, al menos durante su período de propiedad. Ella no garantiza nada que pudiera haber ocurrido o existido antes de que ella adquiriera la propiedad.
Escrituras de garantía vs. Escrituras sin garantía
Algunas escrituras no ofrecen garantía alguna, por lo que una escritura de garantía especial está al menos un paso por encima de este tipo de escritura, en lo que respecta a las protecciones. Una escritura sin garantía, a veces denominada escritura de renuncia, simplemente establece que el otorgante está entregando su interés en una propiedad al cesionario.
Sin embargo, en realidad existe un área gris entre una escritura sin garantía y una escritura de renuncia. Una escritura de renuncia no hace ninguna promesa de que el otorgante realmente tenga un interés en la propiedad a otorgar. Una escritura sin garantía garantiza que el otorgante tiene algo que transmitir, pero no ofrece nada más que eso. Ningún tipo de escritura garantiza que el dueño actual o cualquier otra persona ha hecho algo para impedir el título.
Garantía especial vs. Escrituras de garantía general
Una escritura de garantía especial es esencialmente una modificación de una escritura de garantía general, y el término "especial" no significa que sea superior o mejor de ninguna manera.
El otorgante proporciona una garantía global en un título de garantía general. Garantiza que no existen reclamos ni gravámenes sobre la propiedad en absoluto; ninguno surgió durante su propiedad y la propiedad también tenía un título claro en el momento en que la compró.
Por el contrario, una escritura de garantía especial sólo garantiza que la propiedad estuvo libre y limpia durante un período de tiempo limitado. Por este motivo, no es una forma común de transferir propiedad.
Pero una escritura de garantía especial no tener limitarse únicamente a estas dos garantías. Se pueden transmitir otras garantías si se indican específicamente en la escritura, y ambos tipos de escrituras garantizan que el vendedor posee el título y es libre de vender la propiedad en cuestión. Ambos también responsabilizan al vendedor por cualquier falla o daño no revelado a la propiedad.
¿Cuándo se utiliza una escritura de garantía especial?
Los títulos de garantía especiales rara vez se utilizan en transacciones de propiedades residenciales entre extraños por razones obvias.
Sin embargo, en el caso de asuntos patrimoniales, el individuo que recibe la propiedad generalmente tiene alguna nivel de comodidad y conocimiento de la historia de la propiedad, por lo que estas escrituras se utilizan con más frecuencia en estos situaciones. Y las propiedades comúnmente son transferidas por el albacea de un patrimonio o el administrador de un fideicomiso en vida en estos situaciones: ninguno de los cuales debería ser considerado responsable por fallas en el título porque nunca fueron propietarios personales del propiedad.
A veces el otorgante no puede ofrecer garantías amplias. Es posible que un prestamista hipotecario no conozca el historial anterior de la casa en los casos en que se embargó la propiedad y ahora la ofrece para reventa. Esta puede ser una situación complicada porque el hecho mismo de que los propietarios anteriores sufrieran una ejecución hipotecaria indica que probablemente estaban teniendo algunas dificultades financieras. Es posible que hayan gravado el título, pero no son las personas que garantizan que no lo hicieron. El otorgante en esta situación sería el prestamista ejecutante.
En cuanto a las transacciones de bienes raíces comerciales, estos caminos hacia la propiedad pueden verse enturbiados por múltiples propietarios, ejecuciones hipotecarias y otros problemas. Estas propiedades pueden tener cadenas de propiedad extensas y complicadas, por lo que es más probable que se utilicen escrituras de garantía especiales en estas situaciones.
Un ejemplo de los peligros de una escritura de garantía especial
Digamos que acaba de encontrar la propiedad de sus sueños y es suya por un precio muy razonable, pero el vendedor quiere traspasársela mediante un título de garantía especial.
El propietario anterior, el que tenía la propiedad antes de que el vendedor actual adquiriera la propiedad, no pagó sus impuestos sobre la propiedad durante varios años. El condado ha perfeccionado un gravamen sobre la propiedad por los impuestos adeudados. El vendedor no tiene que revelarle esto en una escritura de garantía especial porque no incurrió en impuestos sobre la propiedad durante su período de propiedad.
Por lo tanto, el pago de esos impuestos puede convertirse en su responsabilidad cuando firma la escritura. De hecho, estás tomando la propiedad "tal cual". La única forma de eliminar el gravamen es pagar la deuda subyacente.
Ser cauteloso
Las transacciones de bienes raíces pueden ser bastante complicadas sin tener que preocuparse por el tipo de escritura que le piden que firme. Si se encuentra en la situación de que le pidan que acepte una escritura de garantía especial, pregúntese por qué el otorgante quiere realizar negocios de esta manera. Luego haz tu propia investigación.
Usted o su abogado pueden realizar una búsqueda de título de la propiedad para arrojar luz sobre cualquier problema que haya ocurrido antes de que el otorgante actual tomara posesión. Como cuestión práctica, su prestamista querrá contar con un seguro de título si usted está financiando la compra. La aprobación del seguro de título requiere una búsqueda de título para descubrir gravámenes y cargas desconocidos.
¿Qué hay para el vendedor?
Por supuesto, el vendedor o el otorgante de la propiedad preferiría lógicamente un título de garantía especial. No quiere verse obligada a recibir más promesas o garantías de las absolutamente necesarias. Como vendedor, usted siempre tiene la libertad de intentar negociar una escritura de garantía especial, pero no espere que el comprador esté de acuerdo.
El acuerdo de compra debe definir claramente el tipo de escritura que se utilizará y, por lo general, no se puede cambiar en el último minuto en la mesa de liquidación.
