Bienes raíces invertir puede ser para ganancias a corto plazo o flujo de caja de alquiler a largo plazo. A muchas personas les encantaría ser inversores inmobiliarios, pero carecen de dinero en efectivo para los pagos iniciales. Piensan que comprar y mantener, o comprar y volteando, son las únicas formas de ganar dinero.
No tan. Puede comenzar con tan solo el costo de unos cientos de tarjetas de presentación. Su deseo y algo de trabajo preliminar pueden convertirse en dinero en efectivo en su bolsillo en un corto período de tiempo.
Estrategias para invertir sin efectivo
Los gurús predican y enseñan numerosos métodos de inversión en la televisión, en medios impresos e Internet. Puedes aprender mucho de sitios web de inversión inmobiliaria, pero tenga cuidado con pagar cursos o tutorías costosos.
Todavía depende de usted utilizar ese conocimiento, salir e implementar lo que ha aprendido, sin importar cuánto sepa y le enseñe el instructor.
Algunas técnicas pueden ayudarle a ganar dinero con bienes raíces sin comenzar con mucho dinero en efectivo, o incluso con nada.
Persecución de pájaros vs. Alquileres a largo plazo
Debe comprender quiénes son estos inversores antes de poder apreciar realmente su valor. La mayoría de la gente piensa que un perro pájaro es una "aleta", alguien que compra casas, las repara y luego las vende rápidamente para obtener ganancias, y eso es en gran medida exacto.
La vigilancia de pájaros es un poco como ser un mayorista, y no requiere dinero en efectivo para comenzar, sólo algunas tarjetas de presentación y esfuerzo. Puede hacer que la inversión en bienes raíces sea un negocio para la persona promedio con poco efectivo.
Luego está el inversor a largo plazo que compra casas como propiedades para alquilar, logrando flujo de caja y apreciación con el tiempo. Cualquiera de estas estrategias de inversión inmobiliaria puede resultar muy rentable. Lo que usted elija depende de sus objetivos, temperamento y tolerancia al riesgo.
El arte de perseguir pájaros
Muchos de sus inversores objetivo querrán invertir en otro negocio exitoso y algo de efectivo en bienes raíces. Administrar sus negocios requiere la mayor parte de su tiempo, por lo que dependen de recursos tradicionales, como agentes inmobiliarios, para ayudarlos a localizar ofertas de propiedades de inversión.
Por lo general, pagarán más de lo que deberían por estos acuerdos porque los agentes trabajan fuera del Servicio de listado múltiple (MLS) inventario. No hay mucha flexibilidad en los precios, especialmente con las comisiones de los agentes involucradas.
Muchos de estos inversores compran varias propiedades. ¿Cómo cree que reaccionarían si les dijera que podría ofrecerles ofertas entre un 10% y un 40% menos de lo que pagan actualmente?
Cuanto menos paguen estos inversores por una casa, mejor será su retorno de la inversión (ROI) del flujo de caja y antes tendrán capital asegurado. Ellos desear un perro pájaro para traerles ofertas.
Puede encontrar propietarios de viviendas que necesitan vender y aún no han podido hacerlo, o propietarios de viviendas con dificultades hipotecarias o ejecuciones hipotecarias inminentes, a través del trabajo, la investigación y la investigación.
Busque las casas que agentes de Bienes Raices no están listados. De hecho, algunos perros pájaros tienen agentes de bienes raíces que les dan pistas cuando un propietario en dificultades no ha podido vender. El perro pájaro ofrece inversiones rentables al inversor, y las tarifas pueden oscilar entre 2.000 y 10.000 dólares por transacción cuando se cierra la venta.
Tareas: Los profesionales...
Otra forma de ganar dinero invirtiendo en bienes raíces sin utilizar su propio dinero es mediante asignaciones. No es un proceso complicado, pero requiere que tengas a tu comprador alineado. antes te encierras en un contrato de compra.
De hecho, harás tu propio trato con el vendedor y redactarás un Contrato de compra. El contrato indicará que el comprador es "Su Nombre y/o Cesionarios". Esta redacción le permite ceder el contrato a otra persona, su comprador.
No necesitas el consentimiento del vendedor. Por lo general, debe ser un comprador en efectivo, pero ese suele ser el caso cuando se realizan este tipo de transacciones. El vendedor simplemente será informado de que su el comprador es ahora su comprador y que la transacción se desarrollará normalmente de acuerdo con los términos del contrato de compra.
...y contras
Tendrás que dar un depósito de garantía al vendedor. Este dinero se deposita en la compañía de títulos que se encarga del cierre, y no se le reembolsará al final del día o si el acuerdo se desvía por algún motivo. El dinero se transferirá a su comprador al momento del cierre.
Querrá mantener su depósito lo más pequeño posible porque siempre existe cierto riesgo de que el trato no se cierre finalmente.
En la mayoría de los casos, no se le paga hasta que se cierra el trato, aunque es posible que pueda obtener sus honorarios en el momento en que realiza la cesión del contrato a sus inversores si trabaja regularmente con a ellos.
Por supuesto, es posible que también puedas conseguirlo. dinero en garantía por adelantado antes de cerrar la casa si está bien alineado con ciertos compradores y puede describirles el trato y obtener un compromiso verbal.
Cierres consecutivos
El caos inmobiliario e hipotecario que comenzó a desarrollarse en 2007 generó muchos cambios en los negocios de préstamos y transacciones inmobiliarias. Las compañías de títulos solían estar dispuestas a realizar cierres dobles y financiar un acuerdo con las ganancias de otro, pero esto es poco común en 2019.
Sin embargo, existe una manera de vender propiedades al por mayor y venderlas con cierres consecutivos sin usar su propio dinero. El primer requisito es que debe tener configurada una oferta rentable al por mayor. Debe tener la primera propiedad comprada al precio correcto y un inversor dispuesto a comprársela con una buena ganancia.
La ganancia debe ser suficiente para cubrir la tarifa que se requerirá para que usted pueda utilizar el dinero de otras personas para cerrar el primer trato y poder cerrar la segunda venta a su inversionista. La tarifa suele ser de al menos $2500 y puede basarse en un porcentaje del monto prestado.
La financiación transaccional es el proceso de obtener un préstamo a muy corto plazo para financiar un acuerdo con un cierre de seguimiento para vender la propiedad el mismo día o al menos dentro de las 24 horas. Un prestamista transaccional colocará los fondos necesarios para cerrar el primer trato con la compañía de títulos.
Puede pasar al segundo trato cuando se cierre el primero, generalmente programado justo después de él. La declaración de cierre de ese acuerdo reflejará un pago al prestamista transaccional por el monto que prestó en el primer acuerdo, más su tarifa. Obtienes el saldo y tus ganancias.
Opciones de arrendamiento
Los componentes básicos de una estrategia de opción de arrendamiento son un arrendamiento con pagos mensuales y una opción de compra de la propiedad al final del período de arrendamiento.
Por ejemplo, desea ser propietario de una casa para alquilarla, pero no dispone de suficiente dinero en efectivo para el pago inicial. Incluso podría tener problemas de crédito que encarecerían demasiado los préstamos. De modo que localiza a un propietario de vivienda altamente motivado que no ha podido vender a través del marketing con carteles de bandidos, anuncios en periódicos y Craigslist, o simplemente referencias de boca en boca.
Un ejemplo de opción de arrendamiento
La casa podría valer 200.000 dólares en el mercado actual. El saldo de la hipoteca es de $150,000 y los pagos de los propietarios son de $1,100 al mes con impuestos y seguro. Uno de los cónyuges ha sido despedido de su trabajo y el otro ha encontrado un trabajo mejor, por lo que necesitan mudarse pronto.
Ofrezca arrendar su casa por tres años con pagos de arrendamiento iguales a los pagos de la casa: $1,100 al mes. Págueles $1,500 como pago de opción de arrendamiento no reembolsable a cambio del derecho, pero no la obligación, de comprar la casa al final del contrato de arrendamiento por $160,000.
Utilice marketing u otros métodos para localizar un inquilino para la casa que esté dispuesto a pagarle $1200 al mes para alquilarla. El inquilino firmará un mínimo de un arrendamiento por un año. Los impuestos y el seguro permanecerán como están durante el contrato de arrendamiento de tres años, y el depósito en garantía del pago de la hipoteca de los propietarios se hará cargo de esos elementos.
Así es como funciona todo:
- Su retiro de efectivo: $1,100 x 3 para los pagos de arrendamiento del primer y último mes y un depósito de seguridad equivale a $3,300, más $1,500 para el pago de la opción de arrendamiento. Su retiro total es de $4,800.
- Entrada en efectivo: $1,200 x 3 para el primer, último y depósito de seguridad = $3,600.
Éste es el peor de los casos a efectos ilustrativos. Te quedarás sin $1,200 de tu bolsillo. Pero Si hubiera sido mejor negociar con el vendedor y posponer el depósito de seguridad o eliminarlo por completo, esto generaría una ganancia de $300. Del mismo modo, alcanzaría el punto de equilibrio si pudiera encontrar un inquilino dispuesto a desembolsar 1.600 dólares al mes.
Todo puede reducirse a sus habilidades de negociación.
Y la idea es controlar esta casa y asegurar una compra rentable al final por ese precio infravalorado sin tener que gastar demasiado dinero mientras tanto. La propiedad ya vale más que el precio a pagar y probablemente se revalorizará durante el contrato de arrendamiento de tres años. Esto puede resultar en un retorno significativo de su inversión.
Arrendamientos tipo sándwich
Un contrato de arrendamiento tipo sándwich es exactamente lo que su nombre indica: dos opciones de arrendamiento con usted, el inversionista, en el medio.
Querrá tener la opción de comprar la propiedad con un descuento al final del período de arrendamiento y tendrá que encontrar un inquilino que quiera comprar la casa pero no pueda hacerlo debido a problemas de crédito o falta de efectivo para el pago inicial pago. La mayoría de las personas en esta situación están felices de comprar con una opción de arrendamiento para tener tiempo de mejorar su crédito y obtener un pago inicial juntos.
Funcionaría de manera similar a una opción de arrendamiento, pero encontrará a alguien que quiera arrendar con opción a compra o alquilar con opción a compra en lugar de un inquilino habitual. Todos los números serían iguales, pero el inquilino/comprador sería dueño de la casa al final de un período de arrendamiento de tres años.
El inquilino/comprador ahora no sólo paga el primero, el último y el depósito de seguridad por adelantado, sino que también realiza un pago no reembolsable por el derecho a comprar la casa al final del contrato. El inquilino/comprador también acepta pagar $175,000 por la casa.
Ahora su flujo de caja se ve así:
- Los mismos $4,800 están saliendo.
- $1,200 x 3 equivalen a $3,600, más el pago de la opción de arrendamiento de $1,500 por parte del inquilino/comprador genera $5,100.
Obtendrá $300 por adelantado, $100 al mes durante los 34 meses restantes o $3400 y una ganancia de $15 000 al vender la casa por más de lo que había acordado originalmente para comprar la propiedad. Su beneficio bruto es de $18,700 con cero dólares realmente invertidos.
Otra ventaja de esta estrategia es que el inquilino/comprador espera ser dueño de la casa y, por lo tanto, lógicamente podría cuidarla mejor. De hecho, algunos inversores negocian contratos de arrendamiento que exigen que los inquilinos paguen los primeros $100 o más por cualquier reparación.
Los gastos son mínimos cuando el seguro y los impuestos se pagan mediante el pago original de la hipoteca.
Las opciones de arrendamiento y los arrendamientos sándwich son estrategias que los inversores inmobiliarios suelen utilizar para agregar propiedades a sus carteras y generar flujo de caja mensual.
Otras opciones de alquiler
Debe tener un techo sobre su cabeza mientras realiza todas estas inversiones, por lo que podría considerar combinar sus propias necesidades con la oportunidad de ganar dinero y salir adelante. Esto también requerirá al menos un pequeño dinero de su bolsillo, pero podría salir adelante a largo plazo.
Puede comprar un dúplex con un pago inicial inferior al 5% si tiene buen crédito y ocupa personalmente una de las unidades. Alquile el otro y use los ingresos para pagar parte, si no la totalidad, del pago de su hipoteca hasta que finalmente lo venda, idealmente para obtener una ganancia después de que la propiedad se revalorice.
Otra opción es comprar una vivienda unifamiliar y luego vivir allí durante un año. El VA y el USDA ofrecen préstamos sin pago inicial, y se puede obtener un préstamo de la FHA por tan solo el 3,5% a partir de 2018, siempre que sea su residencia, pero no tiene que vivir allí para siempre.
Quédese un tiempo y luego alquilelo por lo suficiente para cubrir los pagos de su hipoteca. Deje que la propiedad se aprecie, pague su hipoteca con el tiempo y genere capital y patrimonio neto.
