La plupart futurs restaurateurs n'ont pas beaucoup d'argent de démarrage, et beaucoup finissent par louer leurs emplacements de restaurant. Louer un restaurant présente plusieurs avantages. Vous n'avez pas à vous soucier d'un paiement hypothécaire important (vous devez cependant vous soucier du loyer), des taxes ou de l'entretien du bâtiment. Cependant, avant de signer un bail, qu'il soit à long terme ou à court terme, faites vos devoirs. Découvrez si le propriétaire est quelqu'un avec qui vous souhaitez avoir une relation de travail. Découvrez pourquoi l'espace est vacant. Enfin, découvrez si l'espace fonctionnera pour un restaurant. Un ancien bureau ou magasin de détail peut ne pas avoir les exigences nécessaires pour un établissement de restauration titulaire d'un permis.
Avant de louer un espace de restaurant
Si vous envisagez de faire des rénovations importantes à un endroit, vérifiez d'abord si l'espace passera même l'inspection. Faites venir le prévôt des incendies, l'inspecteur de la santé et l'agent du code du bâtiment (agent d'application du code) pour vous dire exactement ce qui doit être fait. Après toutes les visites initiales, vous constaterez peut-être que les rénovations seront trop coûteuses pour justifier cet emplacement particulier.
Problèmes possibles avec la rénovation d'un espace pour un nouveau resto inclure:
- Manque de toilettes publiques: les salles de bains ADHA nécessitent un certain nombre de cabines par siège et toutes doivent être conformes à l'ADHA. Si vous n'avez qu'une seule place, y a-t-il assez de place pour ajouter plus de salles de bains ?
- Manque de ventilation extérieure: Cuisines de restaurants produisent beaucoup de fumée, de graisse et d'odeurs. Par conséquent, la ventilation est nécessaire, non seulement pour garder la salle à manger exempte de fumée, mais aussi pour que la cuisine reste un environnement de travail sain. Trouver une ventilation extérieure peut être un problème dans les anciens bâtiments du centre-ville.
- Pas de ramassage des ordures: Les restaurants produisent beaucoup de déchets. Y a-t-il une place pour une benne à ordures à proximité? Ou pouvez-vous en partager un avec d'autres entreprises locales ?
Si votre emplacement passe la première phase des inspections, discutez avec votre propriétaire des réparations qu'il est prêt à couvrir. Encore une fois, si l'espace se trouve dans un quartier chaud au trot, vous risquez de vous retrouver à payer presque tout. Cependant, si l'espace était vacant, vous pouvez gentiment rappeler au propriétaire que vous ne devriez pas avoir à payer pour des rénovations et des réparations que vous ne pourrez pas emporter avec vous à la fin du bail. Par exemple, si vous devez mettre à jour des conduits de plomberie ou de chauffage, ils resteront avec le bâtiment. Si un propriétaire refuse, cela peut être un signe qu'il faut chercher ailleurs un emplacement du restaurant.
Faire une vérification des antécédents du propriétaire et de l'emplacement
Interrogez d'autres locataires de l'immeuble sur leur expérience, à la fois avec le emplacement du bâtiment et le propriétaire. Demandez s'il est facile de travailler avec le propriétaire et s'il résout les problèmes rapidement. Vous pouvez également poser des questions sur les avantages et les inconvénients de l'emplacement, ainsi que sur leurs réflexions sur un nouveau restaurant entrant dans le bâtiment. Bien sûr, prenez tout ce que disent les autres locataires avec un grain de sel. S'ils pensent qu'un restaurant est une idée fantastique, rappelez-vous que c'est leur opinion, pas un fait réel.
Négocier un bail de restaurant
Selon l'emplacement de l'espace de restauration que vous souhaitez louer, vous pouvez avoir une certaine marge de manœuvre pour négocier votre bail ainsi que votre paiement de loyer mensuel. Si l'emplacement est un secteur animé du centre-ville plein d'entreprises florissantes, vous n'aurez peut-être aucune marge de manœuvre avec un bail.
Si une place est vacante depuis plusieurs mois, vous pouvez probablement marchander avec le loyer mensuel ou obtenir les deux premiers mois (votre phase de démarrage) gratuitement. N'oubliez pas que le propriétaire veut des entreprises dans l'immeuble. C'est la seule façon pour eux de tirer des revenus de leur immeuble. Avoir une entreprise dans l'immeuble attirera d'autres entreprises et augmentera la valeur de leur propriété. Il est donc dans leur intérêt de vous faire entrer dans ce bâtiment.
Les négociations de bail communes comprennent:
- Ne pas payer de loyer du tout jusqu'à ce que le restaurant ouvre ses portes
- Loyer au prorata. Vous pouvez payer un loyer très bas la première année du bail, puis l'augmenter progressivement chaque année par la suite.
- Y compris les réparations du bâtiment dans le loyer. Si vous effectuez des réparations importantes sur la plomberie ou le chauffage, demandez si elles peuvent être déduites de votre loyer habituel. La plupart des propriétaires préfèrent offrir un mois de loyer gratuit ou réduit plutôt que de débourser de l'argent pour effectuer des réparations.
Une fois que vous et votre propriétaire êtes parvenus à un accord sur ce qu'ils couvriront, assurez-vous d'avoir (par écrit) un plan qui permet les réparations imprévues. Par exemple, vous êtes à mi-chemin de l'installation de la hotte commerciale et de la ventilation dans la cuisine lorsque votre entrepreneur vous informe que de nouveaux conduits doivent être mis en place. Vous devriez avoir un accord selon lequel votre propriétaire couvrira cette dépense imprévue.
Conditions du bail de location de restaurant
Ne vous enfermez pas dans un bail emphytéotique, du moins pas la première année où vous êtes en affaires. Si votre restaurant échoue (difficile à penser, mais une nécessité à considérer), vous ne voulez pas être enfermé dans quatre années de loyer supplémentaires que vous ne pouvez pas payer. Un bail est un document juridiquement contraignant et le propriétaire est dans son droit de vous poursuivre pour le reste du loyer, ou au moins le loyer qui est dû jusqu'à ce que de nouveaux locataires prennent possession, si vous êtes en défaut. Si l'espace que vous souhaitez louer n'est disponible qu'avec un bail à long terme (plus d'un an ou deux), réfléchissez longuement pour savoir si le risque en vaut vraiment la peine. Un propriétaire pro-entreprise devrait être prêt à commencer avec un bail d'un an et à travailler à partir de là. Si le propriétaire refuse de négocier, il ne sera probablement pas plus facile de travailler à l'avenir et posera plus de problèmes que l'espace ne vaut.
La location d'espace pour un nouveau restaurant offre aux propriétaires d'entreprise de nombreux avantages, notamment des coûts de démarrage inférieurs à ceux d'un prêt hypothécaire et des frais généraux de construction. Cependant, ce n'est pas parce que vous n'êtes pas propriétaire de l'espace que vous devez accepter toutes les conditions d'un bail. N'oubliez pas que lors de la location d'un espace de restauration, le bail est un document légal et contraignant. Une attention particulière doit être accordée au coût du loyer, à la durée du bail et aux petits caractères de qui paie quoi.
