De nombreux agents et courtiers immobiliers complètent leurs revenus de commissions en effectuant des BPO ou des avis sur les prix des courtiers. Bien que le revenu d'un BPO individuel ne se situe qu'entre 50 $ et 150 $, ces courtiers réussissent en rationalisant leurs procédures et leurs formulaires. De nombreuses entreprises autorisent le remplissage de formulaires BPO en ligne.
En bref, un BPO est utilisé dans des situations qui ne justifient pas encore le temps et les dépenses nécessaires à une évaluation complète. Les circonstances qui peuvent nécessiter un BPO incluent la forclusion, le refinancement ou l’abstention hypothécaire.
Avis de prix des courtiers immobiliers et prêteurs
Les prêteurs hypothécaires font souvent appel à des sociétés de gestion d’actifs pour louer ce BPO. Ces sociétés mettent en place des formulaires et des procédures strictes et il existe des listes de professionnels de l'immobilier qu'elles approuvent pour effectuer des BPO. Les agents immobiliers sont en concurrence pour ce BPO pour deux raisons. Premièrement, beaucoup le font pour gagner de l’argent, en particulier les nouveaux agents ou autres lorsque les affaires sont au ralenti. Deuxièmement, les agents inscripteurs établis effectueront des BPO dans le but d'obtenir l'inscription lorsque la maison est saisie.
Il existe deux grandes catégories de BPO, le drive-by BPO et le BPO interne. Le nom drive-by implique l'étendue de ce BPO, mais les exigences en matière de tâche et de forme peuvent varier pour ce type de BPO. Bien entendu, en général, le drive-by BPO n’exigera pas que le courtier se rende dans la maison.
BPO interne peuvent également varier dans les tâches et les exigences de forme. C’est nettement plus complexe et il faut généralement plus de photos. Ce BPO peut nécessiter un contact avec un propriétaire en saisie, ou avec un locataire qui n'est pas au courant de la situation. Il faut veiller à connaître la situation et, si possible, avoir une introduction avant l'arrivée.
Le BPO au volant
Ces deux BPO ont pour objectif de déterminer une valeur préliminaire approximative d’une propriété en voie de disparition ou en défaut. Le prêteur éprouve des difficultés à obtenir les versements hypothécaires et souhaite obtenir une première estimation de la valeur avant de prendre toute autre mesure.
Bien sûr, lorsque vous passez devant et que vous regardez uniquement l'extérieur de la propriété depuis la rue, vous ne donnez certainement qu'une estimation très approximative de la valeur. Il pourrait être totalement détruit à l’intérieur et vous ne le sauriez pas.
Alors pourquoi faire ce BPO en premier lieu? Généralement, à ce stade, on suppose que l'emprunteur est toujours dans la maison et que le prêteur ne veut pas de scène controversée où quelqu'un qu'ils ne connaissent pas frappe à la porte et dit que le prêteur l'a envoyé voir ce que la maison vaut. Dans certains cas, l'emprunteur peut avoir déjà déménagé, et peut-être que l'agent immobilier effectuant le BPO peut le vérifier en:
- Se rapprocher suffisamment pour voir qu'il n'y a pas de meubles dans la maison
- Constatant que le compteur de gaz est verrouillé pour non-paiement
- Voir le compteur électrique arraché ou verrouillé pour non-paiement
En tout état de cause, ce drive-by BPO se veut une mission de découverte et une valorisation très provisoire.
Le BPO Interne
Lorsque le prêteur sait que l'emprunteur n'est plus dans la maison ou n'a pas la permission de lui rendre visite pour le BPO, un BPO interne plus approfondi peut alors être effectué. Cela ressemble davantage à l’évaluation qu’un agent immobilier fait pour un vendeur afin de déterminer la valeur marchande. Les formulaires sont plus détaillés que ceux du BPO drive-by, et souvent l'agent est mieux payé pour ce type de BPO.
Il s'agit généralement de l'une des premières étapes vers le dépôt d'une saisie, et ce BPO est invoqué par le prêteur à démarrer le processus avec une idée de ce qu'il peut obtenir pour la propriété dans l'immobilier actuel marché.
Les agents qui effectuent des BPO dans le but d’obtenir la cotation après la saisie doivent être très prudents dans leurs évaluations. S’ils obtiennent plus tard l’annonce et recommandent un prix d’inscription très différent de celui de leur BPO, ils auront intérêt à pouvoir justifier de cette différence. Qu'il s'agisse de revenus ou d'annonces, les BPO constituent un créneau privilégié pour les professionnels de l'immobilier entreprenants.
