Aux fins du présent article, les « immeubles de placement » font référence à des propriétés génératrices de revenus ou à des propriétés qui peuvent facilement être retournées pour réaliser un profit. Les résidences principales qui génèrent des rendements sous forme d'appréciation du capital ne sont pas incluses ici.
L'immeuble de placement unifamilial
L'immeuble de rapport unifamilial est une maison ou une copropriété achetée dans l'intention de la louer ou de la vendre à un seul locataire ou acheteur. Les moyens courants d'investir dans des propriétés unifamiliales comprennent l'achat de saisies immobilières, de logements à rénover ou d'autres propriétés considérées comme sous-évaluées pour la région. L'objectif principal est d'acheter quelque chose qui vous semble sous-évalué, de le réparer et de le vendre pour un profit rapide, ou de le louer à un seul locataire ou à une famille. Il faut croire que l'ARV est bien supérieur au prix d'achat.
Avantages:
- Ce sont des propriétés plus petites, elles nécessitent donc un investissement moindre.
Les inconvénients:
- Lorsque l’économie va mal, il sera plus difficile de revendre une propriété car moins de personnes sont en mesure d’acheter.
- Une vacance dans une maison unifamiliale ou un condo signifie que vous n'aurez aucun rendement jusqu'à ce que vous soyez en mesure de trouver un locataire.
L'immeuble d'investissement pour résidence secondaire/maison de vacances
La résidence secondaire ou la maison de vacances devient un bien locatif lorsque le propriétaire décide de la louer en son absence.
Un exemple serait une famille qui possède un condo en bord de mer à Miami qu’elle utilise uniquement de décembre à février. Les neuf autres mois de l'année, ils recherchent des locataires pour leur louer le condo. Peu importe qu’ils le louent à une seule personne pendant neuf mois ou à 25 personnes différentes sur une période de neuf mois. Tant qu’ils perçoivent des revenus locatifs, l’immeuble est considéré comme un immeuble de placement.
Avantages:- Vous n’avez peut-être pas envisagé de louer votre maison de vacances, donc tout revenu locatif n’est qu’un revenu passif dans votre poche.
- Une vacance dans une maison unifamiliale ou un condo signifie que vous n'aurez aucun rendement jusqu'à ce que vous soyez en mesure de trouver un locataire.
- Il sera plus difficile de louer une maison en bord de mer dans le nord-est en plein hiver ou un chalet de ski au cœur de l'été.
Le petit immeuble de placement multifamilial
Il s’agit d’une maison ou d’un immeuble de deux à quatre logements. Le petit immeuble multifamilial est le type d’immeuble de rapport le plus courant pour les débutants. Cela peut être un occupés par leur propriétaire propriété ou toutes les unités peuvent être occupées par locataires.
Avantages:
- Offre des rendements stables. Il y a toujours une demande d'appartements, quelle que soit la situation économique.
Les inconvénients:
- Vous êtes responsable du maintenance de la propriété et les frais d'exploitation du bâtiment.
- Les baux des locataires sont courts, généralement un an, ce qui peut entraîner un roulement important.
- Avec si peu d’unités, les vacances, surtout les vacances prolongées, auront un impact important sur votre rendement.
Le grand immeuble de placement multifamilial
Cet immeuble de placement est composé de cinq unités résidentielles ou plus. Les complexes d’appartements entrent dans cette catégorie. Ce type de propriété peut également être occupé par son propriétaire (bien que ce ne soit pas aussi courant) ou toutes les unités peuvent être occupées par des locataires.
Avantages:
- Offre des rendements stables. Il y a toujours une demande d'appartements, quelle que soit la situation économique.
- Une vacance dans ce type de bien n'aura pas autant d'impact sur votre profit que la perte d'un locataire dans une maison unifamiliale ou un commerce de détail par exemple.
Les inconvénients:
- Vous êtes responsable des frais d’entretien et d’exploitation du bâtiment.
- Les baux des locataires sont souvent courts, environ un an, ce qui peut entraîner un roulement important.
L'immeuble de rapport à usage mixte
Une propriété à usage mixte est une propriété utilisée à la fois à des fins résidentielles et à des fins commerciales. Ce type de propriété est souvent vu dans les zones urbaines.
Par exemple, il peut inclure une combinaison d'appartements et de magasins, comme un logement pour trois familles avec une laverie au premier étage et deux appartements au-dessus. Il peut également s'agir d'une combinaison de bureaux et d'appartements, par exemple un immeuble de 25 logements avec une agence immobilière au rez-de-chaussée et des appartements au-dessus.
Avantages:
- La propriété commerciale dispose d'une clientèle provenant des locataires du dessus et les locataires ont un accès pratique aux commerces de détail du dessous, comme une épicerie fine.
- Vous recevrez deux flux de revenus, un de la partie résidentielle et un de la partie commerciale.
Les inconvénients:
- Il est plus difficile d’obtenir du financement pour des propriétés à usage mixte, car elles sont considérées comme des investissements plus risqués car il s’agit essentiellement de deux entreprises distinctes qui tentent de réussir.
- Les coûts de construction sont plus élevés que pour les propriétés à usage unique.
L'immeuble de rapport de bureau
Cela peut inclure un locataire (une entreprise) ou plusieurs unités (bureaux) pour plusieurs locataires (entreprises).
Avantages:
- Vous pouvez obtenir un loyer considérable auprès des locataires de bureaux.
Les inconvénients:
- Nécessitent souvent un investissement important, car les bureaux sont souvent situés en centre-ville.
- Si vous avez un poste vacant, ce sera beaucoup plus difficile pour votre portefeuille.
- Les immeubles de bureaux offrent des rendements variables puisque l’emploi est directement lié à la vigueur de l’économie.
L'immeuble de placement commercial
Encore une fois, il peut s'agir d'un seul locataire, comme un petit glacier ou d'un grand magasin comme un Wal-Mart, ou cela peut inclure plusieurs unités pour plusieurs locataires, comme un centre commercial avec un salon de manucure, une pizzeria et une pharmacie, ou un centre commercial de plus de 250 000 pieds carrés espace.
Avantages:
- Les détaillants ont tendance à signer des baux à long terme, ce qui peut vous apporter une stabilité.
Les inconvénients:
- Leur succès est généralement lié à la santé de l’économie.
L'Immobilier Industriel
Ce type de bien est le plus souvent limité à un seul locataire. Par exemple, il peut s'agir d'un entrepôt de fabrication, d'un garage de stockage ou d'un centre de distribution.
Avantages:
- Les bâtiments industriels nécessitent généralement un investissement moindre qu’un immeuble de bureaux ou de commerces de détail.
Les inconvénients:
- Les bâtiments sont très spécifiques à un secteur, vous disposerez donc d’un bassin de locataires potentiels plus restreint. Un bâtiment conçu pour imprimer du papier ne pourra pas répondre aux besoins d’une entreprise cherchant à entreposer de gros camions.
Terrain comme immeuble de placement
Quatre approches pour investir dans la terre sont:
- Achète et garde
Vous le conservez dans l’espoir que le terrain deviendra précieux et que vous pourrez le vendre à un promoteur. - Achetez et retournez
Vous achetez un terrain, suivez vous-même le processus d’attribution des droits, puis le remettez à un promoteur. Le processus d’admissibilité impliquera une modification légale du zonage d’un terrain. Par exemple: un terrain est situé dans une zone commerciale, mais zoné à usage résidentiel. Si vous pouvez légalement modifier le zonage de la propriété pour permettre la construction d’une propriété commerciale, celle-ci vaudra plus pour un promoteur que lorsqu’elle était zonée à usage résidentiel. - Acheter et louer
Vous achetez un terrain vacant et le louez aux entreprises ou aux ménages voisins. Par exemple: un terrain est situé dans une zone densément peuplée sans parking. Vous pouvez acheter un terrain vacant et le transformer en parking pour percevoir un revenu mensuel. Remarque: selon la taille du stationnement que vous créez, vous devrez peut-être faire rezoner la propriété. - Construisez-le vous-même
Vous achetez avec l’intention de le développer vous-même.
Avantages:
- Le terrain peut être un investissement passif par rapport à d’autres types d’investissements immobiliers.
- Il existe quatre manières différentes d’investir dans un terrain.
Les inconvénients:
- Vous devrez vous assurer que le terrain est correctement zoné pour ce que vous envisagez d’y construire. Par exemple, vous n’aurez pas l’autorisation de construire une salle de sport de sept étages au milieu d’un immeuble résidentiel calme.
- Cela peut être un investissement risqué car il implique presque toujours de spéculer sur la valeur du terrain avec le temps.
- Vous devrez payer les taxes foncières, et éventuellement l'entretien (entretien de la pelouse) pendant que la propriété est vacante, vous devrez donc continuer à investir annuellement dans la propriété.
