Les lois de stabilisation des loyers existent depuis le milieu des années 1900. Ces réglementations visaient à protéger les locataires d'immeubles privés contre les prix et les augmentations de loyer injustes, tout en permettant aux propriétaires de augmenter le loyer. Voici les bases de la stabilisation des loyers, ainsi que les avantages et les inconvénients.
Loi de stabilisation des loyers de 1969
La loi de stabilisation des loyers de 1969 était une loi promulguée par le maire de New York, John Lindsay. Il s'applique aux bâtiments de certains comtés de New York, y compris la ville de New York, qui ont été construits entre février 1947 et mars 1969. Il comprend des immeubles privés de six logements ou plus.
Loi de 1974 sur la protection des locataires d'urgence
La loi de 1974 sur la protection des locataires d'urgence, également connue sous le nom d'ETPA, a élargi les lois de stabilisation des loyers à New York pour inclure des parties du comté de Nassau, du comté de Westchester et du comté de Rockland. Il a également étendu la couverture aux bâtiments construits avant 1974.
À qui s'applique généralement la stabilisation des loyers
- Bâtiments privés
- Construit entre février 1947 et avant le 1er janvier 1974
- Immeubles de 6 logements ou plus
Principes de base de la stabilisation des loyers
- Limiter le montant du loyer pouvant être facturé
- Limiter le pourcentage des augmentations de loyer
- Limiter la fréquence des augmentations de loyer
- L'unité doit répondre à certaines normes d'habitabilité
- Locataires ayant droit à Renouvellement de bail
- Le locataire ne peut pas être Expulsé Sauf rupture de bail
- Le locataire peut porter plainte contre le propriétaire
Une augmentation de loyer en cours de bail peut être autorisée pour les raisons suivantes
- Le propriétaire a augmenté les services au locataire ou apporté des améliorations à l'appartement du locataire
- Le propriétaire a effectué d'importantes améliorations aux immobilisations de la propriété
- Difficultés économiques du propriétaire
L'unité peut devenir déréglementée
Les appartements à loyers stabilisés peuvent être déréglementés de deux manières.
- Si le revenu annuel du locataire est supérieur à 200 000 $.
- Une fois que le loyer mensuel atteint un certain seuil. Par exemple, si le loyer mensuel atteint 2 700 $, le logement sera déréglementé. Ce montant diffère selon la commune et changera chaque année.
Arguments en faveur de la stabilisation des loyers
Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les gens sont en faveur des lois de stabilisation des loyers. Ceux-ci inclus:
- Prix de location équitables - La stabilisation des loyers est le moyen de contrôler les propriétaires privés et de les empêcher de facturer des prix exorbitants pour leurs locations.
- Prix des loyers abordables - Les défenseurs de la stabilisation des loyers estiment que des logements abordables devraient être disponibles même dans les villes les plus chères. Ils pensent que le fait d'exiger que certaines unités soient réglementées est le seul moyen d'empêcher les gens d'être exclus de certaines zones.
- Sécurité du logement - Étant donné que les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer des appartements à loyer stabilisé que d'un certain pourcentage chaque année, les locataires à long terme ne seront pas radiés de leurs appartements par un loyer gonflé des prix.
Arguments contre la stabilisation des loyers
Il y a aussi plusieurs raisons pour lesquelles les gens s'opposent aux logements à loyers stabilisés. Ceux-ci inclus:
- Diminution des nouvelles constructions dans la zone - Les zones avec un nombre élevé d'unités à loyer stabilisé peuvent dissuader les constructeurs de construire de nouvelles constructions dans la zone. La raison en est double.
- Impossible de rivaliser avec les loyers bas - Si vous construisez une nouvelle construction, vous voudrez obtenir le loyer le plus élevé possible. S'il y a beaucoup de propriétés à loyer stabilisé à proximité, vous aurez peut-être du mal à obtenir des prix élevés pour votre location. Par exemple, s'il y a cinq appartements de trois chambres à loyer stabilisé qui facturent tous 1 000 $ par mois chacun et que vous essayez de collecter 3 000 $ par mois pour un 3 chambres, vous aurez peut-être de la difficulté à attirer un locataire.
- La détérioration des bâtiments empêchera les loyers élevés - En plus de concurrencer les locations à bas prix, de nombreux bâtiments à loyer stabilisé ne sont pas bien entretenus. Cela nuit aux nouveaux constructeurs car ils craignent de ne pas pouvoir exiger des prix élevés pour leurs locations dans un quartier en si grand désarroi.
- Accroître le taux de détérioration des logements à loyer stabilisé - Les prix des logements à loyer stabilisé sont souvent inférieurs à la juste valeur marchande qu'un propriétaire pourrait recevoir pour la location. Par conséquent, les propriétaires peuvent avoir du mal à réaliser des bénéfices ou même à payer leurs factures courantes, car toutes les dépenses pour la propriété sont toujours basées sur les prix actuels.
- Il est courant que les propriétaires fassent le strict minimum pour maintenir ces logements à loyer stabilisé conformes aux codes de santé et de sécurité en vigueur. Alors que le but de la stabilisation des loyers est de protéger les locataires, elle a souvent l'effet inverse, car les locataires de ces appartements vivent souvent dans des conditions médiocres.
Crise du logement dans les villes américaines
Beaucoup des plus grandes villes d'Amérique, comme New York et San Francisco, sont devenues un conte de deux villes. Il y a un mélange d'unités à loyers stabilisés à loyer modique qui se détériorent et d'unités de luxe à loyer élevé presque inabordables.
La théorie est que parce que les personnes dans les logements à loyer réglementé les moins chers vivent dans leur unités plus longtemps avec très peu de roulement, il y a une diminution de l'offre d'unités abordables dans le ville. Donc, locataires potentiels qui n'ont pas la chance d'avoir un logement à loyer réglementé devront payer plus pour leur appartement en raison de la pénurie de logements abordables. L'augmentation de la demande augmente les prix.
Certains affirment que sans réglementation des loyers, le marché se corrigerait et ces villes aux prix élevés deviendraient plus abordables. Ces unités à loyers stabilisés reviendraient sur le marché libre, augmentant l'offre d'appartements et la demande régulerait naturellement leurs prix. Alors que ceux qui vivent dans des logements actuels à loyers stabilisés s'y opposeraient, les millions de personnes à la recherche d'appartements abordables en bénéficieraient.
