A lízingügynök karrierje elején dönti el, hogy értékesítési vagy kereskedelmi lízingügynök legyen. Bár mindkét típusú szakember keményen dolgozik azért, hogy kedvező tranzakciós feltételeket biztosítson ügyfelei számára, egyértelműek ezek különbségek a 150 000 négyzetméteres irodaház eladása és a bérlő 10 000 négyzetláb bérlése között tíz évre.
Mindkét szakterület jövedelmező lehet, ambícióitól és munkastílusától függően. Ne feledje azt is, hogy a tulajdonosi és bérbeadói képviseleten túl is vannak lehetőségek. Sok ügynök vevőkre és bérlőkre szakosodtak. Néhányan még a vevőket és az eladókat vagy a bérlőket és a bérbeadókat is képviselik, bár ez konfliktusforrásokat okozhat.
Mit csinál az eladó ügynöke
A selejtezési szakember a legmagasabb vételárat biztosítja ügyfele számára. Ezt úgy teszi, hogy kihasználja az épület erősségeit, mint például a kiváló elhelyezkedés, a csúcsminőségű berendezési tárgyak és a közelmúltban felújítások és tárgyalások a gyenge pontokról, mint például a fűtési, szellőzési vagy vízvezetéki problémák rendszerek.
Az eladó ügynökének ismernie kell ügyfele legalacsonyabb elfogadható ajánlatát, és tudnia kell, hogyan kell tárgyalni, hogy a vita soha ne jusson el erre a számra. Megkönnyítheti a tárgyalási folyamatot, ha a lehető legtöbb információt megadja az eladónak a piacon lévő hasonló ingatlanokról, a felvásárlási trendekről és a hitelezéssel kapcsolatos legfrissebb hírekről piac.
Amit a vevő ügynöke csinál
Az akvizíciós szakember ugyanazokkal a magánszemélyekkel, cégekkel és intézményi befektetőkkel dolgozik értékesítési ügynökként, de segít nekik helyet biztosítani igényeik, specifikációik és költségvetésük alapján. Alapvető fontosságú, hogy megértsük az ügyfél prioritásait épülettulajdonosként, bérbeadóként és lehetséges lakóként. Ügyfele meghallgatása, üzleti terveinek, ingatlanportfóliójának és a kisebb bérlő korábbi kapcsolataihoz kapcsolódó dokumentumok áttekintése segíthet megtalálni az igényeinek megfelelő épületet.
Egyes ügyfeleknek több speciális épület- vagy szerkezeti követelményük is lesz. Ezek közé tartozhat bármi, a szeizmikus utólagos felszereléstől a rugalmas irodaterületekig, vagy akár a zöld építési funkciókig, mint pl napelemes tetőfedő vagy HVAC (fűtés, szellőztetés és légkondicionálás) rendszerek, amelyek csökkentik a közüzemi számlákat és takarítanak meg energia. Ha ismeri a piacon, és mennyibe kerülnek ezek a szolgáltatások és szolgáltatások, akkor ügyfele reálisan megértheti, mit kaphat a pénzéért.
Hogyan kapják meg az értékesítési ügynökök fizetését
Amikor az egyik ügynök egy másik ügynökkel dolgozik, hogy az asztalhoz hozza az eladót és a vevőt, a két ügynök általában felosztja a 4%-os jutalékot 6%-ra, mert mindkettőnek köze volt az ügylet megkötéséhez. Mindkét ügynök fizetését a letéti zárás után kapják, és a legtöbbnek meg kell osztania a jutalék részét azzal a brókerrel, amelyik alá akasztja az engedélyét.
Mit csinál egy lízing (vagy tulajdonosi) ügynök
A bérbeadókat képviselő ügynökök továbbra is az épülettulajdonosokat képviselik, kivéve, ha ezek a tulajdonosok nem kívánják eladni a területüket; bérbe akarják adni. A legtöbb lízingügynök egy ingatlanra vagy egy teljes portfólióra vonatkozik a bérbeadónál, és ha megüresednek, azonnal intézkednek.
A lízingügynök munkája sok szempontból lényegesen több lábmunkát igényel, mint egy értékesítőé, mivel a lízingszerződések felbontottak, lejárnak és gyakran aláírják. A sikeres lízingügynök mindig tudja, mely cégek keresik az új területeket, mely bérleti szerződések hamarosan lejárnak, és mely épületek kínálnak hasonló területet több-kevesebb pénzért.
A lízingpiacon rendkívüli verseny alakulhat ki, és a bérlők könnyen elnyerhető koncesszióval gyorsan hosszú távú bérletre csábíthatók. Az ügynököknek tudniuk kell, hogy ügyfele milyen engedményekre hajlandó a bérleti szerződés aláírása érdekében. A közös koncessziók közé tartozik az ingyenes bérleti díj, a plusz parkolóhelyek, a korszerű biztonsági rendszer, vagy a bérlő igényeihez igazodó beépítés. A jelenlegi kihasználtsági trendek széleskörű ismerete és az agresszív marketing taktikák hasznosak lesznek ezen a területen, különösen a bérlői piacon, ahol magas az üresedési arány.
Amit egy bérlői ügynök csinál
A bérlői képviselők hosszú távú teret biztosítanak a vállalkozóknak, kicsiknek és nagyoknak. A vevő ügynökéhez hasonlóan a bérlő képviselőjének is fel kell mérnie, mekkora helyre van szüksége a bérlőnek. Azt is meg kell vizsgálni, hogy a helyszín, a parkolás, a gyalogos forgalom, valamint a bővítési vagy leépítési lehetőség mennyire meghatározó az ügyfél számára.
A lízingfeltételeket, például a bérleti díj mértékét, a lízing időtartamát és a lízing idő előtti felmondásának büntetését is meg kell beszélni, amely ügyvédeket és könyvelőket is bevonhat. Az ügynök feladata az is, hogy küzdjön a bérlő szükségleteiért – mind a jelenlegi szükségletekért, mind a vélt szükségletekért, amikor a bérleti szerződés még érvényben van. A bérleti szerződés aláírása és a terület elfoglalása között is kapcsolatot kell tartania ügyfelével. Ez azért történik, hogy az ügyfél a megígért bérleménybe költözhessen az ígért állapotban, az ígéret napján, a bérleti szerződés szerint.
Hogyan kapják meg a lízingügynökök fizetését
A bérbeadó képviselője általában a jutalék felét a bérleti szerződés megkötésekor, a másik felét pedig a bérlő beköltözésekor kapja meg. A jutalék általában a lízing teljes értékének 4-6%-a, amely a bérelt terület négyzetméterén és a bérlet időtartamán alapul.
A hosszabb távra bérelt nagyobb terek természetesen magasabb jutalékot kapnak, de az ügynöktől komoly munkát igényelhetnek. Ha a vevő képviselője részt vesz a lízingtárgyalásokon, általában a jutalék felét kapja, bár a bérlői piacon nagyobb részesedést kaphat.
