Sementara larangan dan kondisi sewa pertimbangan penting ketika mencari ruang komersial atau industri, untuk sebagian besar bisnis baru, biaya sewa bulanan sering menjadi faktor penentu. Sewa komersial dapat memiliki biaya tambahan selain sewa, jadi pastikan Anda memahami apa itu biaya tambahan dengan mengetahui hal berikut:
- Apa sewa dasar Anda pada rekaman persegi yang dapat digunakan: Banyak sewa komersial memiliki a sewa dasar, itulah yang Anda bayarkan untuk luas sebenarnya dari ruang tersebut. Namun, biaya "beban" dan "CAM" dapat ditambahkan ke tarif ini, meningkatkan sewa bulanan Anda.
- Jika ketentuan sewa Anda dapat dinegosiasikan: Persyaratan yang dapat dinegosiasikan meliputi sewa dasar, sewa gratis, uang jaminan, jangka waktu sewa, berapa banyak uang sewa dan biaya yang dapat dinaikkan setiap tahun, dan opsi perpanjangan sewa.
-
Jika ada biaya selain sewa: Tanyakan apakah ada pajak khusus, biaya properti, biaya muatan, CAM, atau biaya lainnya. Jika demikian, buatlah secara tertulis, dan pastikan setiap biaya diidentifikasi secara individual; Anda harus tahu berapa banyak setiap biaya yang akan dikenakan kepada Anda, dan seberapa sering Anda harus membayar biaya tersebut.
- Biaya masa depan: Ketahui berapa banyak sewa Anda (dan biaya lainnya) yang dapat dinaikkan setiap tahun. Jika ada batas 1% setiap tahun untuk biaya pemuatan, kedengarannya masuk akal, tetapi ini tidak berarti sewa dasar Anda akan dibatasi sebesar 1%. Untuk mengganti batas rendah pada biaya lain, tuan tanah Anda mungkin mencoba memberi Anda kenaikan sewa 15%.
- Apa yang termasuk dalam sewa: Pahami pajak, utilitas, dan layanan apa—seperti lanskap, keamanan, dan surat—yang tercakup dalam sewa Anda.
Memutuskan Apakah Menyewa Ruang Industri Masuk Akal untuk Bisnis Anda
Ruang komersial dan industri dapat menawarkan banyak pilihan yang tidak dapat dilakukan oleh ruang kantor tradisional, tetapi mereka mungkin juga memiliki batasan tertentu yang tidak dimiliki oleh bisnis tradisional dan taman ritel. Pastikan untuk mengajukan pertanyaan tentang batasan apa pun yang dapat diterapkan pada bisnis Anda di kawasan industri sebelum Anda menandatangani kontrak. Pertanyaan yang harus Anda tanyakan tentang properti yang mungkin ingin Anda tangani dalam sewa Anda, meliputi:
- Batasan Kontraktor dan Layanan: Periksa apakah kawasan industri mengharuskan Anda untuk menggunakan vendor atau kontraktor tertentu untuk tanda, penerangan, renovasi, pembangunan, atau layanan lain seperti alarm, telepon, kabel, dll.
- Batasan Iklan dan Penampilan: Mungkin ada batasan yang dapat memengaruhi bisnis Anda, seperti semua rambu harus hitam putih, tidak lebih dari 2 kaki, atau persis 5 kaki dari tanah, misalnya. Semua hal ini akan membuat bisnis Anda sulit dibedakan dari yang lain, atau dilihat dari kejauhan.
- Kabel dan Telepon Siap: Jika ruang Anda belum siap untuk kabel atau telepon, periksa untuk melihat di mana Anda bisa mendapatkan layanan ini dan siapa penyedia lokalnya.
- Keperluan: Anda harus mengetahui utilitas publik dan swasta apa yang dapat Anda gunakan atau akses dari unit Anda dan apakah Anda akan mengatur akun utilitas Anda sendiri; beberapa tuan tanah mungkin membayar utilitas Anda dan kemudian menagih Anda untuk itu. Catat jika pemilik tidak diharuskan memberikan bukti hutang Anda jika Anda tidak ditagih langsung dari perusahaan utilitas.
- Pembatasan Parkir dan Lalu Lintas: Mungkin ada batasan jumlah tempat parkir yang dapat Anda dan pelanggan Anda gunakan. Jika tidak, kemungkinan besar tidak ada batasan untuk penyewa lain juga.
- Jam kerja: Beberapa ruang industri memiliki batasan jam kerja atau hari dalam seminggu di mana Anda dapat mengoperasikan bisnis Anda atau menerima klien dan pelanggan.
- Sifat Perlindungan dan Pembatasan Bisnis: Apakah akan ada batasan pada sifat bisnis yang Anda jalankan? Misalnya, jika Anda berencana membuka toko barang antik, apakah ada batasan pada apa yang dapat Anda jual, atau, jika Anda menjual barang, apakah pemilik akan mengizinkan bisnis serupa lainnya yang bersaing untuk dibuka saat Anda menjadi penyewa? Contoh mengapa hal ini sangat penting untuk ditanyakan dan ditulis adalah jika penyewa yang ada memiliki toko boneka dengan perlindungan terhadap hak istimewa ritel. dalam sewa, toko barang antik mungkin dilarang menjual boneka antik karena menjual boneka akan bersaing dengan penyewa yang ada bisnis. Anda ingin memastikan bahwa bisnis Anda memiliki perlindungan serupa di dalam kompleks industri.
Mengatasi Build-Out dan Renovasi
Sewa bisa rumit, dan jika Anda berencana untuk mengambil tempat "sebagaimana adanya" dan mengubahnya, pastikan untuk membahas rencana perubahan yang Anda rencanakan dalam sewa. Pertanyaan untuk ditanyakan tentang renovasi dan membangun ruang meliputi:
- Bisakah Anda membangun atau merenovasi ruang yang ada? Jika tidak, cari ruang lain; Anda mungkin tidak perlu membangun ruang sekarang, tetapi jangan pernah membatasi potensi pertumbuhan bisnis Anda di masa depan dan kebutuhan tak terduga.
- Peraturan Zonasi: Apakah ada peraturan zonasi yang akan memengaruhi cara Anda membangun ruang?
- Masalah Konflik Kepentingan: Apakah Anda diharuskan untuk menggunakan kontraktor pemilik? Jika demikian, anggap ini negatif yang kuat.
- Persetujuan yang Dibutuhkan: Izin atau persetujuan khusus apa yang perlu Anda dapatkan sebelumnya dari kota, kabupaten, atau tuan tanah?
- Insentif Peningkatan: Apakah pemilik akan menawarkan pengurangan sewa, kredit sewa, atau insentif keuangan lainnya untuk berkontribusi pada biaya renovasi dan pembangunan?
- Hindari "Kenaikan Nilai" dalam Sewa: Jika Anda meningkatkan nilai ruang dengan membangun atau merenovasi, apakah ini akan memungkinkan pemilik untuk menaikkan sewa Anda secara proporsional?
- Batasan Waktu: Apakah akan ada kerangka waktu yang diperlukan oleh pemilik, kota, atau kabupaten Anda untuk menyelesaikan renovasi dan pembangunan gudang?
- Izin yang Diperlukan: Izin khusus apa yang Anda perlukan untuk merenovasi atau membangun tempat Anda, dan apakah pemilik rumah Anda akan membantu Anda mendapatkan izin ini?
