Undang-undang pengendalian sewa sangat bervariasi berdasarkan masing-masing negara bagian atau kota tempat properti sewaan berada. Misalnya, New York City dan San Francisco adalah kota besar, dan keduanya mempunyai undang-undang pengendalian sewa, namun undang-undang ini sangat berbeda. Oleh karena itu, Anda harus memeriksa undang-undang setempat di kota tempat properti sewaan Anda berada untuk menentukan peraturan yang berlaku. Secara umum, pengendalian sewa:
Menetapkan Batas Kenaikan Sewa
Kebanyakan undang-undang pengendalian sewa membatasi jumlah yang Anda bisa meningkatkan sewa penyewa pada saat sewa mereka habis pembaruan. Jumlah ini biasanya didasarkan pada pengukuran wilayah tertentu, seperti biaya hidup setempat atau inflasi. Di Kota New York, apartemen yang dibatasi oleh kenaikan sewa dikenal sebagai apartemen yang distabilkan sewa, bukan apartemen yang dikendalikan sewa.
Bisa Menetapkan Batasan Sewa
Di New York City, undang-undang pengendalian sewa membatasi jumlah biaya sewa yang dapat Anda kenakan. Misalnya, Anda tidak boleh mengenakan biaya lebih dari $700 per bulan untuk satu kamar tidur yang dikendalikan sewa.
Peraturan Lainnya
Undang-undang dapat menentukan seberapa sering tuan tanah dapat menaikkan harga sewa. Selain itu, mungkin hanya ada beberapa alasan tuan tanah dapat mengusir penyewa yang dikendalikan sewa, seperti tidak adanya pembayaran atau kerusakan signifikan pada properti sewaan.
Apakah Setiap Negara Bagian Memiliki Kontrol Sewa?
Ada lebih banyak negara bagian yang tidak mengizinkan pengendalian sewa dibandingkan negara bagian yang mengizinkannya. Bahkan di banyak negara bagian yang mengizinkan pengendalian sewa, undang-undang pengendalian sewa hanya ada di kota-kota tertentu di negara bagian tersebut.
New Jersey dan District of Columbia memiliki kendali sewa di seluruh negara bagian atau distrik. New York dan California memiliki undang-undang pengendalian sewa di kota-kota tertentu. Kota New York dan San Francisco adalah dua wilayah paling terkenal dengan peraturan pengendalian sewa. Negara bagian tertentu, seperti Alabama dan Arizona, sebenarnya memiliki undang-undang yang melarang peraturan pengendalian sewa di negara bagian tersebut.
Perlindungan Penyewa
Teori di balik pengendalian sewa adalah mengizinkan penyewa tertentu untuk tinggal di area yang mungkin telah diberi harga. Misalnya, seorang lansia yang telah tinggal di apartemen selama lima puluh tahun terakhir akan terpaksa pindah jika tidak ada undang-undang pengendalian sewa karena daerah tempat dia tinggal menjadi sangat diinginkan dan mahal. Karena pengendalian sewa, penyewa dapat mengharapkan kenaikan sewa yang kecil dan stabil dan suatu hari nanti tidak akan menerima pemberitahuan bahwa sewa mereka meningkat sebesar $1.000.
Dampak Pengendalian Sewa terhadap Tuan Tanah
Pengendalian sewa berdampak negatif kepada tuan tanah karena tuan tanah menyewakan unit kepada penyewa dengan harga yang jauh di bawah nilai pasar wajar unit tersebut saat ini. Selain fakta bahwa mereka mengumpulkan uang yang jauh lebih sedikit untuk unit tersebut, penyewa yang dikendalikan sewa bahkan dapat merugikan pemilik rumah.
Pemilik rumah masih bertanggung jawab untuk membayar semua biaya penyimpanan yang terkait dengan unit tersebut, yang semuanya sesuai dengan harga pasar saat ini. Pemilik rumah bertanggung jawab melakukan perbaikan pada unit penyewa. Dalam beberapa kasus, mereka bertanggung jawab untuk membayar utilitas, serta semua pengeluaran lainnya, seperti hipotek, pajak, dan pembayaran asuransi.
Pilihan Pemilik Saat Penyewa Pindah
Dalam kebanyakan kasus, setelah penyewa yang dikendalikan sewa keluar dari unit, unit tersebut menjadi dideregulasi. Pemilik rumah kemudian dapat membebankan biaya sewa pasar bebas untuk unit tersebut. Ada pengecualian untuk aturan ini. Di New York City, jika penyewa dengan pengendalian sewa pindah dan bangunan tersebut memiliki enam unit atau lebih, unit tersebut berubah dari pengendalian sewa menjadi stabilisasi sewa.
Sewa Tinggi dan Ambang Pendapatan Tinggi
Undang-undang pengendalian sewa tertentu mengizinkan sebuah apartemen dideregulasi setelah mencapai harga sewa bulanan tertentu. Di New York City, jumlah ini adalah $2.700 per bulan.
Undang-undang pengendalian sewa tertentu mengizinkan sebuah apartemen dideregulasi jika penyewa menghasilkan lebih dari pendapatan tertentu selama dua tahun berturut-turut. Misalnya, jika penyewa menghasilkan $200.000 per tahun, pengadilan dapat memutuskan bahwa penyewa mampu membayar sewa pasar yang adil dan tidak perlu lagi tinggal di unit yang dikendalikan sewa.
Pembelian Tuan Tanah
Seorang tuan tanah dapat mencoba menawarkan sejumlah uang kepada penyewa untuk pergi. Ada cerita tentang tuan tanah yang menawarkan puluhan ribu dolar kepada penyewa untuk pindah dari apartemen.
Pengusiran
Banyak tuan tanah mencoba mengusir penyewa yang dikendalikan sewa dengan mengusir mereka. Ada alasan yang sah untuk penggusuran, seperti tidak membayar atau menjual narkoba. Namun, banyak tuan tanah membuat klaim palsu terhadap penyewa untuk mencoba memaksa mereka keluar. Tuan tanah di Kota New York tidak diperbolehkan mengusir penyewa penyandang disabilitas atau penyewa yang berusia 62 tahun ke atas kecuali mereka dapat menyediakan unit yang sebanding untuk ditinggali dengan harga yang sama atau lebih rendah dan memberi mereka kesempatan untuk pindah gaji.
Penggusuran untuk Pembongkaran
Dalam kasus tertentu, tuan tanah dapat meminta penyewa yang dikendalikan sewa untuk pindah dengan mengklaim penggusuran untuk pembongkaran. Idenya adalah bahwa properti tersebut akan direnovasi secara ekstensif, pada dasarnya dirobohkan dan dibangun kembali. Tampaknya tidak ada undang-undang yang mengatur apakah pemilik rumah akan menindaklanjuti pembongkaran ini.
Gunakan sebagai Tempat Tinggal Utama
Undang-undang pengendalian sewa tertentu mengizinkan tuan tanah untuk memulihkan unit yang dikendalikan sewa jika tuan tanah akan menggunakan unit tersebut sebagai tempat tinggal utama mereka selama lima tahun ke depan.
