Undang-undang stabilisasi sewa telah ada sejak pertengahan 1900-an. Peraturan ini dimaksudkan untuk melindungi penyewa di gedung milik pribadi dari harga sewa yang tidak adil dan kenaikan sewa, sambil tetap membiarkan tuan tanah untuk meningkatkan sewa. Berikut adalah dasar-dasar stabilisasi sewa, serta pro dan kontra.
Hukum Stabilisasi Sewa tahun 1969
Undang-undang stabilisasi sewa tahun 1969 adalah undang-undang yang diberlakukan di bawah Walikota New York City, John Lindsay. Ini berlaku untuk bangunan di negara bagian New York tertentu, termasuk New York City, yang dibangun antara Februari 1947 dan Maret 1969. Ini termasuk bangunan milik pribadi dengan enam unit atau lebih.
Undang-Undang Perlindungan Penyewa Darurat tahun 1974
Undang-Undang Perlindungan Penyewa Darurat tahun 1974, juga dikenal sebagai ETPA, memperluas undang-undang stabilisasi sewa di New York untuk memasukkan bagian Nassau County, Westchester County, dan Rockland County. Itu juga memperluas cakupan ke bangunan yang dibangun sebelum tahun 1974.
Yang Menyewa Stabilisasi Umumnya Berlaku Untuk
- Bangunan Milik Pribadi
- Dibangun Antara Februari 1947 dan Sebelum 1 Januari 1974
- Bangunan Dengan 6 Unit Atau Lebih
Dasar-Dasar Stabilisasi Sewa
- Batasi Jumlah Sewa Yang Dapat Dibebankan
- Batas Persentase Kenaikan Sewa
- Batasi Frekuensi Kenaikan Sewa
- Unit Harus Memenuhi Standar Kelayakhunian Tertentu
- Penyewa yang berhak Perpanjangan Sewa
- Penyewa Tidak Bisa Diusir Kecuali Pelanggaran Sewa
- Penyewa Dapat Mengajukan Keluhan Terhadap Pemilik
Kenaikan Sewa Menengah Dapat Diperbolehkan karena Alasan Berikut
- Tuan Tanah Meningkatkan Layanan kepada Penyewa atau Melakukan Perbaikan pada Apartemen Penyewa
- Tuan Tanah Melakukan Perbaikan Modal Utama di Properti
- Kesulitan ekonomi tuan tanah
Unit Bisa Menjadi Deregulasi
Sewa apartemen yang stabil dapat dideregulasi dengan salah satu dari dua cara.
- Jika pendapatan tahunan penyewa lebih dari $200.000.
- Setelah sewa bulanan mencapai ambang tertentu. Misalnya, jika sewa bulanan mencapai $2700, unit akan dideregulasi. Jumlah ini berbeda berdasarkan kotamadya dan akan berubah setiap tahun.
Argumen untuk Stabilisasi Sewa
Ada banyak alasan orang mendukung undang-undang stabilisasi sewa. Ini termasuk:
- Harga Sewa yang Adil- Stabilisasi sewa adalah cara untuk menjaga agar tuan tanah tetap terkendali dan mencegah mereka membebankan harga yang keterlaluan untuk persewaan mereka.
- Harga Sewa Terjangkau- Pendukung stabilisasi sewa percaya perumahan yang terjangkau harus tersedia bahkan di kota-kota termahal. Mereka percaya bahwa mewajibkan unit tertentu untuk diatur sewanya adalah satu-satunya cara untuk menjaga agar orang tidak diberi harga di area tertentu.
- Keamanan Perumahan- Karena tuan tanah hanya dapat menaikkan sewa apartemen yang distabilkan oleh sewa dengan jumlah tertentu persentase setiap tahun, penyewa jangka panjang tidak akan diberi harga keluar dari apartemen mereka dengan harga sewa yang meningkat harga.
Argumen Menentang Stabilisasi Sewa
Ada juga beberapa alasan orang menentang memiliki unit sewa stabil. Ini termasuk:
- Kurangi Konstruksi Baru di Area- Area dengan jumlah unit stabil sewa yang tinggi dapat menghalangi pembangun untuk membangun konstruksi baru di area tersebut. Alasan untuk ini ada dua.
- Tidak Dapat Bersaing Dengan Sewa Rendah- Jika Anda sedang membangun konstruksi baru, Anda pasti ingin mendapatkan sewa setinggi mungkin. Jika ada banyak properti dengan harga sewa stabil di dekatnya, Anda mungkin kesulitan mendapatkan harga tinggi untuk sewa Anda. Misalnya, jika ada lima apartemen dengan tiga kamar tidur dengan biaya sewa stabil yang semuanya dikenai biaya $1.000 per bulan masing-masing dan Anda mencoba untuk mengumpulkan $3.000 sebulan untuk 3 kamar tidur, Anda mungkin mengalami kesulitan menarik penyewa.
- Bangunan yang Rusak Akan Mencegah Sewa Tinggi- Selain bersaing dengan harga sewa yang lebih rendah, banyak bangunan dengan harga sewa yang tidak terpelihara dengan baik. Ini mengurangi pembangun baru karena mereka khawatir mereka tidak akan dapat meminta harga tinggi untuk persewaan mereka di lingkungan yang berantakan seperti itu.
- Tingkat Kenaikan Deteriorasi Unit Stabil Sewa- Unit sewa stabil sering dihargai di bawah nilai pasar wajar yang dapat diterima pemilik untuk sewa. Oleh karena itu, tuan tanah mungkin mengalami kesulitan menghasilkan keuntungan atau bahkan membayar tagihan mereka saat ini, karena semua biaya properti masih didasarkan pada harga saat ini.
- Adalah umum bagi tuan tanah untuk melakukan seminimal mungkin untuk menjaga unit-unit sewa yang stabil ini sesuai dengan kode kesehatan dan keselamatan saat ini. Walaupun tujuan dari stabilisasi sewa adalah untuk melindungi penyewa, hal ini seringkali memiliki efek sebaliknya, karena penyewa di apartemen ini seringkali hidup dalam kondisi di bawah standar.
Krisis Perumahan di Kota-kota AS
Banyak kota terbesar di Amerika, seperti New York dan San Francisco telah menjadi kisah dua kota. Ada campuran antara unit-unit sewa-stabil yang disewakan rendah dan memburuk dan unit-unit mewah sewaan tinggi yang hampir tidak terjangkau.
Teorinya adalah karena orang-orang di unit yang diatur sewa dengan harga lebih rendah tinggal di rumah mereka sendiri unit lagi dengan perputaran yang sangat sedikit, terjadi penurunan pasokan unit yang terjangkau di kota. Karena itu, calon penyewa yang tidak cukup beruntung untuk memiliki unit sewa yang diatur harus membayar lebih untuk apartemen mereka karena kekurangan unit yang terjangkau. Peningkatan permintaan meningkatkan harga.
Beberapa berpendapat bahwa tanpa peraturan sewa, pasar akan memperbaiki dirinya sendiri dan kota-kota dengan harga tinggi ini akan menjadi lebih terjangkau. Unit-unit yang distabilkan sewa ini akan kembali ke pasar terbuka, meningkatkan pasokan apartemen dan permintaan secara alami akan mengatur harganya. Sementara mereka yang tinggal di unit yang stabil sewanya saat ini akan keberatan, jutaan orang yang mencari apartemen yang terjangkau akan mendapat manfaat.
