Akta merupakan wahana hukum yang memindahkan kepemilikan suatu harta benda dari satu orang atau badan kepada orang lain. Ada lebih dari satu jenis akta, dan beberapa di antaranya lebih melindungi penerima hibah—orang yang menerima properti—dibandingkan yang lain. Akta jaminan khusus hanya menawarkan jaminan terbatas. Bahkan, kadang-kadang disebut akta jaminan terbatas.
Apa Itu Akta Jaminan Khusus?
Pemberi hibah dalam akta jaminan khusus—pihak yang menjual atau mengalihkan properti—menyerahkannya hanya dengan dua jaminan. Dia menjamin bahwa dia telah menerima hak milik, dan dia menjamin bahwa properti tersebut tidak dibebani selama masa kepemilikannya.
Pemberi hibah secara efektif hanya menjamin kepemilikan properti terhadap tindakan atau kelalaiannya sendiri. Dia secara pribadi tidak mengambil tindakan apa pun—atau gagal mengambil tindakan—yang akan memengaruhi judulnya. Selain itu, tidak ada orang lain yang melakukan apa pun yang memengaruhi hak milik tersebut—setidaknya selama masa kepemilikannya. Dia menjamin terhadap apa pun yang mungkin terjadi atau ada sebelum dia memperoleh properti tersebut.
Akta Garansi vs. Akta Non-garansi
Beberapa akta tidak memberikan jaminan sama sekali, sehingga akta jaminan khusus setidaknya satu langkah di atas jenis akta ini, dalam hal perlindungan. Akta non-garansi kadang-kadang disebut sebagai akta pengunduran diri, hanya menyatakan bahwa pemberi hibah memberikan kepentingannya atas suatu properti kepada penerima hibah.
Namun sebenarnya ada area abu-abu antara akta non-garansi dan akta penghentian klaim. Akta pengunduran diri tidak memberikan janji apa pun bahwa pemberi hibah benar-benar mempunyai kepentingan atas properti yang akan dihibahkan. Akta non-garansi memang menjamin bahwa pemberi hibah memiliki sesuatu untuk disampaikan, namun tidak menawarkan lebih dari itu. Tidak ada jenis akta yang menjamin bahwa pemilik saat ini atau siapa pun telah melakukan apa pun untuk menghalangi hak milik.
Garansi Khusus vs. Akta Garansi Umum
Akta jaminan khusus pada dasarnya merupakan modifikasi dari akta jaminan umum, dan istilah "khusus" tidak berarti lebih unggul atau lebih baik dalam hal apa pun.
Pemberi jaminan memberikan jaminan keseluruhan dalam akta jaminan umum. Dia menjamin bahwa tidak ada klaim atau pembebanan sama sekali terhadap properti tersebut—tidak ada yang timbul selama kepemilikannya, dan properti tersebut juga memiliki hak milik yang jelas pada saat dia membelinya.
Sebaliknya, akta jaminan khusus hanya menjamin bahwa properti itu bebas dan bersih selama jangka waktu terbatas. Ini bukan cara yang umum untuk mentransfer properti karena alasan ini.
Tapi akta jaminan khusus tidak memiliki dibatasi hanya pada dua jaminan ini. Jaminan lain dapat diberikan jika dinyatakan secara spesifik dalam akta—dan kedua jenis akta tersebut menjamin bahwa penjual memegang hak milik dan bebas menjual properti yang dipermasalahkan. Mereka berdua juga menganggap penjual bertanggung jawab atas kesalahan atau kerusakan properti yang dirahasiakan.
Kapan Akta Jaminan Khusus Digunakan?
Akta jaminan khusus jarang digunakan dalam transaksi properti residensial antara orang asing karena alasan yang jelas.
Akan tetapi, dalam hal harta milik, orang yang menerima harta itu umumnya mempunyai sebagian tingkat kenyamanan dan pengetahuan tentang sejarah properti, sehingga akta ini lebih sering digunakan di dalamnya situasi. Dan properti biasanya dialihkan oleh pelaksana suatu perkebunan atau wali dari perwalian yang masih hidup di dalamnya situasi—tidak satupun dari mereka yang harus bertanggung jawab atas kesalahan dalam kepemilikan karena mereka tidak pernah memilikinya secara pribadi Properti.
Terkadang pemberi hibah tidak dapat memberikan jaminan yang luas. Pemberi pinjaman hipotek mungkin tidak mengetahui sejarah rumah sebelumnya jika properti tersebut diambil alih dan sekarang menawarkannya untuk dijual kembali. Ini bisa menjadi situasi yang rumit karena fakta bahwa pemilik sebelumnya melakukan penyitaan menunjukkan bahwa mereka mungkin mengalami kesulitan keuangan. Mereka mungkin telah membebani hak milik, namun mereka bukanlah individu yang menjamin bahwa mereka tidak akan melakukan hal tersebut. Pemberi pinjaman dalam situasi ini akan menjadi pemberi pinjaman yang menyita.
Sedangkan untuk transaksi real estat komersial, jalur menuju kepemilikan ini dapat dikacaukan oleh banyak pemilik, penyitaan, dan masalah lainnya. Properti ini mungkin memiliki rantai kepemilikan yang berbelit-belit dan luas, sehingga kemungkinan besar akan digunakan surat jaminan khusus dalam situasi ini.
Contoh Jebakan Akta Jaminan Khusus
Katakanlah Anda baru saja menemukan properti impian Anda dan menjadi milik Anda dengan harga yang sangat wajar, namun penjual ingin menyampaikannya kepada Anda dengan akta jaminan khusus.
Pemilik sebelumnya—orang yang memegang kepemilikan sebelum penjual saat ini memperoleh properti tersebut—gagal membayar pajak propertinya selama beberapa tahun. Kabupaten telah menyempurnakan hak gadai terhadap properti untuk pajak yang harus dibayar. Penjual tidak perlu mengungkapkan hal ini kepada Anda dalam akta jaminan khusus karena dia tidak menanggung pajak properti selama masa kepemilikannya.
Oleh karena itu, pembayaran pajak-pajak tersebut dapat menjadi tanggung jawab Anda pada saat Anda menandatangani akta. Anda secara efektif mengambil properti "Apa Adanya". Satu-satunya cara untuk menghapus hak gadai adalah dengan membayar utang yang mendasarinya.
Berhati-hatilah
Transaksi real estat bisa menjadi cukup rumit tanpa mengkhawatirkan jenis akta yang harus Anda tandatangani. Jika Anda berada dalam posisi diminta untuk menerima akta jaminan khusus, tanyakan pada diri Anda mengapa pemberi hibah ingin menjalankan bisnis dengan cara ini. Kemudian lakukan penelitian Anda sendiri.
Anda atau pengacara Anda dapat melakukan pencarian kepemilikan atas properti tersebut untuk menjelaskan masalah apa pun yang terjadi sebelum pemberi hibah saat ini mengambil alih kepemilikan. Praktisnya, pemberi pinjaman Anda ingin melihat asuransi kepemilikan jika Anda membiayai pembelian tersebut. Persetujuan asuransi hak milik memerlukan pencarian hak milik untuk mengungkap hak gadai dan beban yang tidak diketahui.
Apa untungnya bagi Penjual?
Tentu saja, penjual atau pemberi properti secara logis akan lebih memilih akta jaminan khusus. Dia tidak ingin terikat pada janji atau jaminan lebih dari yang diperlukan. Sebagai penjual, Anda selalu bebas mencoba menegosiasikan akta jaminan khusus, namun jangan berharap pembeli menyetujuinya.
Perjanjian pembelian harus dengan jelas mendefinisikan jenis akta yang akan digunakan, dan biasanya tidak dapat diubah pada menit-menit terakhir di meja penyelesaian.
