Penting bagi investor real estat untuk melakukan analisis investasi sebelum memasuki atau memulai proyek baru. Sebuah kesuksesan investor rumah sewa mungkin memiliki lusinan rumah dalam portofolionya. Berbagai faktor menyebabkan kesuksesan finansial dengan investasi real estat. Semuanya perlu dipertimbangkan. Membeli dengan benar dapat menghasilkan keuntungan dua digit dan aliran uang tunai yang solid selama bertahun-tahun. Alternatifnya, jika Anda tidak melakukan uji tuntas yang diperlukan, Anda bisa menjadi pemilik properti investasi yang tidak berharga.
Pendapatan Operasional Bersih
Setiap analisis investasi dimulai dengan pemahaman pendapatan operasional bersih (NOI). Nilai ini adalah total pendapatan yang dihasilkan properti Anda dikurangi biaya yang dikeluarkan. Pengeluaran tersebut termasuk biaya yang Anda keluarkan untuk memelihara properti. Cukup kurangi total pengeluaran dari total pendapatan untuk mendapatkan NOI Anda. Untuk menentukan NOI bulanan Anda dengan membagi angka yang dihasilkan dengan 12.
Namun, ada satu hal yang menarik. Total pengeluaran Anda tidak termasuk biaya pinjaman.
Arus kas
Arus kas Anda adalah sisa saat Anda melakukan penyesuaian tambahan untuk biaya pinjaman tersebut, biasanya hipotek Anda. Arus kas Anda tersisa saat Anda mengurangi pembayaran utang dari NOI Anda. Ini adalah keuntungan Anda.
Semakin banyak Anda meminjam, semakin sedikit arus kas Anda. NOI Anda akan sama dengan arus kas Anda jika Anda membayar tunai untuk properti tersebut.
Arus kas memang merupakan fungsi dari banyak sekali masukan, dan masukan mana pun dapat mengubah dan merusak—atau memperbaiki—situasi. Beberapa input dipengaruhi oleh pasar dan perekonomian. Permintaan akan properti sewaan bisa anjlok dalam semalam ketika perusahaan besar lokal tutup atau pindah. Federal Reserve dapat menaikkan suku bunga semalam sehingga menaikkan biaya pinjaman, dan berdampak pada pasar real estat secara keseluruhan. Perubahan ini dapat membuat biaya pembelian properti baru menjadi lebih mahal dan mengurangi arus kas Anda.
Anda tidak dapat mengendalikan hal-hal seperti ini, namun semoga Anda dapat menghindari situasi ini dengan melakukan uji tuntas terhadap kesehatan dan rencana perusahaan lokal. Ikuti terus berita ekonomi dan rencanakan perubahan suku bunga. Anda mungkin berada dalam kondisi yang baik jika properti Anda menguntungkan dengan sewa jangka panjang yang baru saja diperbarui.
Faktor Depresiasi
Tentu saja, Internal Revenue Service (IRS) menginginkan persentase dari semua pendapatan sewa ini. Namun, berinvestasi di real estat juga menawarkan banyak keringanan pajak. Salah satu paruhnya adalah pengurangan depresiasi properti yang merupakan komponen berharga dalam analisis properti.
Depresiasi bahkan mengurangi laba kena pajak dari investasi lain bagi mereka yang termasuk dalam golongan pajak tinggi. Anda sering kali dapat menggunakan sisa kerugian Anda terhadap pendapatan investasi lainnya ketika biaya pemeliharaan dan penyewaan properti ditambah penyusutan berjumlah lebih besar daripada laba kena pajak Anda.
Ini sebenarnya bukan kerugian tunai karena depresiasi tidak keluar dari kantong Anda. Ini adalah angka terhitung yang diperlakukan sebagai pengeluaran untuk tujuan perpajakan. Anda tetap dapat memiliki arus kas bulanan yang positif sambil menunjukkan kerugian operasional untuk keperluan perpajakan.
Pajak properti
Anda harus membayar pajak properti jika bisnis Anda memiliki properti sewaan, namun Anda dapat mengurangi pajak ini untuk keperluan pajak penghasilan. Bisnis membayar pajak properti atas nilai taksiran real estat mereka dengan cara yang sama seperti individu membayar pajak properti atas nilai taksiran rumah mereka.
Pajak untuk tahun tersebut didistribusikan antara pemilik sebelumnya dan pemilik baru ketika real estat dijual selama tahun pajak. Pembagian persentase ini didasarkan pada berapa lama Anda memiliki properti tersebut dibandingkan dengan berapa lama pemilik sebelumnya memiliki struktur tersebut.
Asuransi Tuan Tanah
Asuransi pemilik rumah akan membantu menutupi nilai bangunan dan fungsinya seperti asuransi properti pemilik rumah standar. Polis tersebut akan menanggung kerusakan dari penyewa dan kerugian akibat badai. Jika properti Anda berada di daerah berisiko tinggi dan terkena banjir, gempa bumi, dan kebakaran hutan, pastikan untuk mendapatkan asuransi yang sesuai untuk melindungi investasi Anda.
Jika Anda mengalami kerugian setelah suatu kejadian, Anda dapat mengajukan permohonan ke program Bantuan Bencana Administrasi Bisnis Kecil (SBA) untuk mendapatkan pinjaman yang akan membantu memperbaiki kerusakan tersebut.
1031 Penukaran Pajak Tangguhan
Anda dapat menjual properti untuk mendapatkan keuntungan dan menyalurkan hasilnya ke properti lain tanpa harus membayar pajak capital gain, namun ada beberapa aturan yang sangat ketat yang berlaku. Menurut Kode Pendapatan Internal, Judul 26, Bagian 1031:
“Tidak ada keuntungan atau kerugian yang diakui atas pertukaran properti yang dimiliki untuk penggunaan produktif dalam suatu perdagangan atau bisnis atau untuk investasi, jika demikian harta benda dipertukarkan semata-mata dengan harta benda sejenis yang dimiliki untuk keperluan produktif dalam suatu perdagangan atau bisnis atau untuk investasi."
Properti "sejenis" berarti real estate atau properti lainnya. Namun, hal ini tidak serta merta memerlukan pertukaran tanah dengan tanah atau kantor dengan kantor.
Hanya sedikit kelas dan strategi aset investasi yang dapat dibandingkan dengan real estat sewaan. Masyarakat membutuhkan tempat tinggal, dan memiliki rumah tidak mungkin atau diinginkan oleh semua orang.
The Balance tidak menyediakan layanan dan nasihat pajak, investasi, atau keuangan. Informasi tersebut disajikan tanpa mempertimbangkan tujuan investasi, toleransi risiko, atau keadaan keuangan investor tertentu dan mungkin tidak cocok untuk semua investor. Kinerja masa lalu tidak menunjukkan hasil di masa depan. Investasi melibatkan risiko termasuk kemungkinan hilangnya pokok.
