借地権補償: それは何ですか?

借地権の利子補償は、資産が損傷または破壊された場合に魅力的なリースが失われることによる財務上の影響から企業を保護します。 この保険補償は、企業が自社施設のリース料を市場の料金よりも大幅に安く支払っている場合に特に重要です。

多くの商業用不動産リースでは、建物が次のような状態になった場合、建物所有者がリースをキャンセルすることができます。 物理的な損失により部分的または完全に居住できなくなるため、この種の保護が必要になる可能性があります。 致命的。

借地権補償とは何ですか?

借地権利息保険は、リース契約の解除によって被る経済的損失を補償します。 損失は​​、申告書に記載されている敷地内の財産の直接の物理的損失または損傷によって生じたものでなければなりません。 さらに、損害は保険契約に基づいて保険されている危険に起因するものでなければなりません。

家主は、テナントが占有している建物の部分が損傷していない場合でも、リースを終了する権利を有する場合があります。 建物が完全に破壊された場合、家主には建物を再建する選択肢がありますが、義務はありません。 家主は、保険金を受け取らない限り、または保険金を受け取るまで、ひどく損傷した建物を修理または交換する義務を負わない場合があります。

借地権補償の仕組み

リースのキャンセルは、現在のレンタル料金よりも安い料金を支払っている中小企業に重大な影響を与える可能性があります。

たとえば、フロイドが倉庫からカーペットやその他の床材を販売する会社、Fantastic Flooring を経営しているとします。 同社は、20,000 平方フィートの倉庫の半分を Peerless Properties からリースしています。 現在、敷地面積 10,000 平方フィートに対して 1 平方フィートあたり 0.50 ドル、つまり月額 5,000 ドルを支払っています。

フロイドさんは2年前、彼の地域の賃貸価格が低迷していたときに賃貸契約を交渉した。 その後、家賃は回復したが、フロイドさんの賃貸契約はあと 3 年間は期限切れにならないため、フロイドさんはこの賃貸契約条件に安心して縛られている。

フロイド氏の会社は、もしフロイド氏がこれを失った場合、市場金利での新たなリース条件に基づいて、さらに月額2,500ドル、あるいは年間3万ドルを追加で支払わなければならない可能性が高い。 同社は、今日リース契約を失い、新たに契約しなければならなかった場合、今後 3 年間で 9 万ドルの追加費用が発生することになります。

フロイドさんは賃貸契約が始まって以来、倉庫に改良や改善を加えてきました。 これらには、新しい照明、カスタマイズされた棚、積み込みドックのアップグレードが含まれます。 改良工事は現在、建物の一部となっています。 フロイドさんはそれらを所有していませんが、リース期間の残りの間、それらの使用権を有することになります。

そして、ある夜遅くに配線の欠陥が原因で火災が発生し、建物に甚大な被害をもたらしました。 床材へのわずかな煙を除いて、ファンタスティック フローリングが占有している倉庫の部分は火災の影響を受けませんでした。 それにもかかわらず、ピアレス・プロパティーズはフロイドさんの賃貸契約を解除した。

Fantastic Flooring は、商業用不動産ポリシーに基づいて床材の損傷に対して保険を受けていますが、リース契約の喪失によって被る経済的損失については補償されていません。 同社はまた、建物に施した改良工事の使用不能に対する補償も受けていない。 これらのアイテムは損傷していないため、使用上の損失は会社の財産保険では補償されません。

フロイドさんは、借地権付利補償を購入することで、リース契約の解除によって生じる経済的損失からビジネスを守ることができたかもしれません。

借地権補償の種類

借地権保険には、補償範囲スケジュールに保険の限度額が示されている場合、さまざまな補償を含めることができます。

• テナントのリース利息 (TLI): これは、支払う月々の家賃と、市場賃貸料とも呼ばれる物件のレンタル価値との差です。 この例における Fantastic Flooring のテナントのリース利息は、2,500 ドル、または 7,500 ドルから 5,000 ドルを引いたものになります。
• ボーナスの支払い: これは、リースを取得するために支払った現金ボーナスの未償却部分であり、返還されません。 5 年間のリースではなく 3 年間のリースを確保するために、家主に 5,000 ドルのボーナスを支払ったかもしれません。
• 改善と改善: あなたのビジネスは、フロイドの照明やアップグレードなど、法的に削除できない賃貸物件の改善を行っている可能性があります。対象リース利息には、改善のために支払った未償却部分が含まれます。 ただし、他の保険でカバーされる改善の価値は含まれていません。 ポリシー。
• 前払い家賃: 前払いした家賃のうち、返金されない未償却部分です。 たとえば、不動産を賃貸するときに、3 か月分の家賃を前払いしたとします。

純リース利息の要件

保険契約に示されている借地権補償の限度額は、保険契約開始日におけるテナントのリース利息と毎月のリース利息の合計です。 たとえば、TLI が 1,500 ドル、MLI が 833 ドルの場合、開始時の純リース利息は 2,333 ドルになります。 これは、保険契約開始日にリースがキャンセルされた場合に、借地権補償に基づいて保険会社が支払う最高額です。

正味リース利息は、保険期間を通じて毎月減少します。 借地権補償に基づいて保険会社が支払う最大額は、リースがキャンセルされた場合に損失が発生した時点での純リース利息です。 保険会社は、以下を加算して純リース利息を計算します。

• 損失発生時の総リース利息に、リース期間の残りの月の借地権利息係数を乗じた額
• 毎月の借地権利息に損失発生時のリース残存月数を乗じた額

純リース利息には、テナントのリース利息と毎月の借地権利息という 2 つの要素が含まれます。

テナントのリース利息 (TLI)

これは、残りの月にわたって有利なリースから得られる利益を表します。 TLI は、総借地権の現在価値です。 これは、総リース利息に該当する借地権係数を乗じて計算されます。

グロスリースとは、家主が物件に関連するすべての費用を支払うリースです。総リース利息は、施設の賃貸価値と毎月支払う家賃の差額です。 賃貸料の市場相場が月額 5,000 ドルで、会社が現在 3,500 ドルを支払っている場合、借地権の総利息は 1,500 ドル、または 5,000 ドルから 3,500 ドルを引いたものになります。

借地権係数は、保険契約に添付する必要がある表から導出されます。 要因は、一般的な金利とリース期間の残りの月数によって異なります。 リース期間が 36 か月残っており、一般的な金利が 5% であると仮定すると、借地権の金利係数は 33.4213 です。 正味のリース利息は、1,500 ドルに 33.4213 を掛けた値、つまり 50,132 ドルになります。

毎月の借地権益 (MLI)

毎月の借地権の利息には、ボーナスの支払い、改良および改善、前払い家賃にかかる毎月のコストが反映されます。 ボーナスを支払っていない場合、改善を行っていない場合、または家賃を前払いしていない場合は、これらの項目は適用されません。

これらの費用を含める場合は、各アイテムの毎月の借地権利息を個別に計算する必要があります。 元の費用は、各項目の支出を行ったときのリース期間の残りの月数で除算されます。 たとえば、36 か月のリース開始から 6 か月で改善に 25,000 ドルを費やした場合、MLI は 25,000 ドルを 30 で割った金額、つまり 833 ドルとなります。