不動産投資家にとって、新しいプロジェクトに参入または開始する前に投資分析を行うことは非常に重要です。 成功しました 賃貸住宅投資家 彼らのポートフォリオには何十もの住宅が含まれているかもしれません。 不動産投資で経済的な成功を収めるには、さまざまな要因があります。 それらすべてを考慮する必要があります。 権利を購入すると、二桁の利益が得られ、何年にもわたって安定したキャッシュフローが得られます。 また、必要なデューデリジェンスを行わないと、価値のない投資不動産の所有者になってしまう可能性もあります。
営業純利益
あらゆる投資分析は、純営業利益 (NOI) を理解することから始まります。 この値は、不動産が生み出す総収入から発生する費用を差し引いたものです。 このような費用には、物件を維持するために支払う費用が含まれます。 総収入から総支出を引くだけでNOIが得られます。 得られた数値を 12 で割ることにより、毎月の NOI を決定します。
ただし、落とし穴が 1 つあります。 合計費用には次のものが含まれません ローン費用.
キャッシュフロー
キャッシュ フローは、これらのローン費用 (通常は住宅ローン) を追加調整したときに残るものです。 NOIから債務返済を差し引くと、キャッシュフローが残ります。 これがあなたの利益です。
借り入れが増えれば増えるほど、キャッシュフローは減っていきます。 不動産の購入を現金で支払った場合、NOI はキャッシュ フローと等しくなります。
キャッシュ フローは明らかに多くのインプットの関数であり、そのどれもが状況を変化させたり、損害を与えたり、状況を改善したりする可能性があります。 一部のインプットは市場や経済の影響を受けます。 地元の大手雇用主が閉店したり移転したりすると、賃貸物件の需要が一夜にして急落する可能性があります。 FRBは翌日物金利を引き上げて借入コストを上昇させ、不動産市場全体に影響を与える可能性がある。 この変更により、新しい不動産の購入費用が増加し、キャッシュ フローが減少する可能性があります。
このようなことをコントロールすることはできませんが、地元の雇用主の健康状態や計画について十分な注意を払うことで、このような状況を回避できることが期待できます。 経済ニュースを常に把握し、金利の変動に備えて計画を立ててください。 最近更新された長期リースで不動産が収益を上げている場合は、おそらく良好な状態にあると考えられます。
減価償却係数
もちろん、内国歳入庁 (IRS) は、このすべての賃貸料収入の一部を要求することになります。 ただし、不動産投資にはかなりの減税効果もあります。 1 つのくちばしは、資産分析において重要な要素である資産減価償却控除です。
減価償却は、高税率層の人々にとっては、他の投資から得られる課税対象利益さえも減少させます。 不動産の維持費と賃貸料に減価償却費を加えた合計額が課税対象利益を超える場合、残った損失を他の投資収益に充てることもできます。
減価償却費はあなたのポケットから出てくるわけではないので、実際には現金の損失ではありません。 税務上の経費として扱われる計算上の数値です。 税務上の営業損失を示しながらも、毎月のキャッシュ フローをプラスにすることは可能です。
固定資産税
ビジネスが賃貸不動産を所有している場合は固定資産税を支払う必要がありますが、これらの税金は所得税の目的で控除できます。 個人が住宅の評価額に対して固定資産税を支払うのと同じように、企業は自社の不動産の評価額に対して固定資産税を支払います。
課税年度中に不動産が売却されると、その年の税金が以前の所有者と新しい所有者の間で分配されます。 この割合の分割は、前の所有者がその建物を所有していた期間と比較して、あなたがその不動産を所有していた年間のどのくらいの期間に基づいています。
家主保険
家主保険は、標準的な住宅所有者の財産保険と同様に、建物の価値と機能をカバーするのに役立ちます。 この保険はテナントによる損害と嵐による損失を補償します。 あなたの不動産がリスクの高い地域にあり、洪水、地震、山火事にさらされている場合は、投資をカバーする適切な保険に必ず加入してください。
イベント後に途方に暮れてしまった場合は、中小企業局 (SBA) の災害支援プログラムに申請して、損害の修復に役立つローンを申請することができます。
1031 税金繰延為替
不動産を売却して利益を得て、その収益をキャピタルゲイン税を支払うことなく別の不動産に転嫁することはできますが、いくつかの非常に厳しい規則が適用されます。 内国歳入法、タイトル 26、セクション 1031 によると、次のようになります。
「貿易や事業における生産的使用、または投資のために保有される資産の交換には、いかなる利益も損失も認識されないものとする」 財産は、貿易やビジネスにおける生産的使用、または目的のために保持される同種の財産とのみ交換されます。 投資。"
「同種の不動産」とは、別の不動産または財産を意味します。 ただし、必ずしも土地と土地や事務所と事務所の交換が必要なわけではありません。
賃貸不動産に匹敵する投資資産クラスや戦略はほとんどありません。 人々には住む場所が必要ですが、住宅を持つことは誰にとっても不可能ではないし、誰もが望んでいるわけではありません。
The Balance は税金、投資、金融サービスやアドバイスを提供しません。 この情報は、特定の投資家の投資目的、リスク許容度、または財務状況を考慮せずに提示されており、すべての投資家に適しているとは限りません。 過去の実績は将来の結果を示すものではありません。 投資には元本割れの可能性などのリスクが伴います。
