Kaip ir pirkdami nuomojamą turtą turėjote atlikti tam tikrus veiksmus, taip pat turite atlikti tam tikrus pasirengimus, kai norite parduoti nuomojamą turtą. Pasiruošę sau ir savo turtui suteiksite geriausią galimybę greitai ir už geriausią dolerį parduoti savo turtą. Štai veiksmai, kurių turėtumėte imtis prieš pateikdami savo turtą į rinką.
popierizmas
Pajamų ir išlaidų ataskaita: Prieš parduodant nuomojamą turtą norite įsitikinti, kad turite tvarkingą visą finansinę informaciją. Parengę pajamų ir išlaidų ataskaitą jūs ir kiekvienas potencialus pirkėjas susidarys geresnį vaizdą apie jūsų turto vertę.
Pajamos: Įtrauktas į šią pajamų ir išlaidų ataskaitą, kiekvieną mėnesį ir kasmet norėsite įrašyti visas turto gautas pajamas. Tai gali apimti mėnesinius nuomininko nuomos mokesčius, taip pat bet kokią papildomą nuomą už automobilių stovėjimo vietas, skalbimo mašinos ir džiovyklės naudojimas arba mokėjimai, jei jums pasisekė turėti reklaminį skydelį ar mobiliojo telefono bokštą nuosavybė.
Išlaidos: Pajamų ir išlaidų ataskaitoje taip pat turi būti nurodyti pinigai, kuriuos išleidžiate per metus. Tai gali apimti:
- Turto mokesčiai
- Draudimo mokėjimai
- Mokesčiai už vandenį ir kanalizaciją: jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Mokesčiai už elektrą: jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Mokesčiai už dujas: jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Naftos mokesčiai: jei esate atsakingas už komunalines paslaugas.
- Priežiūra: dauguma investuotojų ir (arba) maklerių įvertins priežiūros procentą. Tradiciškai ši suma yra penki procentai bendrųjų veiklos pajamų. Priežiūros išlaidos skirsis priklausomai nuo turto dydžio, turto amžiaus ir išorinės erdvės dydžio. Tai gali apimti tokius dalykus kaip kraštovaizdžio sutvarkymo išlaidos, išlaidos pasenusių ar neveikiančių armatūros remontui arba keitimui, durų spynoms, langams, įskilusioms plytelėms, santechnikos nuotėkiams, stogo nuotėkiams ar svyruojantiems turėklams.
- Laisvų darbo vietų išlaidos: Dauguma investuotojų taip pat atsižvelgs į laisvos darbo vietos veiksnį. Priklausomai nuo turto tipo, galite tikėtis, kad šis skaičius sudarys nuo penkių iki dešimties procentų bendrųjų veiklos pajamų. Laisvos vietos išlaidos gali apimti turto pardavimo išlaidas, pvz., skelbimų apie nuomą pateikimą ir turto išlaikymo išlaidas, pvz., mokesčius ir draudimą.
Surinkite su pajamomis, išlaidomis ir turto valdymu susijusius dokumentus
Straipsniai iš pajamų ir išlaidų ataskaitos: Prieš parduodami nuomojamą turtą, norėsite rasti popierines prekių, kurias įtraukėte į pajamų ir išlaidų ataskaitą, kopijas. Norėsite surinkti šiuos praėjusių metų pareiškimus. Tai gali apimti visas komunalines paslaugas, draudimo ataskaitas, nekilnojamojo turto mokesčius, hipotekos mokėjimus, nuomos mokesčius, priežiūros išlaidas ir pan.
Turėtumėte nuskaityti visus šiuos kvitus į kompiuterį, kad turėtumėte ir skaitmeninę jų kopiją. Taip bus lengviau išsiųsti prekę potencialiam pirkėjui, advokatui ar maklerio prašymu, nes jau turėsite ją elektroniniu būdu.
Visų galiojančių nuomos sutarčių kopijos: Norėsite surinkti visų dabartinių nuomininkų nuomos sutarčių kopijas. Tai bus naudojama norint patikrinti dabartinį nuomos mokėjimą ir nuomos trukmę.
Visų naujausių nuosavybės patobulinimų sąrašas: Turėtumėte sudaryti visų pastaraisiais metais atliktų patobulinimų sąrašą. Pavyzdžiui, užsidėjote naują stogą, pakeitėte krosnį ar atnaujinote virtuvę? Taip pat norėsite įtraukti apytikslę darbo atlikimo datą ir galbūt apytikslę patobulinimo vertę.
Savo patobulinimų sąraše norėsite įtraukti aprašomuosius būdvardžius. Pavyzdžiui, užuot sakę „atnaujinta virtuvė“, gali būti patraukliau sakyti „atnaujinta virtuvė“, įskaitant pilkas kratytuvo stiliaus spinteles, baltą poliarinį granitą ir nuožulnią metro užpakalinę dalį.
Be to, turėtumėte rasti bet kokį atlikto darbo įrodymą. Tai gali būti sąskaitų faktūrų, darbų sutarčių ar kitų kvitų kopijos.
Dažnai nekilnojamojo turto agentas naudos šį patobulinimų sąrašą, sudarydamas informaciją apie jūsų nekilnojamąjį turtą. Todėl šis sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis.
Bet kokių leidimų kopijos: Pirmas dalykas, kurį norėsite padaryti, yra įsitikinti, kad jūsų nuosavybėje nėra atvirų leidimų. Priklausomai nuo miesto, šią užklausą galite pateikti asmeniškai, telefonu arba internetu. Tai žinoma kaip atvira viešųjų įrašų užklausa.
Jei nuosavybėje yra kokių nors neišduotų leidimų, greičiausiai turėsite juos uždaryti prieš parduodant. Turėsite nustatyti, kokius darbus reikia atlikti, tada pasamdyti licencijuotą rangovą, kad užbaigtų darbą paprašykite, kad inspektorius iš miesto išeitų ir patikrintų, ar buvo atliktas kodavimo darbas, kad galėtų uždaryti leidimas.
Turėtumėte surinkti arba gauti visų leidimų kopijas bet kokiam darbui, kuris kada nors buvo atliktas nuosavybėje. Jūsų miestas turėtų galėti jums pateikti visų nuosavybės teise įrašytų leidimų kopijas.
Nustatyti pelno potencialą
Turėtumėte įvertinti savo finansus, kad sužinotumėte, kiek pinigų galėtumėte uždirbti, jei parduosite savo turtą.
1. Kiek esate skolingas už būsto paskolą? Ar turite kokių nors išankstinio apmokėjimo baudų?
2. Žinokite uždarymo išlaidas, už kurias būsite atsakingi parduodami savo turtą. Tai gali apimti nekilnojamojo turto perleidimo mokestį parduodant, maklerio komisinius parduodant, mokesčius registruojant ir advokato mokesčius.
3. Žinokite, koks yra jūsų turto mokesčių pagrindas, kad žinotumėte, kiek mokesčių būsite skolingi. Pasikalbėkite su savo buhalteriu, kad nustatytumėte, koks yra jūsų mokesčių pagrindas.
Apskritai, jūsų pagrindas bus visos išlaidos, patirtos į turtą, kuris nebuvo nurašytas per metus, pvz., pirkimo kaina, uždarymo išlaidos ir patobulinimai, atėmus nusidėvėjimo sumą per metų.
4. Žinokite, kokia yra apytikslė jūsų turto rinkos vertė. Turėtumėte rasti du ar tris panašius nekilnojamojo turto objektus, kurie buvo parduoti jūsų vietovėje per pastaruosius metus. Galite naudoti šiuos skaičius, kad gautumėte apytikslį supratimą apie kainų diapazoną, kuriame jūsų turtas turėtų būti parduodamas.
5. Paimkite apytikslę savo turto rinkos vertę, atėmus sumą, kurią palikote hipotekai, atėmus uždarymo išlaidas parduodant savo turtą, kad nustatytumėte, kiek pinigų sumokėsite pardavimas.
6. Tada turite nustatyti, kiek pinigų būsite skolingi kapitalo prieaugio mokesčiams. Norėdami tai padaryti, paimsite savo turto pardavimo kainą, atėmus jūsų apskaičiuotą mokesčių bazę. Ši suma lems, kiek esate skolingi kapitalo prieaugio mokesčiams. Būtinai pasikalbėkite su savo buhalteriu, nes gali būti atvejų, kai išparduodate turėdami labai mažai pinigų tačiau skolingi žymiai daugiau kapitalo prieaugio mokesčių dėl nusidėvėjimo nurašymo, nurašyto per visą nuosavybės teisę į nuosavybė.
Priežiūra
Atidėta priežiūra: Prieš parduodami norėsite, kad jūsų turtas atrodytų kuo geriau. Pats laikas spręsti visas priežiūros problemas, kurias atidedate. Tai gali apimti bendrų patalpų dažymą, kraštovaizdžio ar šaligatvio patrauklumo gerinimą, veikiančių tualetų ar nedidelių lašelių iš maišytuvų taisymą.
Kapitalo tobulinimas: Taip pat turite nuspręsti, ar verta atlikti kapitalinius patobulinimus prieš pardavimą. Ar tobulinimas duos didesnę grąžą nei kainuoja? Pavyzdžiui, ar galite uždėti naują stogą už mažesnę nei rinkos kainą?
Ar prasminga investuoti daugiau pinigų į turtą? Jei tokių patobulinimų neatliksite, ar tai sumažins pardavimo galimybę? Ar blogas stogas, pūvantis paklotas ar skylės sienose atgrasys ką nors nuo turto pirkimo?
Bendrieji patarimai
Pranešti nuomininkams: Kai jūsų nuomojamas turtas iš tikrųjų yra rinkoje, būsimi pirkėjai turės turėti galimybę įvesti bent vieną nuomojamą vienetą, kai apžiūrės turtą. Todėl turėsite nuspręsti, kaip ir kada pranešite nuomininkams, kad parduodate turtą. Priklausomai nuo jūsų turto dydžio, jums gali tekti ne visiems nuomininkams pranešti apie ketinimą parduoti turtą. Tereikia informuoti nuomininkus, kurių butus norite parodyti būsimiems pirkėjams.
Kartais nuomininkai išsigąsta išgirdę, kad turtas parduodamas. Jie nerimauja, kad jį pardavus bus perkelti. Jie taip pat nerimauja, kaip naujas savininkas valdys turtą. Kai kurie nuomininkai taip pat pasinaudos šia galimybe pasisakyti prieš savininką dėl pagrįstų ir nepagrįstų problemų, todėl būkite atsargūs, leisdami nuomininkams bendrauti su būsimais pirkėjais.
Užpildykite visas laisvas vietas: Idealiu atveju, prieš parduodami būstą turėsite 100 procentų. Jei turite laisvą darbo vietą, nesistenkite greitai užpildyti laisvos vietos. Įsitikinkite, kad vis dar laikotės viso patikros proceso.
Jei jūsų turtas neparduodamas greitai, būsite įstrigę su bet kokiu nuomininku, kurį įkursite nuosavybėje. Taip pat nenorite apgyvendinti probleminių nuomininkų, kurie gali sugadinti turtą tuo metu, kai jis turi atrodyti geriausiai. Geriau turėti laisvą būstą, nei tą, kuriame gyvena blogas nuomininkas.
Interviu su maklerių: Turėsite susirasti nekilnojamojo turto agentą, su kuriuo galėtumėte įtraukti savo nuomojamą turtą. Jei jau turite nekilnojamojo turto agentą, su kuriuo dirbote praeityje, ir jaučiatės patogiai, tada viskas pasiruošę.
Priešingu atveju turėsite apklausti keletą maklerių. Svarbu ieškoti nekilnojamojo turto agentų, kurie specializuojasi nekilnojamojo turto tipe ir srityje, kurioje jūs parduodate. Vienos šeimos namams ar butams gali prireikti tokio specialisto, bet daugiabučiams, mažmeninės prekybos būstui, mišriam naudojimui. turtą ar kitas unikalesnes investicijas, norite ieškoti žmogaus, kuriam pavyksta parduoti jūsų bandomo tipo nekilnojamąjį turtą parduoti. Pagalvokite apie tai taip pat, kaip advokatai specializuojasi tam tikrose srityse, tokiose kaip skyrybos, mokesčių apeliacija ar įmonių teisė.
Kada pateikti jį į rinką
Investiciniam turtui nesilaikoma tų pačių taisyklių, kaip parduodant pagrindinę būstą namų savininkams. Įprasto būsto rinka stipriausia pavasarį, nes šeimos stengiasi patekti į naujus namus prieš naujus mokslo metus.
Apskritai investicinį turtą galite parduoti bet kuriuo metų laiku. Mažesnį aktyvumą galite pastebėti per šventes arba vasarą.
