Skirtingai nei didmeninė prekyba bakalėjos prekėmis, nekilnojamasis turtas yra mažos pridėtinės išlaidos ir didelis pelnas.
Didmeninė nekilnojamojo turto prekyba straipsniais ir knygomis yra gerai ir blogai aprėpiama. Pirmiausia pažvelkime į bendrą apibrėžimą: Didmeninė prekyba nekilnojamuoju turtu užima poziciją tarp pardavėjo ir pirkėjo ir gauna naudos iš tiesioginio turto perpardavimo be reikšmingos reabilitacijos ar nuosavybės teisės.
Tai mano apibrėžimas, bet jis atitinka mano požiūrį, atsižvelgiant į mano platų laisvai samdomo rašytojo darbą kaip rašytojo vaiduoklis nekilnojamojo turto investicijų "guru". Galite tai pavadinti „vartymu“, bet atrodo, kad didmeninė prekyba šiek tiek prideda profesionalumas. Priešingai nei kiti didmenininkai įvairiose pramonės šakose, tai tikrai labai mažas pridėtines išlaidas ir didelę pelno maržą turintis verslas. Jūs neturite:
- sandėlio patalpų nuoma ir priežiūra.
- valdomos ir parduodamos biuro patalpos.
- darbuotojai tvarkyti inventorių.
- sunkvežimiai inventoriui pervežti.
- draudimas, padengiantis visus aukščiau nurodytus dalykus.
- būtinybė pirkti iš gamintojų urmu prieš parduodant.
Šios pridėtinės išlaidos yra didelės, o daugumos didmenininkų pelnas yra labai mažas vienženkliais skaitmenimis. Kita vertus, nekilnojamojo turto didmenininkas:
- gali dirbti nuo savo virtuvės stalo.
- nereikia nieko laikyti sandėlyje.
- nereikia nei darbuotojų, nei jų ar patalpų draudimo.
- gali valdyti didelės vertės turtą su palyginti mažais pinigais iš kišenės.
Kas yra jūsų didmeninės prekybos nekilnojamuoju turtu klientas?
Prieš pradėdami tirti nekilnojamąjį turtą dėl pirkimo ar kontrolės, jums reikia laukiančių pirkėjų. Tai vadinama pirkėjų sąrašo sudarymu, ir tai labai svarbu jūsų sėkmei. Pagrindiniai jūsų klientai yra kiti investuotojai, arba nuomojamo nekilnojamojo turto pirkėjai, arba „fix & Flip“ investuotojai. Galite parduoti mažmeninėje prekyboje vartotojams, tačiau tai rizikingiau ir brangiau dėl rinkodaros ir komisinių išlaidų.
Tau reikia sudaryti pirkėjų sąrašą kuriant santykius su kitais investuotojais. Norėdami su jais susitikti, galite prisijungti prie nekilnojamojo turto investicinių klubų. Galite reklamuotis laikraščiuose ir „Craigslist“ rodydami nekilnojamojo turto pardavimo skelbimus. Iš esmės, jūs turite susitikti su kuo daugiau nekilnojamojo turto investuotojų ir turite turėti duomenų bazę arba bylą, kurioje būtų kuo mažiau šios informacijos apie kiekvieną:
- jų dominančias apylinkes.
- jų pagrindinis interesas; ar jie ketina taisyti ir apversti, ar jie perka nuomojamą nekilnojamąjį turtą?
- jų kainų intervalas ir pelno tikslai; kitaip tariant, kiek jie mokės už būstą?
Neikite ieškoti nekilnojamojo turto ar nevykdykite rinkodaros, kol savo pirkėjų sąraše neturite bent kelių aktyvių investuotojų. Nenorėsite įsipareigoti nekilnojamojo turto neturėdami pagrįstos perspektyvos jį greitai parduoti.
Kokie yra jūsų nekilnojamojo turto didmeninės prekybos nekilnojamojo turto šaltiniai?
Kai į savo sąrašą įtrauksite pirkėjus, laikas eiti ir rasti nekilnojamojo turto, kuris atneš jums pelno kaip didmenininkui. Jie gali būti:
- areštai.
- savininkas užėmė išankstinius areštus.
- savininką užima nelaimės ištikti pardavėjai.
- atsisakytų išankstinių areštų.
- vyriausybės aukcione parduodami turto areštai.
Įkeistas turtas yra lengva rasti per arešto svetaines ir kitus šaltinius, kurie skelbia turto arešto sąrašus. Savininko užimtas turtas paprastai reikalauja rinkodaros. Didmeninės nekilnojamojo turto rinkodaros metodai apima:
- banditų ženklai.
- laikraščių skelbimai.
- Craigslist skelbimai.
- didmenininko svetainė.
- didmeninio investuotojo tinklaraščių rašymas.
- socialinių svetainių rinkodara.
- santykiai su nekilnojamojo turto agentais ir hipotekos brokeriais.
Kai randate nekilnojamąjį turtą, kuris galėtų tikti vienam iš jūsų pirkėjų, seka skaičiai ir deramas patikrinimas. Turėsite būti labai atsargūs, kad padengtumėte visas savo išlaidas, taip pat gana gerai suprastumėte, kokias išlaidas turės jūsų pirkėjas, ypač taisant ir apverčiant. Kitaip tariant, turite sugalvoti, kiek turtas yra vertas dabartinėje rinkoje, tada atimkite šiuos elementus, kad pamatytumėte, kiek galite už jį sumokėti:
- nuolaida, kurios norės pirkėjas.
- nuomos suma, kurią galima imti, jei jūsų pirkėjas yra nuomojamo turto investuotojas.
- reabilitacijos išlaidos, jei jūsų pirkėjas yra „fix & Flip“ investuotojas.
- jūsų išlaidas, susijusias su jo pateikimu į uždarymo lentelę.
- jūsų norimą pelną.
Jei naudojate visus skaičius ir matote, kad šis turtas gali būti greitai perparduotas vienam iš jūsų sąraše esančių pirkėjų, laikas sudaryti jo pirkimo sutartį arba užblokuoti valdymą vienu iš dviejų būdų:
- Pavedimo sutartis - Jūs pasirašote sandorį su pardavėju, kuris leidžia „perleisti“ savo pirkimo teises ir pareigas kitam (galiausiai jūsų pirkėjui). Jums reikės šiek tiek rimtų pinigų, bet jums nereikės papildomo finansavimo naudojant šį metodą. Jūs einate pas savo pirkėją ir perleidžiate savo teises už kainą, į kurią įeina jūsų pelnas. Jūsų pirkėjas perima ir nuneša jį iki uždarymo.
- Jūs sudarote pirkimo sutartį - Jūs iš tikrųjų pasirašote nekilnojamojo turto pirkimo sandorį. Tam reikės uždaryti du kartus – vieną jūsų pirkiniui ir kitą iškart po to, kad pirkėjas galėtų pirkti iš jūsų. Jums reikės rimtų pinigų ir sandorių finansavimo, kad galėtumėte sumokėti už būstą ir surinkti mokestį bei kompensaciją nuo antrojo uždarymo.
Žinoma, tai yra proceso apžvalga, tačiau ji turėtų padėti tiems, kurie domisi didmenine nekilnojamojo turto prekyba, pasinaudoti kitomis nuorodomis ir sužinoti daugiau.
