Nuomos palūkanų padengimas: kas tai yra?

Nuomos palūkanų draudimas apsaugo verslą nuo finansinių pasekmių, atsirandančių dėl patrauklios nuomos sutarties praradimo, kai turtas yra sugadintas arba sunaikintas. Ši draudimo apsauga ypač svarbi, kai įmonė už patalpų nuomą moka žymiai mažiau nei rinkoje.

Daugelis komercinės nuosavybės nuomos sutarčių leis pastato savininkui nutraukti nuomos sutartį, jei pastatas taps iš dalies arba visiškai negyvenama dėl fizinio praradimo, todėl tokio tipo apsauga gali būti kritiškas.

Kas yra nuomos palūkanų padengimas?

Nuomos palūkanų draudimas padengia finansinius nuostolius, kuriuos patirtumėte dėl nuomos sutarties nutraukimo. Nuostoliai turi atsirasti dėl tiesioginio fizinio turto praradimo ar sugadinimo deklaracijose nurodytose patalpose. Be to, žala turi atsirasti dėl pavojaus, apdrausto pagal jūsų polisą.

Nuomotojas gali turėti teisę nutraukti nuomos sutartį, net jei nuomininko užimama pastato dalis nebuvo pažeista. Nuomotojas gali turėti galimybę, bet ne pareigą, atstatyti konstrukciją, jei pastatas yra visiškai sunaikintas. Nuomotojas gali nebūti įpareigotas remontuoti ar pakeisti stipriai apgadinto pastato, nebent ir tol, kol negavo draudimo išmokos.

Kaip veikia nuomos palūkanų padengimas

Nuomos sutarties atšaukimas gali smarkiai paveikti smulkią įmonę, kuri moka mažiau nei dabartinė nuomos kaina.

Pavyzdžiui, tarkime, kad „Floyd“ priklauso „Fantastic Flooring“ – įmonė, parduodanti kilimus ir kitas grindų dangas iš sandėlio. Bendrovė iš Peerless Properties nuomoja pusę 20 000 kvadratinių pėdų sandėlio. Šiuo metu ji moka 0,50 USD už kvadratinę pėdą už 10 000 kvadratinių pėdų arba 5 000 USD per mėnesį už patalpas.

Floydas dėl nuomos susitarė prieš dvejus metus, kai nuomos kainos jo rajone buvo žemos. Nuo to laiko nuomos kainos šoktelėjo, bet Floydo nuomos sutartis nesibaigs dar trejus metus, todėl jis patogiai prisirišęs prie šių nuomos sąlygų.

Floydo įmonei greičiausiai tektų papildomai sumokėti 2500 USD per mėnesį arba 30 000 USD per metus pagal naujos nuomos sutarties sąlygas rinkos kainomis, jei ji prarastų šią nuomą. Per ateinančius trejus metus įmonė patirtų papildomų 90 000 USD išlaidų, jei šiandien prarastų nuomos sutartį ir tektų perimti naują.

Floydas taip pat pridėjo patobulinimų ir patobulinimų sandėlyje nuo jo nuomos pradžios. Tai apima naują apšvietimą, pritaikytas lentynas ir pakrovimo doko atnaujinimus. Patobulinimai dabar yra pastato dalis. Floydui jie nepriklauso, bet likusį nuomos laikotarpį jis jais naudosis.

Tada sugedę laidai vieną vėlų vakarą sukelia gaisrą, kuris smarkiai apgadino pastatą. Išskyrus nedidelius grindų medžiagų dūmus, sandėlio dalis, kurią užima „Fantastic Flooring“, ugnis nepaveikė. Nepaisant to, „Peerless Properties“ atšaukia „Floydo“ nuomos sutartį.

„Fantastic Flooring“ yra apdrausta už grindų dangų medžiagoms padarytą žalą pagal komercinės nuosavybės polisą, tačiau ji negali padengti ekonominių nuostolių, kuriuos patirs dėl nuomos sutarties praradimo. Bendrovė taip pat nekompensuoja nuostolių dėl pastato atliktų patobulinimų naudojimo. Šie daiktai nebuvo sugadinti, todėl dėl naudojimo praradimo įmonės turto draudimas nėra draudžiamas.

Floydas galėjo apsaugoti savo verslą nuo finansinių nuostolių, atsirandančių dėl jo nuomos sutarties nutraukimo, įsigijęs nuomos palūkanas.

Nuomos palūkanų padengimo rūšys

Nuomos palūkanų draudimas gali apimti keletą draudimų, jei draudimo limitas yra nurodytas draudimo grafike:

• Nuomininkų nuomos palūkanos (TLI): tai skirtumas tarp jūsų mokamos mėnesinės nuomos ir turto nuomos vertės, dar vadinamos rinkos nuomos tarifu. „Fantastic Flooring“ nuomininkų nuomos palūkanos šiame pavyzdyje būtų 2500 USD arba 7500 USD minus 5000 USD.
• Premijos mokėjimai: tai neamortizuota piniginės premijos dalis, kurią sumokėjote norėdami gauti nuomą ir kuri jums nebus grąžinta. Galbūt sumokėjote savininkui 5000 USD premiją, kad užsitikrintumėte trejų metų nuomą, o ne penkerių metų nuomą.
• Patobulinimai ir patobulinimai: jūsų įmonė galėjo patobulinti jūsų nuomojamą nuosavybę, kurių negalite teisėtai pašalinti, pvz., „Floyd“ apšvietimą ir atnaujinimus.Padengtos nuomos palūkanos apima neamortizuotą mokėjimų dalį, kurią atlikote už patobulinimus, nors į ją neįeina patobulinimų, kurie yra apdrausti pagal kitą draudimą, vertė politika.
• Iš anksto apmokėta nuoma: tai neamortizuota nuomos mokesčio dalis, kurią sumokėjote iš anksto, kuri jums nebus grąžinta. Pavyzdžiui, išnuomodami turtą galėjote iš anksto sumokėti trijų mėnesių nuomos mokestį.

Grynųjų nuomos palūkanų reikalavimai

Nuomos palūkanų draudimo polise nurodytas limitas yra jūsų nuomininkų nuomos palūkanų ir mėnesinių nuomos palūkanų suma jūsų draudimo sutarties įsigaliojimo dieną. Pavyzdžiui, jūsų grynosios nuomos palūkanos pradžioje yra 2 333 USD, jei jūsų TLI yra 1 500 USD, o MLI - 833 USD. Tai yra didžiausia suma, kurią jūsų draudikas sumokės pagal nuomos palūkanas, jei jūsų nuoma bus atšaukta jūsų poliso pradžios dieną.

Jūsų grynosios nuomos palūkanos mažėja kiekvieną mėnesį per visą jūsų politikos laikotarpį. Didžiausia suma, kurią jūsų draudikas mokės pagal nuomos palūkanas, yra jūsų grynosios nuomos palūkanos tuo metu, kai atsiranda nuostolių, jei jūsų nuoma bus atšaukta. Jūsų draudikas apskaičiuos jūsų grynąsias nuomos palūkanas, pridėdamas:

• Jūsų bendrosios nuomos palūkanos, padaugintos iš nuomos palūkanų koeficiento už likusius nuomos mėnesius nuostolio atsiradimo metu
• Jūsų mėnesinės nuomos palūkanos, padaugintos iš likusių nuomos mėnesių nuostolių atsiradimo metu

Grynosios nuomos palūkanos apima du komponentus: nuomininkų nuomos palūkanas ir mėnesines nuomos palūkanas.

Nuomininkų nuomos palūkanos (TLI)

Tai yra nauda, ​​kurią gausite iš palankios nuomos per likusius mėnesius. Jūsų TLI yra dabartinė jūsų bendrųjų nuomos palūkanų vertė. Jis apskaičiuojamas padauginus jūsų bendrąsias nuomos palūkanas iš taikomo nuomos palūkanų koeficiento.

Bruto nuoma yra tokia, kai nuomotojas apmoka visas su turtu susijusias išlaidas.Jūsų bendrosios nuomos palūkanos yra skirtumas tarp jūsų patalpų nuomos vertės ir nuomos, kurią mokate kiekvieną mėnesį. Jūsų bendrosios nuomos palūkanos būtų 1 500 USD arba 5 000 USD atėmus 3 500 USD, jei rinkos nuomos tarifas yra 5 000 USD per mėnesį, o jūsų įmonė šiuo metu moka 3 500 USD.

Nuomos palūkanų koeficientas gaunamas iš lentelės, kuri turėtų būti pridėta prie jūsų politikos. Veiksniai gali skirtis priklausomai nuo vyraujančios palūkanų normos ir likusių jūsų nuomos mėnesių. Nuomos palūkanų koeficientas yra 33,4213, darant prielaidą, kad jums liko 36 mėnesiai nuomos termino ir vyraujanti palūkanų norma yra 5%. Jūsų grynosios nuomos palūkanos yra 1500 USD, padauginusios iš 33 4213 arba 50 132 USD.

Mėnesinės nuomos palūkanos (MLI)

Mėnesinės nuomos palūkanos atspindi jūsų mėnesines išlaidas už premijas, patobulinimus ir patobulinimus bei iš anksto apmokėtą nuomą. Šie punktai nebus taikomi, jei nesumokėjote premijos, neatlikote patobulinimų arba nesumokėjote nuomos iš anksto.

Mėnesinės nuomos palūkanos už kiekvieną daiktą turi būti skaičiuojamos atskirai, jei norite įtraukti šias išlaidas. Jūsų pradinės išlaidos būtų padalytos iš mėnesių, likusių nuomos laikotarpiu, kai išleidote išlaidas kiekvienai prekei. Pavyzdžiui, jūsų MLI būtų 25 000 USD, padalinta iš 30, arba 833 USD, jei 36 mėnesių nuomos sutartis būtų šešis mėnesius ir išleistumėte 25 000 USD patobulinimams.