Net zoals u bepaalde stappen heeft moeten nemen bij de aankoop van uw huurwoning, moet u ook bepaalde voorbereidingen treffen wanneer u uw huurwoning te koop wilt zetten. Door uzelf en uw eigendom gereed te maken, krijgt u de beste kans om uw eigendom snel en voor een topprijs te verkopen. Hier zijn de stappen die u moet nemen voordat u uw eigendom op de markt brengt.
Papierwerk
Inkomsten- en uitgavenrapport: U wilt er zeker van zijn dat u al uw financiële gegevens op orde heeft voordat u uw huurwoning te koop zet. Het opstellen van een inkomsten- en uitgavenrapport geeft u, en elke potentiële koper, een beter beeld van de waarde van uw eigendom.
Inkomen: In deze staat van baten en lasten wilt u alle inkomsten die de woning op maand- en jaarbasis ontvangt, vastleggen. Dit kan de maandelijkse huurbetalingen van de huurder omvatten, evenals eventuele extra huur van parkeerplaatsen, wasmachine en droger gebruik of betalingen als je het geluk hebt een reclamebord of mobiele telefoontoren op je te hebben eigendom.
Uitgaven: In de staat van baten en lasten moet ook staan hoeveel geld u in dat jaar uitgeeft. Dit kan zijn:
- Eigendom belasting
- Verzekeringsbetalingen
- Water- en rioolkosten: als u verantwoordelijk bent voor nutsvoorzieningen.
- Elektriciteitskosten: als u verantwoordelijk bent voor nutsvoorzieningen.
- Gaskosten: als u verantwoordelijk bent voor nutsvoorzieningen.
- Oliekosten: als u verantwoordelijk bent voor nutsvoorzieningen.
- Onderhoud: De meeste investeerders en/of makelaars schatten een percentage voor onderhoud. Traditioneel is dit bedrag vijf procent van het brutobedrijfsresultaat. De onderhoudskosten zijn afhankelijk van de grootte van het pand, de leeftijd van het pand en de hoeveelheid buitenruimte. Het kan zaken omvatten als kosten voor landschapsarchitectuur, kosten voor het repareren of vervangen van verouderde of defecte armaturen, deursloten, ramen, gebarsten tegels, lekkende leidingen, daklekken of wankele balustrades.
- Leegstandskosten: De meeste investeerders zullen ook rekening houden met een leegstandsfactor. Afhankelijk van het vastgoedtype kunt u verwachten dat dit tussen de vijf en tien procent van het brutobedrijfsresultaat ligt. Leegstandkosten kunnen kosten zijn om het onroerend goed op de markt te brengen, zoals het plaatsen van advertenties voor uw huurwoning, en kosten om het onroerend goed te houden, zoals belastingen en verzekeringen.
Verzamel documenten met betrekking tot inkomsten, uitgaven en vastgoedbeheer
Items uit de staat van baten en lasten: Voordat u uw huurwoning te koop aanbiedt, wilt u de gedrukte exemplaren vinden van de items die u op de inkomsten- en uitgavenrapport hebt opgenomen. U wilt deze verklaringen van het voorgaande jaar verzamelen. Dit kan alle energierekeningen, verzekeringsverklaringen, onroerendgoedbelasting, hypotheekbetalingen, huurbetalingen, onderhoudskosten enzovoort omvatten.
U moet al deze bonnen in de computer scannen, zodat u er ook een digitale kopie van hebt. Dit maakt het gemakkelijker om een item naar een potentiële koper, een advocaat of een makelaar te sturen als daarom wordt gevraagd, aangezien je het al elektronisch beschikbaar hebt.
Kopieën van alle toepasselijke huurovereenkomsten: U wilt de kopieën van alle huurovereenkomsten voor huidige huurders verzamelen. Dit zal worden gebruikt om de huidige huurbetaling te verifiëren, evenals de duur van de huurovereenkomst.
Lijst met eventuele recente verbeteringen aan het pand: U moet een lijst samenstellen van alle verbeteringen die u de afgelopen jaren aan het onroerend goed hebt aangebracht. Heeft u bijvoorbeeld een nieuw dak geplaatst, de oven vervangen of de keuken verbouwd? U zult ook de geschatte datum willen opnemen waarop het werk is gedaan en mogelijk de geschatte waarde van de verbetering.
In uw lijst met verbeteringen wilt u beschrijvende bijvoeglijke naamwoorden toevoegen. In plaats van bijvoorbeeld gerenoveerde keuken te zeggen, kan het aantrekkelijker zijn om te zeggen gerenoveerde keuken, inclusief grijze kasten in shaker-stijl, poolwit graniet en afgeschuinde metro-achterwand.
Bovendien moet u ook elk bewijs vinden van het werk dat is gedaan. Dit kunnen kopieën zijn van facturen, contracten voor het werk of andere bonnen.
Vaak zal de makelaar deze lijst met verbeteringen gebruiken bij het samenstellen van de advertentiegegevens voor uw woning. Daarom moet deze lijst zo volledig mogelijk zijn.
Kopieën van eventuele vergunningen: Het eerste dat u wilt doen, is ervoor zorgen dat er geen openstaande vergunningen op uw eigendom zijn. Afhankelijk van uw gemeente kunt u dit verzoek persoonlijk, telefonisch of online doen. Dit staat bekend als een openbaar registerverzoek.
Als er openstaande vergunningen op het onroerend goed zijn, moet u deze waarschijnlijk vóór de verkoop sluiten. U moet bepalen welk werk moet worden voltooid en vervolgens een erkende aannemer inhuren om het werk te voltooien laat een inspecteur uit de stad komen en verifiëren dat het werk is gedaan om te coderen, zodat ze de vergunning.
U moet alle vergunningen verzamelen of verkrijgen voor alle werkzaamheden die ooit op het terrein zijn voltooid. Uw stad zou u kopieën moeten kunnen geven van alle vergunningen die voor het onroerend goed zijn geregistreerd.
Winstpotentieel bepalen
U moet uw financiën beoordelen om een schatting te krijgen van hoeveel geld u mogelijk zou kunnen verdienen als u uw eigendom verkoopt.
1. Hoeveel bent u verschuldigd aan uw hypotheek? Heeft u boetes voor vooruitbetaling?
2. Ken de sluitingskosten waarvoor u verantwoordelijk bent tijdens de verkoop van uw woning. Denk hierbij aan overdrachtsbelasting bij verkoop, makelaarscommissie bij verkoop, opnamekosten en advocaatkosten.
3. Weet wat uw belastinggrondslag is voor het onroerend goed, zodat u weet hoeveel belastingen u verschuldigd bent. Praat met uw accountant om te bepalen wat uw belastinggrondslag is.
Over het algemeen zal uw basis alle kosten zijn die in het onroerend goed zijn gestoken en die in een bepaald geval niet zijn afgeschreven jaar, zoals aankoopprijs, afsluitkosten en verbeteringen, minus hoeveel u hebt afgeschreven aan afschrijving over het jaren.
4. Weet wat de ruwe marktwaarde van uw woning is. U zou twee of drie vergelijkbare eigendommen moeten vinden die het afgelopen jaar in uw regio zijn verkocht. U kunt deze cijfers gebruiken om een globaal idee te krijgen van de prijsklasse waarin uw eigendom zou moeten worden verkocht.
5. Neem de ruwe marktwaarde van uw woning, minus het bedrag dat u nog op uw hypotheek hebt staan, minus de sluitingskosten van de verkoop van uw eigendom om te bepalen met hoeveel geld u zou weglopen verkoop.
6. Vervolgens moet u bepalen hoeveel geld u verschuldigd bent aan vermogenswinstbelasting. Hiervoor neemt u de verkoopprijs van uw woning minus de door u berekende belastinggrondslag. Dit bedrag bepaalt wat u verschuldigd bent voor vermogenswinstbelasting. Zorg ervoor dat u met uw accountant spreekt, want er kunnen scenario's zijn waarin u bij de verkoop met heel weinig geld wegloopt maar zijn aanzienlijk meer vermogenswinstbelasting verschuldigd als gevolg van afschrijvingen op afschrijvingen tijdens het eigendom van de eigendom.
Onderhoud
uitgesteld onderhoud: Voorafgaand aan de verkoop wilt u uw woning er natuurlijk zo goed mogelijk uit laten zien. Dit is het moment om eventuele onderhoudsproblemen die u hebt uitgesteld aan te pakken. Dit kan het schilderen van gemeenschappelijke ruimtes zijn, het verbeteren van landschapsarchitectuur of stoepranden, het repareren van lopende toiletten of kleine druppels in kranen.
Kapitaalverbeteringen: U moet ook bepalen of het de moeite waard is om eventuele kapitaalverbeteringen voorafgaand aan de verkoop uit te voeren. Levert de verbetering meer op dan het kost? Kunt u bijvoorbeeld voor minder dan de marktprijs een nieuw dak op de woning plaatsen?
Heeft het zin om meer geld in de woning te investeren? Als u dergelijke verbeteringen niet aanbrengt, vermindert dit dan de kans op verkoop? Zullen een slecht dak, rottend terras of gaten in muren iemand ervan weerhouden om het pand te kopen?
Algemene tips
Huurders informeren: Wanneer uw huurwoning daadwerkelijk op de markt komt, zullen potentiële kopers minimaal één huurwoning moeten kunnen betreden wanneer zij de woning bezichtigen. U zult dus moeten bepalen hoe en wanneer u huurders laat weten dat u de woning te koop zet. Afhankelijk van de grootte van uw woning hoeft u mogelijk niet alle huurders op de hoogte te stellen van uw voornemen om de woning te verkopen. U hoeft alleen de huurders te melden van wie u de appartementen aan potentiële kopers wilt laten zien.
Soms schrikken huurders als ze horen dat het pand te koop staat. Ze zijn bang dat ze zullen worden ontheemd als het wordt verkocht. Ze maken zich ook zorgen over hoe een nieuwe verhuurder het pand zal beheren. Sommige huurders zullen dit ook gebruiken als een kans om zich tegen de verhuurder te uiten voor redelijke en onredelijke problemen, dus wees voorzichtig met het laten communiceren van de huurders met potentiële kopers.
Eventuele vacatures invullen: Voorafgaand aan de verkoop heeft u idealiter 100 procent bezetting van uw woning. Als je toch een vacature hebt, wees dan niet bezuinigd om de vacature snel op te vullen. Zorg ervoor dat u nog steeds uw volledige screeningproces volgt.
Als uw woning niet snel wordt verkocht, zit u vast aan de huurder die u in de woning plaatst. U wilt ook geen probleemhuurders in het pand plaatsen die schade kunnen toebrengen aan het pand op een moment dat het er op zijn best uit moet zien. Het is beter om een leegstaande unit te hebben dan een die bezet is door een slechte huurder.
Interview makelaars: U moet een makelaar vinden om uw huurwoning bij te vermelden. Als je al een makelaar hebt waarmee je in het verleden hebt gewerkt en waar je je prettig bij voelt, dan ben je helemaal klaar.
Anders moet u verschillende makelaars interviewen. Het is belangrijk om op zoek te gaan naar makelaars die gespecialiseerd zijn in het type onroerend goed en het gebied waarin u verkoopt. Eengezinswoningen of appartementen hebben misschien niet zo'n gespecialiseerd iemand nodig, maar voor een meergezinswoning, een winkelpand, een gemengd gebruik onroerend goed of andere meer unieke investeringen, u wilt iemand zoeken die succes heeft met het verkopen van het type onroerend goed dat u probeert verkopen. Zie het op dezelfde manier waarop advocaten zich specialiseren in bepaalde gebieden, zoals echtscheiding, fiscaal beroep of ondernemingsrecht.
Wanneer het op de markt te brengen
Vastgoedbeleggingen volgen niet dezelfde regels als de verkoop van hoofdwoningen aan huiseigenaren. De normale woningmarkt is het sterkst in het voorjaar, omdat gezinnen voor het nieuwe schooljaar hun nieuwe woning proberen in te trekken.
Over het algemeen kunt u op elk moment van het jaar een beleggingspand te koop aanbieden. Mogelijk ziet u een lagere activiteit rond de feestdagen of in de zomer.
