Het recht van een kraker om een stuk onroerend goed over te nemen – ook wel nadelig bezit genoemd – bestaat in bijna elke staat. Een kraker is iemand die zonder uw medeweten of toestemming uw pand betreedt en er zijn intrek neemt. Als hij daar lang genoeg blijft zonder ontdekking en verwijdering – de exacte hoeveelheid tijd varieert, afhankelijk van de plaats – worden het eigendom en de titel ervan van hem. En hij hoeft u op geen enkele manier te compenseren. U raakt eenvoudigweg uw bezit kwijt.
Een voorbeeld van hoe kraken gebeurt
Nee, het gebeurt niet vaak, maar als het wel gebeurt, gaat het ongeveer zo. Stel dat u een bebost, onbebouwd perceel van 50 hectare koopt als investering. U denkt ook dat u het kunt omzetten in een pensioen of eigendom van een vakantiehuis ergens in de toekomst, maar dat duurt nog jaren. Het bevindt zich niet in uw thuisstaat en u gaat jaren zonder het pand te bezoeken. Je vraagt de lokale bevolking om het zo nu en dan te controleren, maar je volgt niet persoonlijk op of bezoekt het niet. Het is behoorlijk afgelegen.
Zeven jaar later arriveert er een officieel document per post waarin staat dat iemand bezit neemt van uw land. Blijkbaar heeft deze persoon erop geleefd, zonder dat u het wist; en in die specifieke staat kan een kraker, nadat hij dat zeven jaar lang heeft gedaan, nadelige maatregelen tegen bezit nemen. U belt een advocaat en na enig onderzoek komt u erachter dat u niets kunt doen. U bent zojuist uw investering en uw bejaardentehuis kwijtgeraakt.
Hoe krakers het overnemen
Hoewel de exacte taal varieert, zijn er in de meeste staten vijf basisvereisten waaraan krakers moeten voldoen om met succes misbruik te kunnen maken van bezit.
- Zij moeten feitelijk het exclusieve bezit nemen van de grond en het gebruik ervan. Het kan een woning zijn of een bedrijf.
- Het gebruik van het land moet open en duidelijk zijn, wat betekent dat ze zichtbaar zijn terwijl ze het terrein gebruiken en zich niet verstoppen in een bosje bomen in een hoek.
- Ze kunnen het land met niemand anders delen – wat bekend staat als ‘exclusief bezit en gebruik’.
- Ze mogen daar op geen enkele manier aanwezig zijn met toestemming van de eigenaar. De eigenaar zou geen kennis hebben van hun gebruik van het land en zou zich ertegen verzetten als het bekend zou worden.
- Hun bezit van het onroerend goed moet ononderbroken zijn gedurende de wettelijke periode. In ons voorbeeld betekent dit dat zij het pand gedurende de periode van zeven jaar elke dag gebruikten en bewoonden.
Hoe krakers te bestrijden
Eigenaars die hun grond regelmatig controleren, kunnen een knik in de plannen van krakers zetten. Als u de woning niet minimaal jaarlijks kunt of wilt bezoeken, betaal dan iemand om uit te gaan en veel mee te nemen jaarlijks foto's maken met een GPS-camera en u schriftelijk melden dat er niemand is aangetroffen op de eigendom. Het kan een makelaar, taxateur, landmeter zijn, of vrijwel iedereen die het wil doen.
Als u of de door u aangewezen inspecteurs ongenode gasten in uw woning aantreffen, neem dan contact op met de lokale autoriteiten en een advocaat over uw rechten en onderneem de nodige actie om hen uit te zetten. Zelfs als ze terugkeren, heb je in ieder geval wat tijd gewonnen bij het voorkomen van hun ongunstige bezit. Houd er rekening mee dat hun bewoning van het onroerend goed gedurende het aangegeven aantal jaren ononderbroken moet zijn. Zodra deze wordt onderbroken, begint de wettelijke termijn opnieuw te lopen.
