Wanneer ze met verkopers samenwerken om een aanbiedingsprijs te bepalen of met kopers om de waarde te controleren voordat een aankoop wordt aangeboden, doen makelaars in onroerend goed een zogenaamde vergelijkende marktanalyse of een CMA.
Door naar de verkochte eigendommen te gaan, selecteert de vastgoedprofessional onlangs verkochte eigendommen die vergelijkbaar zijn met het betreffende onroerend goed en zich in hetzelfde geografische gebied bevinden. Door deze eigenschappen te vergelijken en aan te passen voor verschillen in kenmerken, wordt een schatting van de waarde van de betreffende eigenschap gemaakt. Een gedegen vastgoedprofessional zal echter een tweede andere CMA doen voor een verkoper of een koper.
Een tweede grondige CMA zou vergelijkingen omvatten met momenteel vermelde vergelijkbare eigendommen in het gebied. Hetzelfde proces zou worden gebruikt, maar met de momenteel vermelde eigenschappen. Dit zou een beoordeling van de huidige concurrentie mogelijk maken en zou kunnen leiden tot een verhoging of verlaging van de schatting op basis van de verkochte eigendommen.
Kwaliteit van vergelijkbare selecties
Cruciaal voor de nauwkeurigheid van een CMA bij het bepalen van de marktwaarde is de selectie van de best vergelijkbare eigendommen. Drie agenten die zelfs maar één andere vergelijkbare uit de drie of vier gebruikte makelaars kiezen, kunnen met heel verschillende waarderingen komen. Dit gebeurt vaak wanneer een verkoper op zoek is naar een listingagent. Ze krijgen van verschillende makelaars een waardeschatting en zijn verbaasd over de verschillen. Helaas is degene die hen het hoogste nummer geeft vaak degene die de vermelding krijgt, en meestal is dit geen goed nummer.
Er zijn verschillende dingen waarmee u rekening moet houden bij het kiezen van composities:
- Wanneer het onroerend goed verkocht is: verkopen langer dan twee of drie maanden in het verleden zijn geen goede vergelijkingen, vooral in snel bewegende markten. Hoe recenter de verkopen, hoe kleiner de kans dat de markt voldoende in beweging is gekomen om de verkoopprijzen van de eigendommen ten tijde van de CMA irrelevant te maken.
- Waar de woning zich bevindt: De beste situatie is dat de woning zich in dezelfde onderverdeling bevindt. Dat is in veel gevallen niet mogelijk, dus de volgende overweging is het lokaliseren van Comps in dezelfde buurt of algemeen gebied. Als je op die manier geen geschikte woningen kunt krijgen, zijn zeer vergelijkbare huizen in soortgelijke onderverdelingen in andere delen van de stad wellicht de enige beschikbare bron.
- Kenmerken van het huis: Als het gaat om het aantal slaapkamers, badkamers, de vierkante meters van de woning, de grootte van het perceel en andere kenmerken van de woning, de vergelijkbare woningen moeten zo veel mogelijk op elkaar lijken mogelijk. Het komt zelden voor, behalve in grote onderverdelingen van koekjesvormers, dat je al deze dingen precies kunt vergelijken.
Kwaliteit van de aanpassingen
Dat laatste item hierboven brengt ons bij een discussie over hoe we onze berekening compenseren voor verschillen in de structuren. Wij maken aanpassingen, net als die van taxateurs, om de verkoopprijzen van de vergelijkbare woningen aan te passen, zodat deze beter aansluiten bij ons onderwerpobject.
Met andere woorden, als we een huis met 3 slaapkamers en 2 badkamers hebben met een aangebouwde garage voor twee auto's en een woonoppervlak van 2100 vierkante meter, zullen we proberen drie of vier woningen te vinden met al deze kenmerken hetzelfde. Dat gebeurt echter zelden, dus we zullen hun verkoopprijzen moeten aanpassen.
- Laten we zeggen dat één comp slechts twee slaapkamers heeft. We moeten ervan uitgaan dat het met drie slaapkamers voor meer geld zou zijn verkocht, dus voegen we wat geld toe aan de werkelijke verkoopprijs om het aan te passen aan het feit dat het drie slaapkamers had. Hetzelfde geldt voor badkamers en garageplaatsen.
- Als het andersom is, bijvoorbeeld drie badkamers terwijl ons onderhavige huis er maar twee had, dan zouden we bij onze aanpassing de waarde van een badkamer aftrekken van de verkoopprijs.
- We hoeven niets met de vierkante meters te doen totdat we onze berekening definitief hebben gemaakt.
Nadat we onze vergelijkbare verkoopprijzen voor huizen hebben aangepast, delen we elke verkochte prijs door het aantal vierkante meter om de verkoopprijs per vierkante meter te krijgen. We berekenen het gemiddelde van onze drie of meer composities om één gemiddelde waarde per vierkante meter te krijgen. Vervolgens vermenigvuldigen we dat eenvoudigweg met de vierkante meters van ons onderwerphuis om onze geschatte huidige marktwaarde te krijgen.
Daar heb je het grote plaatje van het doen van een CMA, maar je wilt je verdiepen en meer leren en oefenen voordat je het voor klanten doet.
