Onderweg naar de sluiting kunnen er hobbels op de weg voorkomen.
Wanneer een koopovereenkomst voor onroerend goed of contract wordt uitgevoerd en de voorwaarden door beide partijen worden aanvaard, is het een volledig en bindend document. Mocht het nodig zijn om enig aspect van de eerder overeengekomen voorwaarden te wijzigen, dan wordt een wijziging voorbereid. Het is een document dat een wijziging aanbrengt in het geratificeerde contract.
Makelaars in onroerend goed moeten ervoor zorgen dat ze dit niet verwarren met een Addendum.
Wijzigingen in vastgoedcontracten
Iedereen is meestal behoorlijk blij als de koper en de verkoper het koopcontract ondertekenen. De prijs is verzegeld en staat op het punt te worden gesloten. De agent denkt na over de commissie. De kopers visualiseren hun meubels in huis. De verkoper telt hun geld. Maar het is nog geen uitgemaakte zaak totdat de afsluiting is voltooid en gefinancierd.
Voorbeeld: Een koper en verkoper komen tot overeenstemming over de aankoop van een stuk onroerend goed, en het contract wordt door alle partijen ondertekend. Later moet de sluitingsdatum worden verschoven om een uitgestelde enquête mogelijk te maken. Hiervoor zou de sluitingsdatum in de oorspronkelijke overeenkomst moeten worden gewijzigd.
Onderweg naar de sluiting kunnen er hobbels op de weg voorkomen. Sommige zijn misschien relatief klein, maar andere kunnen mogelijke deal-killers zijn.
- Waardering: De taxateur komt met een waarde die lager is dan de afgesproken verkoopprijs. Het kan een grote zijn. Het kan om een klein bedrag gaan, dat gemakkelijk kan worden overeengekomen als de verkoper de prijs verlaagt of als de koper zijn aanbetaling verhoogt om het geleende bedrag binnen de perken te houden. Als het om een aanzienlijk bedrag gaat, vindt er opnieuw een onderhandeling plaats. Als het probleem is opgelost, moet de wijziging worden uitgevoerd en ondertekend, waardoor de voorwaarden van het contract dienovereenkomstig worden aangepast.
- Soort lening: Stel dat de koper van plan was de woning te kopen met een conventionele hypotheek en daarbij 20% af te lossen. Nu ontdekken ze dat ze een FHA-lening kunnen krijgen met een lagere aanbetaling, of ze zijn er tenminste vrij zeker van dat ze dat kunnen. Het gaat ook langer duren. De wijziging kan in dit geval betrekking hebben op de twee punten: de wijziging van het leningtype en het tijdig verlengen van de sluitingsdatum.
- Het verkrijgen van dat bubbelbad: De draagbare hottub was niet bij de verkoop inbegrepen. Tijdens de onderhandelingen over reparaties zijn de kopers echter bereid om de vervanging van enkele gescheurde raamschermen en een paar kapotte ruiten over het hoofd te zien, maar ze willen nu die hot tub. Je raadt het al: het is een amendement.
- Hypotheek is niet goedgekeurd ‘as-is’: Stel dat de koper had verwacht het huis met 10% korting te krijgen, maar de kredietverstrekker controleerde alle krediet- en inkomsten-/uitgavencijfers en besloot dat de koper niet in aanmerking kon komen voor die lening. De kopers moeten met meer komen voor een aanbetaling. Misschien hebben ze het of kunnen ze het krijgen, maar het zal tijd kosten. Nog een pleidooi voor een amendement dat de sluiting verlengt.
- Verlaten hek maakt inbreuk: Dit is een echte, want ik heb dit bijvoorbeeld als koper in een landelijke omgeving meegemaakt. Uit het onderzoek kwam een oud hek naar voren dat vrijwel was omgevallen, maar het werd wel vermeld en werd daarmee een uitzondering op de dekking in de map van de eigendomsverzekering. Het was geen groot probleem, omdat ik het later kon verwijderen, en dan zou het op een gegeven moment niet meer verschijnen als ik het verkocht. Ik wilde echter ook niet dat er later een claim op dat stukje land zou verschijnen. We hebben dus een wijziging aangebracht en de verkoper heeft deze vóór de sluiting verwijderd, en deze is verwijderd uit de uitzonderingen op de map.
Het punt hier is dat het geen deal is totdat het wordt gesloten en gefinancierd. Er kunnen een aantal zaken naar voren komen in het transactieproces waardoor de voorwaarden van de overeenkomst tussen koper en verkoper moeten worden gewijzigd. Normaal gesproken wordt het afgehandeld, maar onthoud deze wijzigingen.
