Het is van cruciaal belang voor een vastgoedinvesteerder om een investeringsanalyse uit te voeren voordat hij aan een nieuw project begint of begint. Een succesvolle investeerder in huurwoningen hebben wellicht tientallen woningen in portefeuille. Verschillende factoren leiden tot financieel succes bij beleggen in onroerend goed. Het is noodzakelijk om ze allemaal te overwegen. Goed kopen kan resulteren in rendementen met dubbele cijfers en jarenlang een solide geldstroom. Als u niet de nodige due diligence doet, kunt u ook eigenaar worden van een waardeloze vastgoedbelegging.
Netto bedrijfsresultaat
Elke investeringsanalyse begint met inzicht in het netto bedrijfsresultaat (NOI). Deze waarde is het totale inkomen dat uw woning genereert minus eventuele kosten die ermee gepaard gaan. Tot deze kosten behoren onder meer de kosten die u betaalt voor het onderhoud van de woning. Trek eenvoudig de totale uitgaven af van de totale inkomsten om tot uw NOI te komen. Om uw maandelijkse NOI te bepalen door het resulterende getal te delen door 12.
Er is echter één addertje onder het gras. Uw totale uitgaven zijn exclusief kosten van leningen.
Geldstroom
Uw cashflow is wat er overblijft als u een extra aanpassing maakt voor die leningkosten, meestal uw hypotheek. U behoudt uw cashflow als u de schuldendienst aftrekt van uw NOI. Dit is uw winst.
Hoe meer u leent, hoe minder uw cashflow zal zijn. Uw NOI is gelijk aan uw cashflow als u contant betaalt voor het onroerend goed.
De cashflow is weliswaar een functie van een groot aantal inputs, en elk daarvan kan een situatie veranderen en beschadigen – of verbeteren. Sommige inputs worden beïnvloed door de markt en de economie. De vraag naar huurwoningen kan van de ene op de andere dag kelderen als een grote lokale werkgever sluit of verhuist. De Federal Reserve kan de dagrente verhogen, waardoor de kosten van het lenen omhoog gaan, wat een impact kan hebben op de vastgoedmarkt als geheel. Deze verandering kan de kosten voor het kopen van nieuwe eigendommen duurder maken en uw cashflow verminderen.
Je kunt dit soort dingen niet controleren, maar je kunt deze situaties hopelijk vermijden door goed onderzoek te doen naar de gezondheid en plannen van lokale werkgevers. Blijf op de hoogte van economisch nieuws en plan veranderingen in de rentetarieven. U bent er waarschijnlijk goed aan toe als uw panden rendabel zijn met een langjarig huurcontract dat onlangs is verlengd.
De afschrijvingsfactor
Natuurlijk wil de Internal Revenue Service (IRS) een percentage van al deze huurinkomsten. Investeren in vastgoed biedt echter ook heel wat belastingvoordelen. Eén daarvan is de aftrek voor de afschrijving van onroerend goed, die een waardevol onderdeel is bij de analyse van onroerend goed.
Afschrijvingen verminderen zelfs de belastbare winsten uit andere investeringen voor mensen in hoge belastingschijven. U kunt uw overgebleven verliezen vaak gebruiken voor andere beleggingsinkomsten wanneer de kosten voor het onderhouden en huren van een onroerend goed plus afschrijvingen in totaal hoger zijn dan uw belastbare winst.
Het is niet echt een contant verlies omdat de afschrijving niet uit uw zak komt. Het is een berekend getal dat voor belastingdoeleinden als een uitgave wordt beschouwd. U kunt nog steeds een positieve maandelijkse cashflow hebben terwijl u voor belastingdoeleinden een operationeel verlies vertoont.
Eigendom belasting
U moet onroerendgoedbelasting betalen als uw bedrijf huurwoningen bezit, maar u kunt deze belastingen aftrekken voor de inkomstenbelasting. Bedrijven betalen onroerende voorheffing over de getaxeerde waarde van hun onroerend goed, net zoals particulieren onroerende voorheffing betalen over de getaxeerde waarde van hun woning.
De belasting voor het jaar wordt verdeeld tussen de vorige en de nieuwe eigenaren wanneer onroerend goed tijdens een belastingjaar wordt verkocht. Deze procentuele verdeling is gebaseerd op het deel van het jaar dat u eigenaar was van het onroerend goed, vergeleken met hoe lang de vorige eigenaren het pand hadden.
Verhuurder verzekering
Een verhuurdersverzekering helpt de waarde van het gebouw te dekken en functioneert net als de standaard eigendomsverzekering voor huiseigenaren. De polis dekt schade door huurders en verliezen door stormen. Als uw woning zich in een gebied met een hoog risico bevindt en wordt blootgesteld aan overstromingen, aardbevingen en natuurbranden, zorg er dan voor dat u de juiste verzekering afsluit om uw investering te dekken.
Als u na een gebeurtenis toch verlies lijdt, kunt u een lening aanvragen bij het Small Business Administration (SBA) Disaster Assistance-programma waarmee u de schade kunt herstellen.
1031 Uitgestelde belastingomwisseling
U kunt een onroerend goed met winst verkopen en de opbrengst naar een ander onroerend goed overhevelen zonder dat u een vermogenswinstbelasting hoeft te betalen, maar er zijn enkele zeer strikte regels van toepassing. Volgens de Internal Revenue Code, Titel 26, Sectie 1031:
"Er mag geen winst of verlies worden erkend op de ruil van eigendommen die worden aangehouden voor productief gebruik in een handels- of bedrijfsactiviteit of voor eventuele investeringen eigendom wordt uitsluitend geruild voor eigendommen van soortgelijke aard die bestemd zijn voor productief gebruik in een handels- of bedrijfsactiviteit of voor investering."
Eigendom van "soortgelijke soort" betekent een ander onroerend goed of onroerend goed. Er is echter niet noodzakelijkerwijs sprake van een grond-voor-grond- of kantoor-voor-kantoor-ruil.
Er zijn maar weinig beleggingscategorieën en -strategieën die vergelijkbaar zijn met huurvastgoed. Mensen hebben woonruimte nodig en het bezitten van een woning is niet voor iedereen mogelijk of gewenst.
The Balance biedt geen belasting-, beleggings- of financiële diensten en advies. De informatie wordt gepresenteerd zonder rekening te houden met de beleggingsdoelstellingen, risicotolerantie of financiële omstandigheden van een specifieke belegger en is mogelijk niet geschikt voor alle beleggers. In het verleden behaalde resultaten zijn geen indicatie voor toekomstige resultaten. Beleggen brengt risico's met zich mee, waaronder het mogelijke verlies van de hoofdsom.
