Chociaż istnieją nieskończone możliwości inwestowania pieniędzy, ankieta Gallupa z 2019 r. wykazała, że 35% amerykańskich respondentów twierdzi, że nieruchomości to najlepsza długoterminowa opcja inwestycyjna; podczas gdy 27% mówi o akcjach. Jeśli masz gotówkę w pobliżu i chcesz zainwestować swoje pieniądze w pracę, jedną z opcji inwestycyjnych do rozważenia jest nieruchomość dochodowa.
Podstawy własności dochodu
Nieruchomość dochodowa to nieruchomość zakupiona i zagospodarowana z zamiarem uzyskiwania z niej dochodów.
Nieruchomościami dochodowymi mogą być nieruchomości mieszkalne, takie jak domy jednorodzinne lub nieruchomości wielorodzinne, lub mogą to być nieruchomości komercyjne. Właściciele zarabiają na posiadaniu i wynajmowaniu nieruchomości w czasie jej wzrostu, a następnie sprzedaży z zyskiem.
Przed dokonaniem jakiejkolwiek inwestycji rząd Stanów Zjednoczonych zaleca rozważenie następujących kwestii:
- Jakiego rodzaju zarobków możesz się spodziewać na swojej inwestycji?
- Jak szybko możesz otrzymać pieniądze, jeśli chcesz sprzedać lub spieniężyć swoją inwestycję?
- Jakiego oprocentowania możesz spodziewać się na swoich pieniądzach?
- Jakie jest ryzyko?
- Czy Twoje inwestycje są zdywersyfikowane?
- Czy dana inwestycja wiąże się z jakimiś korzyściami podatkowymi?
Kiedy już zdecydujesz, że jesteś gotowy do zainwestowania swoich pieniędzy, oto pięć korzyści z zakupu nieruchomości przynoszącej dochód.
1. Jesteś odpowiedzialny
Ty wybierasz, w jaką nieruchomość chcesz zainwestować, któremu najemcy będziesz wynajmować, ile będziesz pobierać za czynsz oraz jak będziesz zarządzać i utrzymywać nieruchomości, wynajmując ją najemcom. Możesz skorzystać z usług takich jak Airbnb lub VRBO, aby zapewnić krótkoterminowe pobyty wakacyjne lub skorzystać z usług firmy zarządzającej nieruchomościami, która pomoże Ci znaleźć i obsłużyć najemców długoterminowych.
Podczas gdy inwestowanie w akcje lub fundusze powiernicze daje ci pewną swobodę (ponieważ możesz wybrać akcje lub fundusz powierniczy, w który chcesz zainwestować), nadal pozwalasz komuś innemu zarządzać i kontrolować twoje pieniądze.
2. Uznanie nieruchomości
Jedną z najbardziej wyjątkowych możliwości inwestowania w nieruchomości jest to, że możesz użyć niewielkiej kwoty własnych pieniędzy, a resztę pożyczyć, często od czterech do dwudziestu razy więcej, od pożyczkodawcy. Nazywa się to dźwignią. Jeśli kupujesz nieruchomość, wykorzystując znacznie więcej długu niż kapitału własnego, mówi się, że inwestycja jest „wysoce lewarowana”.
Korzystanie z dźwigni finansowej:
Inwestujesz 10 000 $ z własnych pieniędzy w zakup nieruchomości i pożyczasz 90 000 $ z banku. Łącząc swoje pieniądze z pieniędzmi pożyczonymi przez bank, możesz teraz kupić aktywa o wartości 100 000 USD.
Załóżmy, że każdego roku, przez 10 lat, Twój nieruchomości inwestycyjne wzrośnie o 5%. Oto, gdzie umiejętność lewarowania jest dla ciebie korzystna. Uznanie dotyczy całego majątku o wartości 100 000 USD, a nie tylko 10 000 USD własnych pieniędzy.
Rok 0: 100 000 $
1,05 (ocena)
Rok 1: 105 000 $
1,05 (ocena)
Rok 2: 110 250 $
Rok 10: 162 889 $
Po 10 latach twój wartość nieruchomości wzrosłaby o prawie 63 000 dolarów. W ten sposób zamieniłbyś swoją inwestycję o wartości 10 000 USD w ponad 60 000 USD zysku z tytułu aprecjacji po prostu za pomocą dźwigni finansowej.
3. Pieniądze w kieszeni
Jeśli zamierzasz lokować najemców w swojej nieruchomości inwestycyjnej, będziesz mógł uzyskiwać dochody z wynajmu. Wszelkie pieniądze pozostałe po opłaceniu wydatków będą pieniędzmi w Twojej kieszeni.
Załóżmy, że masz najemcę, którego czynsz wynosi 1100 USD miesięcznie, a spłata kredytu hipotecznego PITI wynosi 700 USD miesięcznie. Tak więc odjęcie 700 $ od 1100 $ pozostawi ci 400 $ do kieszeni każdego miesiąca.
Z tych 1100 $ załóż około 5% miesięcznych kosztów utrzymania i 5% kosztów pustostanów. Dlatego co miesiąc powinieneś przelewać 110 USD na wskazane konto bankowe, aby poradzić sobie z problemami związanymi z utrzymaniem i potencjalnymi kosztami wakatów. Kiedy wszystko zostanie powiedziane i zrobione, będziesz mieć około 290 USD miesięcznie zysku brutto.
1100 $ (miesięczny czynsz)
-700 USD (miesięczna spłata kredytu hipotecznego PITI)
=$400
-110 USD (na utrzymanie i kwestie związane z wolnymi miejscami)
= 290 USD (twój miesięczny dochód pasywny z wynajmu nieruchomości)
4. Pomoc przy kredycie hipotecznym
Najpopularniejszym rodzajem kredytu jest 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu. Ma oprocentowanie, które pozostanie takie samo przez cały 30-letni okres kredytowania. Na początku pożyczki znacznie więcej pieniędzy jest wypłacanych na odsetki niż na kapitał, ale do 15 roku jest blisko podziału 50/50. Dlatego im dłużej posiadasz nieruchomość, tym więcej kapitału pożyczki spłacają twoi najemcy i tym więcej bogactwa tworzysz dla siebie.
Załóżmy, że masz kredyt bankowy w wysokości 90 000 USD z miesięczną spłatą kredytu hipotecznego w wysokości 500 USD. W pierwszym roku około 385 USD z tej płatności zostanie przeznaczone na spłatę odsetek, a 115 USD zostanie przeznaczone na spłatę kwoty głównej pożyczki.
115 USD (miesięczna spłata kapitału) * 12 (miesięcy) = 1380 USD (obniżka kapitału na rok)
90 000 $ (pierwotna pożyczka)
– 1380 USD (spłata kapitału po 1 roku)
= 88 620 USD (saldo pożyczki po 1 roku)
Do 15 roku życia około 270 USD miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego zostanie przeznaczone na odsetki, a pozostałe 230 USD na spłatę kapitału.
230 USD (miesięczna spłata kapitału) *12 (miesięcy) = 2760 USD (obniżka kapitału na rok)
Każdego roku, kiedy jesteś właścicielem tej nieruchomości, używasz pieniędzy najemcy, aby spłacić swój dług. Zmniejszając kwotę pożyczki, będziesz budować bogactwo, ponieważ ostatecznie będziesz mógł uzyskać dostęp do tych pieniędzy poprzez refinansowanie pożyczki lub sprzedaż nieruchomości.
5. Odpisy podatkowe
Jak właściciel wynajmowanej nieruchomości, masz prawo do ulg podatkowych. Możesz odpisać:
- Odsetki od kredytu hipotecznego
- Odsetki od kart kredytowych używanych do zakupów nieruchomości
- Ubezpieczenie
- Naprawy konserwacyjne
- Koszty podróży
- Opłaty prawne i profesjonalne
- Podatki od nieruchomości
Deprecjacja
Oprócz wszystkich tych odliczeń, rząd pozwala również na amortyzację ceny zakupu Twojej nieruchomości na podstawie ustalonego harmonogramu amortyzacji, nawet jeśli Twoja nieruchomość faktycznie zyskuje na wartości wartość.
Korzystając z powyższego przykładu, otrzymujesz 3480 USD dochodu z wynajmu za rok (290 USD miesięcznie * 12 miesięcy). Jeśli zarobiłeś te pieniądze w zwykłej pracy lub na giełdzie, straciłbyś znaczną ich część, aby zapłacić podatek dochodowy. Jednakże, będąc właścicielem wynajmowanej nieruchomości, możesz zrekompensować dochód w wysokości 3480 USD kosztami amortyzacji twojego nieruchomości, dzięki czemu możesz zmniejszyć (lub całkowicie wyeliminować) kwotę podatków, które musisz zapłacić z tytułu wynajmu dochód.
