Jeśli wynajmowana nieruchomość nie jest właściwie zarządzana, popadnie w ruinę. Na szczęście istnieje kilka różnych sposobów zarządzania nieruchomościami, aby dopasować je do potrzeb każdego właściciela. Możesz być całkowicie zaangażowany lub możesz zdecydować się na outsourcing wszystkiego. Oto trzy strategie zarządzania, które każdy potencjalny właściciel powinien wziąć pod uwagę, a które pozwolą utrzymać nieruchomość w dobrym stanie, działać i generować dochody.
3 strategie zarządzania nieruchomościami na wynajem
Zanim będziesz w stanie wybrać odpowiednią strategię, musisz zrozumieć wszystkie obszary wynajmowanej nieruchomości, którymi należy zarządzać. Obowiązki właściciela w zakresie zarządzania można podzielić na trzy sekcje:
- Zarządzanie najemcami
- Zarządzanie konserwacją i przeglądami nieruchomości
- Zarządzanie finansami
1. Zarządzanie najemcami
Jest to część zarządzania wynajmowaną nieruchomością, która jest najbardziej bezpośrednia i oczywista. Jednak bycie odnoszącym sukcesy właścicielem obejmuje znacznie więcej niż tylko pobieranie czynszu. Musisz zarządzać:
- Pobieranie czynszu: Ustalanie terminów. Pobieranie czynszu co tydzień lub miesiąc. Ustalenie opłat za zwłokę i okresów karencji. Radzenie sobie z niezapłaconym czynszem.
- Umowy najmu: Weryfikacja, czy umowa najmu obejmuje wszystkie warunki prawne wymagane przez prawo najemcy właściciela lokalu w Twoim stanie. Upewnienie się, że umowa najmu jest aktualna z najnowszą wersją prawa. Zarządzanie datą rozpoczęcia i zakończenia najmu wszystkich najemców.
- Kontrola lokatorów: Wakat reklamowy. Umawianie spotkań. Weryfikacja informacji o aplikacjach. Możesz również określić, czy niektórzy najemcy są dobrze dopasowani.
- Wprowadzka: Podpisywanie umów najmu. Omówienie zasad, wymagań i przepisów. Pobieranie kaucji i czynszu za pierwszy miesiąc. Obejście i zwrócenie uwagi na aktualny stan wynajmowanej jednostki.
- Wyprowadzać się: Weryfikacja, czy okres najmu faktycznie się skończył. Sprawdzenie stanu wynajmowanej jednostki pod kątem ewentualnych uszkodzeń. Rozpoczęcie procesu poszukiwania nowego najemcy mieszkania.
- Skargi najemców: Reklamacje Fieldinga. Ustanowienie planu gry w celu rozwiązania problemu.
- Żądania naprawy: Szybkie reagowanie na prośby. Priorytetowe znaczenie naprawy. Samodzielne wykonanie naprawy lub zatrudnienie kogoś do jej wykonania.
- Eksmisje lokatorów: Wysyłanie najemcom wymaganych prawnie zawiadomień przed eksmisją. Wystąpienie do sądu o eksmisję. Przygotowanie dowodów potwierdzających przyczynę eksmisji.
2. Zarządzanie konserwacją i przeglądami nieruchomości
Drugim głównym elementem zarządzania wynajmowaną nieruchomością jest sama nieruchomość. Struktura fizyczna musi być utrzymana dla zdrowia i bezpieczeństwa najemców. Twoja firma ubezpieczeniowa może również wymagać, aby niektóre części konstrukcji, takie jak dach, spełniały określone standardy, w przeciwnym razie odmówi ubezpieczenia nieruchomości.
- Konserwacja: Kosić trawę. Zbieranie liści. Odgarnianie śniegu. Wynosić śmieci. Utrzymanie w czystości wszystkich części wspólnych. Zapewnienie najemcom stałego dostępu do bieżącej wody i ogrzewania zimą. Naprawa nieszczelności dachu, nieszczelności instalacji wodociągowych, pękniętych dachówek, luźnych poręczy, wadliwych zamków drzwi lub okien.
- Inspekcje: Będziesz musiał radzić sobie z kontrolami z miasta, a nawet od pożyczkodawcy i firmy ubezpieczeniowej. Inspekcje miejskie mają na celu upewnienie się, że Twoja nieruchomość spełnia określone przepisy dotyczące zdrowia i bezpieczeństwa. Pożyczkodawca i firma ubezpieczeniowa sprawdzają nieruchomość, aby upewnić się, że nieruchomość jest warta kwoty, którą pożyczają lub kwoty, na którą ją ubezpieczają.
3. Zarządzanie finansami
Trzecia część zarządzania, z którą będziesz mieć do czynienia, będąc właścicielem nieruchomości na wynajem, dotyczy finansów. Musisz zrozumieć, ile pieniędzy wpływa każdego miesiąca i ile pieniędzy wychodzi.
- Opłaty za wynajem: Ile co miesiąc zbierasz z czynszu.
- Spłata kredytu hipotecznego: Ile płacisz co miesiąc za kredyt hipoteczny.
- Ubezpieczenie: Ile płacisz za ubezpieczenie swojej nieruchomości.
- podatki: Jakie są twoje roczne podatki od nieruchomości.
- Narzędzia: Jeśli najemcy nie są odpowiedzialni za płacenie za media, ile wynoszą comiesięczne rachunki za wodę, gaz i prąd za nieruchomość.
- Opłaty/grzywny: Opłaty, które możesz ponieść za inspekcje nieruchomości lub koszty sądowe. Nieoczekiwane kary za problemy z utrzymaniem nieruchomości.
3 strategie zarządzania najmem
Teraz, gdy znasz już różne obszary wynajmowanej nieruchomości, którymi należy zarządzać, możesz określić, w jaki sposób chcesz zarządzać tymi obszarami. Istnieją trzy główne podejścia:
- Zarządzanie „zrób to sam”.
- Połowa Zrób to sam / Połowa Zlecenie na zewnątrz
- Kompleksowe zarządzanie outsourcingiem
1. Zarządzanie „zrób to sam”.
W tym podejściu do zarządzania jesteś odpowiedzialny za wszystko, stąd DIY. To ty pobierasz czynsz, odśnieżasz i rozliczasz podatki.
Zalety
- Pełna kontrola: Jako właściciel wynajmowanej nieruchomości jesteś właścicielem firmy. Kiedy robisz to wszystko sam, wiesz, co dzieje się we wszystkich częściach Twojej firmy.
- Szybkie wykrywanie problemów: Ponieważ masz rękę na wszystkich częściach zarządzania, możesz od razu zobaczyć, kiedy pojawia się problem. Niestety, ponieważ jesteś odpowiedzialny za wszystkie rzeczy w swojej posiadłości, nadal możesz nie być w stanie rozwiązać tego problemu od razu.
Cons
- Brak wiedzy: Nie da się być ekspertem we wszystkim. Gdybyś zatrudnił księgowego do składania podatków, zamiast robić to sam, księgowy mógłby wychwycić kilka potrąceń, o których nie byłeś świadomy. Gdybyś wynajął prawnika do przygotowania umowy najmu, zamiast przygotowywać własną umowę najmu, prawnik mógłby zawrzeć pewne prawa najemców stanowych, które przeoczyłeś. Gdybyś zatrudnił profesjonalistę do zainstalowania dachu na swojej nieruchomości, zamiast instalować go samodzielnie, być może nie musiałbyś zajmować się przeciekaniem dachu.
- Przytłaczający: Bycie wszystkim dla wszystkich może stać się zbyt trudne. Ponieważ bierzesz odpowiedzialność za wszystko, możesz być bardziej podatny na popełnianie błędów.
Najlepszy dla
- Właściciele z niewielką liczbą wynajmowanych lokali.
- Właściciele, którzy wcześniej byli właścicielami firm.
- Właściciele z wcześniejszym doświadczeniem w zarządzaniu najmem.
- Właściciele, którzy chcą kontroli.
2. W połowie zrób to sam/w połowie zlecaj na zewnątrz
W tym podejściu do zarządzania wynajmowanymi nieruchomościami zarządzasz obszarami, w których czujesz, że masz doświadczenie i następnie zleć na zewnątrz obszary, w których nie czujesz się tak komfortowo lub po prostu nie masz na to ochoty zarządzać.
- Zlecanie kwestii prawnych
Na przykład możesz zdecydować się na outsourcing wszelkich kwestii związanych z zarządzaniem wynajmem, które dotyczą kwestii prawnych. Możesz świetnie radzić sobie z zarządzaniem finansami nieruchomości, codziennym utrzymaniem i reklamacjami najemców, ale czujesz się bardzo nieswojo, jeśli chodzi o kwestie prawne. W takim przypadku możesz wynająć prawnika, który zajmie się wszelkimi pojawiającymi się kwestiami prawnymi. Może to obejmować sporządzenie umowy najmu, tak aby była zgodna ze wszystkimi przepisami dotyczącymi najemców w Twoim stanie oraz obsługą wszystkich eksmisji najemców.
- Problemy z konserwacją zlecone na zewnątrz
W tym scenariuszu zatrudniłbyś majsterkowicza lub kierownika budowy do zajmowania się wszystkimi kwestiami konserwacyjnymi, ale sam zajmowałbyś się wszystkimi innymi obowiązkami związanymi z zarządzaniem.
Zalety
- Zwalnia czas: Jeśli nie robisz wszystkiego, będziesz miał więcej czasu, kropka. Jak wykorzystasz ten czas, zależy od Ciebie. Możesz cenić więcej czasu z rodziną lub możesz wykorzystać ten czas na znalezienie dodatkowych możliwości inwestycyjnych.
- Mieć ekspertów: Oddajesz kontrolę innym, którzy, miejmy nadzieję, wiedzą więcej niż ty w określonej dziedzinie.
Cons
- Poleganie na innych: Ufasz, że ci ludzie wiedzą, co robią i że mają na uwadze Twój najlepszy interes.
Najlepszy dla
- Właściciele z rosnącą liczbą wynajmowanych lokali.
- Przeciętny gospodarz.
3. Kompleksowe zarządzanie outsourcingiem
W tej strategii zarządzania jesteś właścicielem nieruchomości, ale nie chcesz być bezpośrednim zarządcą. Czujesz, że Twoją siłą jest wybór nieruchomości, a nie zarządzanie codziennymi operacjami. Zatrudnisz zarządcę nieruchomości lub firmę zarządzającą nieruchomościami. Firmy zarządzające nieruchomościami mogą zająć się wszystkim, w tym sprawdzaniem najemców, wprowadzaniem się najemców, pobieraniem czynszu, konserwacją i naprawami, wyprowadzaniem najemców i eksmisją najemców.
Zalety
- Wolność od codziennych bólów głowy: Nie będziesz musiał odbierać telefonów o drugiej w nocy, że sąsiad za głośno puszcza muzykę. Będziesz odpowiedzialny za absolutne minimum, ale decyzje, za które jesteś odpowiedzialny, będą zazwyczaj najważniejszymi decyzjami, takimi jak wyrażenie zgody na rozpoczęcie eksmisji najemcy.
Cons
- Kosztowny: Zarządcy nieruchomości będą kosztować dziesiątki tysięcy dolarów rocznie. Im więcej wynajmowanych jednostek posiadasz, tym więcej będzie to kosztować.
- Niewłaściwe zarządzanie może zniszczyć Twoją firmę: Oddajesz swój biznes, a co za tym idzie, środki do życia, w czyjeś ręce. Bardzo trudno będzie znaleźć kogoś, kto troszczy się o twoje sukcesy i porażki tak bardzo jak ty. Musisz dokładnie sprawdzić potencjalnych menedżerów i mieć jasną strategię wyjścia, jeśli coś pójdzie nie tak.
Najlepszy dla
- Właściciele, którzy mieszkają daleko od swoich czynszów.
- Właściciele z dużą liczbą wynajmowanych nieruchomości.
- Inwestorzy nieruchomości ze zdywersyfikowanymi inwestycjami.
