Plusy i minusy zezwalania najemcom na podnajem

Jeśli jesteś właścicielem wynajmującym mieszkanie najemcy, ważne jest, aby jasno określić, co robisz i czego nie zezwalasz w umowie najmu, na przykład, czy najemca może podnajmować mieszkanie. Oto więcej informacji na temat podnajmu, które pomogą Ci zdecydować, czy jest to odpowiednie dla Twojego wynajmu.

Co to znaczy podnajmować?

Podnajem ma miejsce, gdy najemca wynajmuje swój obecny czynsz innemu najemcy. W zależności od sposobu utworzenia podnajmu, podnajemca może płacić całość lub część czynszu i może przyjąć na siebie całą odpowiedzialność.

Jeśli odpowiedzialność pozostaje po stronie pierwotnych najemców, są oni odpowiedzialni, jeśli podnajemca przestanie płacić czynsz, uszkodzi lokal lub w inny sposób naruszy umowę najmu.

Rodzaje podnajmu

Istnieją dwa rodzaje podnajmu.

Podnajem krótkoterminowy

Najemca planuje wrócić do wynajmowanego mieszkania po krótkiej, tymczasowej nieobecności, takiej jak praca za granicą lub problem zdrowotny rodziny. Nowy podnajemca podnajmie nieruchomość na tak długo, jak to konieczne.

Stały podnajem

Najemca wyprowadza się na stałe i znajduje najemcę, który podnajmie lokal na pozostałą część okresu najmu. Jeśli podnajemca działa jako nowy główny najemca, jest to określane jako „umowa cesji” lub „cesja” i nie może być dokonana bez zgody właściciela.

Plusy i minusy dla właścicieli

Zalety podnajmu dla właścicieli

• Brak wolnych pokoi. Najemca odchodzący z najmu w trakcie najmu może zerwać umowę najmu, jeśli nie zezwolisz na podnajem mieszkania. Zezwolenie na podnajem oznacza prawdopodobnie uniknięcie wakatu na wynajem i utraty dochodów z wynajmu.
• Najemca znajduje podnajem. W przypadku podnajmu pierwotny najemca jest odpowiedzialny za znalezienie osoby, która przejmie pierwotną umowę najmu. Wynajmujący nie musi zajmować się czasem i kłopotami ze znalezieniem najemcy.
• Najemca jest prawdopodobnie odpowiedzialny za podnajemcę. Pierwotny najemca nie jest tym, który obecnie mieszka w wynajmowanym lokalu, ale podpisał rzeczywistą umowę najmu. Tak więc, w zależności od umowy podnajmu, mogą być odpowiedzialni, jeśli podnajemca przestanie płacić czynsz, uszkodzi nieruchomość lub w inny sposób spowoduje problemy z wynajmem. Może to oznaczać mniej pracy dla Ciebie jako właściciela. 

Wady podnajmu dla właścicieli

• Niespójne procedury przesiewowe. Jeśli nie wymagasz, aby wszyscy podnajemcy byli sprawdzone przez właściciela, nie będziesz miał pojęcia, jakiego kalibru najemca podnajmie Twoją nieruchomość. Pierwotny najemca może znaleźć kogoś do pokrycia czynszu i mniej przejmować się kwalifikacjami podnajemcy.
• Podnajemca może nie być wiarygodny. Jeśli pierwotny najemca jest odpowiedzialny za podnajemcę, wyśledzenie pierwotnego najemcy w przypadku opóźnień w płatnościach czynszu może być trudne. Ryzykowne jest poleganie na pierwotnym najemcy w zakresie przekazywania reklamacji lub napraw.
• Uszkodzenie mienia. Jako najemca krótkoterminowy, podnajemca może spowodować szkody związane z wynajmem, ponieważ może nie znać zasad.
• Naruszenia najmu lub eksmisja. Podnajemca może naruszyć pierwotną umowę najmu w inny sposób, na przykład powodując nadmierny hałas lub mając zwierzę domowe, gdy masz politykę zakazu posiadania zwierząt. Brak płatności lub inne naruszenia najmu mogą skutkować eksmisją podnajemcy i pierwotnego najemcy. Ponadto w niektórych stanach lub miastach pierwotny najemca może eksmitować podnajemcę.

Warunki podnajmu w umowach najmu

Rozważ włączenie warunków podnajmu do pierwotnej umowy najmu, aby najemca wiedział, czego się spodziewać, jeśli lub kiedy podnajem nastąpi. Warunki mogą zwiększyć Twoje szanse na podnajem nieruchomości przez wysokiej jakości najemcę i pomóc uniknąć potencjalnego ryzyka. Oto kilka możliwych terminów do rozważenia.

• Żadnych podnajmów bez zgody wynajmującego lub pisemnej zgody. Wymagaj Twojej zgody przed podnajmem lub pisemnym powiadomieniem o chęci podnajmu. Powiadomienie to powinno zawierać powód podnajmu, długość podnajmu oraz informacje o najemcy przejmującym najem, w tym kredyt, dochody i historię najmu.
• Wynajmujący musi sprawdzić i zatwierdzić wszystkich podnajemców. Wymagaj tego samego potencjalny najemca procedury sprawdzające we wszystkich dziedzinach, takie jak kontrola zdolności kredytowej, sprawdzenie przeszłości i weryfikacja zatrudnienia.
• Zarys logistyki podnajmu. Może to obejmować ramy czasowe, datę zakończenia, depozyt, sprzątanie i instrukcje wyprowadzki.
• Wymagaj ubezpieczenia najemców. Upewnij się, że podnajemca posiada ubezpieczenie lub że ubezpieczenie najemcy twojego najemcy obejmuje szkody lub straty poniesione przez podnajemcę.
• Czynsz musi być płacony właścicielowi. Oświadczenie, że czynsz pobierany od podnajemcy jest płacony właścicielowi, aby zniechęcić pierwotnego najemcę do obciążania podnajemcy wyższą kwotą czynszu i zatrzymywania różnicy.
• Zakaz krótkoterminowych podnajmów. Najemcy mogą być zainteresowani podnajmem powierzchni na stronach takich jak Airbnb czy VRBO. Jeśli nie czujesz się z tym komfortowo, wyraźnie zablokuj ten rodzaj wynajmu krótkoterminowego w umowie najmu, aby uniknąć nieporozumień.

Dolna linia

Podnajem ma zalety i wady zarówno dla najemców, jak i właścicieli. Poprzez przejrzystą umowę najmu możesz zlecić najemcy podnajem powierzchni w sposób, który Ci odpowiada. Może również zapewnić, że czynsz będzie płacony co miesiąc i że Twój wynajem nigdy nie będzie pusty.