Wielu inwestorów na rynku nieruchomości zatrudni zarządców nieruchomości, którzy zajmą się regularnymi obowiązkami związanymi z konserwacją i wynajmem posiadanej przez nich nieruchomości inwestycyjnej. Znalezienie świetnego zarządcy nieruchomości wymaga zadawania właściwych pytań podczas rozmowy kwalifikacyjnej na to stanowisko. Szukasz zarządcy nieruchomości, który ma doświadczenie i wykształcenie niezbędne do ochrony Twojej inwestycji.
Zarządzający nieruchomościami muszą także rozumieć przepisy prawa wynajmującego i najemcy obowiązujące w stanie, w którym znajduje się nieruchomość. Może to pomóc właścicielowi nieruchomości uniknąć kosztownych błędów prawnych.
Właściciele nieruchomości mogą być inwestorami lub właścicielami nieobecnymi. Do takich nieobecnych właścicieli zaliczają się żołnierze tymczasowo stacjonujący w bazach zagranicznych.
Doświadczenie menadżera nieruchomości
Zarządzanie wynajmowaną nieruchomością to coś więcej niż tylko otrzymywanie płatności za czynsz i znajdowanie najemców. Muszą rozumieć lokalny rynek wynajmu i obowiązujące w państwie przepisy dotyczące wynajmującego i najemcy. Zarządzający nieruchomościami mogą nadzorować zarówno nieruchomości mieszkalne, jak i komercyjne, a niektórzy mogą specjalizować się w jednej lub drugiej. Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości komercyjnej, potrzebujesz menedżera, który ma doświadczenie w tego typu specjalistycznych umowach najmu.
Pierwszą rzeczą, którą będziesz chciał ustalić, jest to, czy potencjalny zarządca kiedykolwiek wcześniej zarządzał nieruchomościami na wynajem. Ten obszar pytań powinien pozwolić ci zrozumieć przeszłość zarządcy nieruchomości. Na podstawie ich odpowiedzi zadecydujesz, czy mają doświadczenie odpowiadające Twoim potrzebom jako inwestora lub właściciela nieruchomości.
Dowiedz się, jak długo kandydat pracował w zarządzaniu nieruchomościami. Zapytaj o liczbę nieruchomości klientów, którymi obecnie się zajmują oraz o typy nieruchomości oni nadzorują. Niektórzy menedżerowie obsługują dziesiątki kont, a Ty nie chcesz, aby Twoja inwestycja zaginęła w tym zamieszaniu. Możesz także bać się kogoś, kto nigdy wcześniej nie zarządzał nieruchomością.
Niektórzy menedżerowie pracują w ramach większej grupy lub firmy. W tym przypadku będziesz patrzeć na historię firmy, a także indywidualnego menedżera. Przedyskutuj, jak będą dostępni, gdy będziesz musiał omówić nieruchomość. Prawdopodobnie będziesz potrzebować menedżera, który pracuje na pełny etat jako zarządca nieruchomości.
Poproś o referencje od innych klientów, zarówno obecnych, jak i byłych.
Jeśli jesteś właścicielem budynku składającego się z 10 mieszkań, a zarządca miał doświadczenie tylko z domami jednorodzinnymi, może być zbyt niedoświadczony, aby sprostać Twoim konkretnym potrzebom. Ponadto, jeśli masz nieruchomość komercyjną, a zarządca zajmował się wyłącznie potrzebami mieszkaniowymi, może ona nie być najlepszym rozwiązaniem.
Pytania dotyczące edukacji
Następny obszar pytań dotyczy edukacji przyszłego menedżera. Pytania dotyczące dyplomów uczelni i wyższego wykształcenia są ważne, ale tutaj skupiasz się na poznaniu ich wykształcenia, szczególnie na stanowisku zarządcy nieruchomości. Chcesz wiedzieć, czy zdobyli wiedzę i przeszkolenie niezbędne do uzyskania odpowiedniego certyfikatu.
Zapytaj, czy zarządca ma w stanie pośrednika w obrocie nieruchomościami lub licencję na zarządzanie nieruchomościami. Większość stanów wymaga zarządcy nieruchomości muszą uzyskać licencję, zanim będą mogli pokazać mieszkania.
Zarządzający nieruchomościami mogą również posiadać różne certyfikaty. Mogą one obejmować:
- Instytut Gospodarki Nieruchomościami (IREM)
- Krajowe Stowarzyszenie Mieszkań (NAA)
- Krajowe Stowarzyszenie Zarządców Nieruchomości Mieszkalnych (NARPM)
- Instytut Stowarzyszeń Społecznych (CAI)
Organizacje te oferują kursy edukacyjne i szkoleniowe oraz wydają certyfikaty.
Znajomość stanowego prawa wynajmującego-najemcy
Zarządzający nieruchomościami potrzebują rozległej wiedzy na temat stanowych przepisów dotyczących wynajmujących i najemców, zwłaszcza jeśli chodzi o wynajem nieruchomości mieszkalnych. Ten przedmiot nie podlega negocjacjom. Ta osoba reprezentuje Cię, a wszelkie błędy z jej strony mogą skutkować procesami sądowymi przeciwko Tobie i Twojej własności.
Upewnij się, że menedżer rozumie obowiązujące przepisy miejskie, stanowe i federalne zarządzanie własnością i kontakt z najemcami. Zapytaj o ich doświadczenia z federalnymi przepisami dotyczącymi godziwych warunków mieszkaniowych. Możesz zapytać, czy kiedykolwiek mieli okazję eksmitować lokatora i zobacz, jak poradzili sobie w tej sytuacji. Sprawdź, czy kiedykolwiek brali udział w procesach sądowych przeciwko właścicielom nieruchomości.
Zarządzający nieruchomościami również muszą znać przepisy bezpieczeństwa. Muszą znać rodzaj i liczbę wyjść oraz czujników dymu i ognia wymaganych w danej nieruchomości. W niektórych częściach kraju może być również potrzebna znajomość detektorów radonu i wymagań dotyczących bezpiecznych krat okiennych.
Wymagania dotyczące ubezpieczenia
Zarządzający nieruchomościami również potrzebują ubezpieczenia pokrywającego odpowiedzialność. Poproś swojego kandydata o kopię ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej zawierającą daty wejścia w życie i zakres ubezpieczenia.
Pamiętaj, że na pytania typu „tak” i „nie” łatwo jest odpowiedzieć nieuczciwie. Możesz zacząć od nich, ale pamiętaj, aby kontynuować i poprosić o bardziej szczegółowe, szczegółowe informacje. Upewnij się także, że znasz odpowiedzi, aby wiedzieć, czy wnioskodawca ma rację.
Obsadzanie wakatów i utrzymanie najemców
Twój menadżer będzie przeprowadzał rozmowy kwalifikacyjne z potencjalnymi najemcami lub będzie pracował nad utrzymaniem obecnych najemców. Muszą rozumieć wymagania stanowe dotyczące zabezpieczenia opłat za kaucję oraz sposobu zwrotu tych opłat w przypadku wyprowadzki najemcy.
Chcesz menedżera, który to potrafi znaleźć najemców i jak najszybciej zapełnij pustą nieruchomość innym odpowiednim najemcą, przestrzegając wszystkich przepisów. Jeśli zarządca nieruchomości charakteryzuje się wysokim wskaźnikiem rotacji najemców lub ma trudności z obsadzaniem wakatów, prawdopodobnie nie jest odpowiednią osobą na to stanowisko. Zapytaj o ich proces sprawdzanie najemców.
Rodzaj nieruchomości inwestycyjnej, którą posiadasz, określi rodzaj najemców, których będziesz szukać. Nieruchomości komercyjne są zazwyczaj wynajmowane na dłuższe okresy niż nieruchomości mieszkalne. Możesz zapytać menedżera, ile czasu zajmuje mu zazwyczaj napełnienie pustej jednostki. Dowiedz się, gdzie ogłaszają nieruchomość lub czy prowadzą aktualną listę potencjalnych najemców.
Pytania te powinny dać Ci jasny i dokładny obraz wnioskodawcy, nawet jeśli zadasz tylko część z nich, dopasowując je do Twoich potrzeb, Twojej nieruchomości i Twoich obaw.
