Prawdziwe negocjacje w sprawie wykluczenia z bankiem

Ten krok po kroku, rzeczywisty proces negocjacji szczegółowo opisuje doświadczenia kupującego, który ma do czynienia z bankiem w sprawie zakupu nieruchomości przejętej. Bank kupił kredyt w pakiecie odrębnym od pierwotnego pożyczkodawcy – a przynajmniej od tego, który go trzymał w momencie wystąpienia niewykonania zobowiązania.

Negocjacje trwały nieco ponad półtora tygodnia i wydawało się, że bank celowo lekceważy problemy domu, który próbował rozładować. Ale ostatecznie kupujący zatriumfował, ponieważ nie poddał się i wziął pod uwagę wszystkie czynniki.

Fakty dotyczące wykluczenia

Wartość domu w lepszych czasach wahała się od 225 000 do 300 000 dolarów. Pierwotna cena katalogowa banku wynosiła 179 000 dolarów. The ofertę kupującego dokonano mniej więcej sześć miesięcy później, kiedy dom wyceniono na 119 900 dolarów.

Dom potrzebował nowego szamba na działce, która była za mała na pole ługowania na obszarze o bardzo surowych przepisach dotyczących ochrony środowiska. Oczekiwano, że proces uzyskiwania rozbieżności w przypadku zbiorników magazynowych zajmie od 30 do 45 dni, a wynik nie był gwarantowany.

Bank dał jasno do zrozumienia, że ​​nie oświadczenia co do warunkui nie pokryje żadnych kosztów naprawy.

Oferta Kupującego

Kupujący otrzymał wstępne szacunki dotyczące szamba przed złożeniem pierwszej oferty. W tym czasie na stole nie było żadnych innych ofert, chociaż dom był trochę pokazywany. Wydawał się być w zaskakująco dobrym stanie, wymagał dodania grzejnika w celu natychmiastowego zamieszkania, jeśli szambo było w porządku.

Kupujący zaoferował 108 000 dolarów z 20% obniżką, pod warunkiem wyrażenia zgody na zmianę szamba i zapłacenia przez sprzedającego 10 000 dolarów za instalację szamba przed zamknięciem. Wymagał tego pożyczkodawca kupującego.

Dom był kradziony za pełną cenę wywoławczą, nawet jeśli po zamknięciu szambo trzeba było wymienić na koszt kupującego. Ale kupujący nie miał wystarczającej ilości gotówki, aby to zrobić, więc musiał to zrobić sprzedawca lub przynajmniej musiało to zostać sfinansowane w cenie.

Przedmioty sporne

Bank korzystałby wyłącznie z formularzy kontrofert, powtarzając w każdym z nich każdy punkt negocjacji. Formularze wyglądały na wygenerowane komputerowo.

Bank chciał, aby termin zamknięcia był zbyt krótki, aby zagwarantować terminowe zatwierdzenie odstępstwa i zainstalowanie szamba przed zamknięciem. Chciała od kupującego 100 dolarów dziennie, jeśli przekroczy tę datę „bez winy sprzedawcy”.

W pierwszej kontrofercie banku stwierdzono, że nie zapłaci on za ankietę, ale przyzna kupującemu 1500 dolarów na poczet kosztów zamknięcia. Nie zaproponowała żadnej zapłaty za szambo. Licznik miał pełną cenę katalogową wynoszącą 119 900 dolarów.

Negocjacje

Negocjacje skupiały się wokół ceny sprzedaży, kosztów szamba, kosztów przeglądu/zamknięcia oraz klauzuli odszkodowania w wysokości 100 dolarów dziennie z krótkim okresem do zamknięcia. Każdy sprzedawca od kupującego żądał większej ilości i wycofania wszelkich płatności odszkodowawczych, jeśli kupujący nie mógł ukończyć tych pozycji na czas z powodu opóźnień w hrabstwie.

Wynik

Ostatecznie sfinalizowanie transakcji wymagało trochę kreatywności, ale udało się. Kupujący złożył ostateczną kontrofertę, a bank odpowiedział na nią OK.

Cena sprzedaży wyniesie 120 500 dolarów, chociaż kupujący w trakcie procesu obniżył cenę banku do 112 000 dolarów. Sprzedawca zapłaciłby opłatę wstępną w wysokości 1500 dolarów za wykonanie procesu zmiany szamba, a także 10 000 dolarów za nowy system szamba i 500 dolarów na pokrycie kosztów zamknięcia przez kupującego. I termin zamknięcia został przedłużony.

Jak to się stało?

Kupujący nakłonił bank do zawarcia transakcji i wypłacenia 12 000 dolarów, wysyłając ostateczny licznik z ceną sprzedaży zwiększoną ze 112 000 dolarów, prawie bez żadnych innych ustępstw.

Jest to cena sprzedaży netto wynosząca 108 500 dolarów, ale kupujący nie będzie potrzebował żadnej gotówki poza 20% na zaliczkę i inne koszty zamknięcia. Była to świetna oferta dla kupującego, który sfinalizował transakcję zakupu domu gotowego do zamieszkania o wartości ponad 50 000 dolarów z natychmiastowym kapitałem własnym.