W przypadku nieruchomości brokerzy często tworzą nieoficjalną ocenę ceny rynkowej nieruchomości w oparciu o swoją wiedzę specjalistyczną, zwaną opinią brokerską (BPO). BPO mogą opierać się na zewnętrznej części obiektu (przejezdnej) lub na wewnętrznej stronie obiektu. Dokument ten powinien zostać wypełniony przez licencjonowanego agenta, brokera lub rzeczoznawcę.
Części wnętrz BPO
Możemy zacząć od stwierdzenia, że wszystkie wymagania a przejazd przez BPO będzie również częścią wewnętrznego BPO. Jednak wewnętrzne BPO może wymagać sprawdzenia takich rzeczy, jak powierzchnia i liczba pokoi, zamiast ich szacowania. Oczywiście wymagane będą zdjęcia wnętrz pomieszczeń w domu. Często pożyczkodawca będzie wymagał również zdjęć wszelkich znaczących uszkodzeń lub niezbędnych napraw.
Przedstawiciel pożyczkodawcy zamawia BPO u lokalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami, ustala przewidywany czas dostawy oraz określa określone formularze i wymagania dotyczące zdjęć. Są bardzo konkretni i nie zapłacą za BPO, jeśli formularze i zdjęcia nie będą spełniać wymagań. Wewnętrznego BPO nie zleca się, chyba że pożyczkodawca ma wystarczającą pewność, że pożyczkobiorca nie zamieszkuje już nieruchomości lub udzielił specjalnego pozwolenia. Wrogie spotkanie nie jest niczyim celem. Mimo to pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien sprawdzić, czy właściciel wyraził zgodę i czy go oczekuje, czy też opuścił dom.
Skontaktuj się z właścicielem domu lub najemcą
O ile dom nie jest zamieszkany, wewnętrzne BPO będzie prawdopodobnie wymagało kontaktu z właścicielem domu lub najemcą. Jeśli BPO ma na celu refinansowanie, prawdopodobnie nie będzie to stanowić problemu. Jeżeli jednak istnieje sytuacja poprzedzająca wykluczenie, należy zachować ostrożność w sytuacjach kontaktu osobistego. Różni pożyczkodawcy i firmy łagodzące straty będą miały w tym zakresie różne zasady. Oczywiście najlepszą sytuacją byłoby, gdyby oczekiwano od Ciebie i traktowano Cię uprzejmie.
Weryfikacja wielkości nieruchomości
Jak powiedzieliśmy, na pewno będziesz wykonywać wszystkie zadania związane z BPO typu drive-by, ale będziesz mieć także inne zadania. Możesz zostać poproszony o określenie lub zweryfikowanie powierzchni nieruchomości. Mogą to być pomiary poszczególnych pomieszczeń lub przestrzeni lub całkowitej powierzchni.
Istnieją procedury, dzięki którym agentów nieruchomości są zaznajomieni z pomiarami pomieszczeń. Zwykle byłoby to oparte na wcześniejszej ocenie i nie jest wymagane, ale czasami pożyczkodawca chce się upewnić, że nie wprowadzono żadnych znaczących zmian we wnętrzu. Specjaliści mogą używać mierniczych taśm i laserowych narzędzi pomiarowych.
Możliwe, że pożyczkobiorca dodał powierzchnię użytkową, co mogłoby zwiększyć wartość domu. Pożyczkodawca również będzie chciał to wiedzieć.
Warunki wewnętrzne
Najważniejszym elementem może być sprawdzenie stanu wnętrza. Czasami, gdy pożyczkobiorca wie, że grozi mu przejęcie, może opuścić dom i wyrwać wyposażenie i rzeczy, które można sprzedać lub zabrać do innej nieruchomości.
Indywidualne zdjęcia uszkodzeń wnętrza zostaną udokumentowane zdjęciami i pomogą w wycenie naprawy. Czasami agent zostanie poproszony o przysłanie ekipy naprawczej w celu oszacowania kosztów naprawy szkody.
W niektórych przypadkach raport z oględzin wnętrza i opinia mogą zawierać szacunkowy koszt sprzątania lub wywozu śmieci bądź koszt usunięcia przedmiotów osobistych i śmieci oraz oczyszczenia nieruchomości.
Porównywalne
W przypadku danych porównawczych mogą być dostępne bardziej szczegółowe korekty wartości. Jeżeli od agenta wymagane jest przedstawienie w swoich dokumentach porównywalnych wyników sprzedaży nieruchomości, zrobi to i można go zapytać o korekty cen sprzedaży. Często kompletny formalny CMA, Porównawcza analiza rynku, jest wymagane, ale należy dokonać regulacji pod kątem uszkodzeń lub znaczących wymagań związanych z naprawą.
Zakres płatności i usługi dodatkowe
Oczywiście w wewnętrznych BPO potrzeba więcej pracy, więc wynagrodzenie jest większe. Firma zlecająca może wymagać innych usług, dlatego trudno oszacować, ile otrzymasz za nią zapłaty. Jednakże zakres płatności w przypadku wewnętrznych BPO często waha się od 100 do 175 dolarów. Dodatkowe usługi, które mogą być wymagane, często opłacane z góry przez brokera, to:
- Zamki na klucz ponownie.
- Zimowanie.
- Usuwanie śmieci.
- Pielęgnacja trawników i odśnieżanie.
- Naprawa uszkodzeń.
- Zabezpiecz nieruchomość.
- Zakwaterowanie na posesji.
Ogólnie rzecz biorąc, klienci BPO będą wymagać, aby pośrednik w obrocie nieruchomościami pokrył te wydatki z własnej kieszeni. Zwrot środków może często zająć od 30 do 60 dni. Kiedy liczba przejęć jest duża, wielu specjalistów z branży nieruchomości generuje doskonałe dochody z BPO. Broker powinien posiadać dobre praktyki rozliczeniowe i działania następcze, aby je utrzymać rentowność.
Ścieżka wewnętrzna, aby uzyskać wpis
Często profesjonaliści z branży nieruchomości nie lubią robić BPO, ale robią to, aby uzyskać informacje od pożyczkodawcy po wykluczenie. To zdecydowanie wywiera dodatkową presję na profesjonalistę z branży nieruchomości, aby przeprowadził dokładne BPO. Jeśli później otrzymają ofertę i zarekomendują zupełnie inną cenę, może to mieć negatywny wpływ na ich relacje z pożyczkodawcą.
